Der Immobilienmarkt in den Niederlanden
Geisterstunde in Amsterdams Büroimmobilienmarkt
Wirtschaft. Die derzeitige wirtschaftliche Lage unseres Nachbarlands ist geprägt von sinkendem Wirtschaftswachstum, steigenden Arbeitslosenzahlen und einer zu hohen Staatsverschuldung. Das CPB Netherlands Bureau für Economic Policy rechnet in seiner Einschätzung vom Dezember 2011 erst ab Mitte dieses Jahres wieder mit einem wirtschaftlichen Wachstum. So sank das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2009 auf minus 3,5 Prozent, landete im Folgejahr bei 1,7 Prozent und fiel im Jahr 2011 wiederum auf 1,5 Prozent zurück. Für das Jahr 2012 wurden minus 0,5 Prozent vorhergesagt. Den Anstieg der Arbeitslosenquote in 2012 schätzt CPB um 0,75 auf 5,25 Prozent. Die von der Europäischen Union geforderte allgemeine Grenze für die Staatsverschuldung und die intern gesetzten Ziele können 2012 nicht erreicht werden. Welche konkreten politischen Maßnahmen zur Haushaltskonsolidierung getroffen werden, steht noch aus, so die Westfälische Wilhelms-Universität Münster. In den Fokus könnte beispielsweise die Abschaffung der steuerlichen Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen rücken.
Immobilienmarkt-Trends. Das Investitionsvolumen in niederländische Immobilien fiel im Jahr 2011 unter das Niveau von 2009, konstatierte Jones Lang Lasalle in ihrem Capital Market Outlook 2012. Auf Immobilien mit niedrigem Risiko gab es einen regelrechten Run. Value-add oder opportunistisch geprägte Immobilien wurden dagegen zum Ladenhüter. Unattraktive Lagen, Leerstände und kurzfristige Mietverträge sind kaum gefragt. Deshalb wird für diese Immobilien in 2012 mit sinkenden Preisen gerechnet. Die Schere zwischen „guten Immobilien“ und „schlechten Immobilien“, weitet sich aus. In 2011 waren es wieder einmal deutsche Fonds, die den Investmentmarkt bestimmten. Was die Preise der Spitzenimmobilien anbelangt, konnten die niederländischen institutionellen Investoren nicht mithalten. Institutionelle Investoren konzentrieren sich seit der Rezession auf Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Jones Lang Lasalle befürchtet, dass nach etlichen Verkäufen offener Fonds seit 2010, im zweiten Quartal 2012 weitere zwei Milliarden Euro an Niederländischen Immobilien auf den Markt schwappen könnten. Eine diesbezügliche Studie wird in zwei Monaten erwartet.
Büroimmobilien. In den Jahren 2010 und 2011 wurden 40 Prozent des Investitionsvolumens in niederländische Büroflächen durch deutsche Fonds gestemmt, so Jones Lang Lasalle. Aber die deutschen Investoren sind kritischer geworden. Sie bevorzugen Objekte in sehr guten Lagen, die mindestens zehn Jahre an Mieter guter Bonität vermietet sind. Diese Einstellung wird sich auch im Jahr 2012 nicht ändern. Bouwfonds REIM bezeichnete den niederländischen Büromarkt im November 2011 als schwierig, sieht jedoch immer noch gute Investitionschancen bei nachhaltigen Objekten an guten Standorten. Der Abstand zwischen den Anfangsrenditen dieser Immobilien zu denen an weniger guten Standorten wird jedoch größer. Geänderte Arbeitspraktiken, wie zum Beispiel Home-Office oder Arbeitsplatz-Sharing, führen künftig zu weniger Büroflächenbedarf. Der mit der Finanzkrise erwartete weitere Arbeitsplatzabbau kann ebenfalls eine geringere Flächennachfrage bewirken. Diesen Entwicklungen wirkt jedoch die Ausweitung des Dienstleistungssektors entgegen, so dass die Zahl der Büroarbeitsplätze um ein Prozent im Jahr steigen wird, schätzt Bouwfonds. Der Leerstand an Büroimmobilien kletterte von 10,7 Prozent im Jahr 2009 auf 13,6 Prozent in 2010. Bouwfonds geht bis zum Jahr 2015 von einer weiteren Erhöhung auf über 16 Prozent aus. Dabei werden die Unterschiede zwischen den Leerstandsraten der Innenstädte zu denen in den Randgebieten weiter auseinanderdriften. Nach Angaben von Jones Lang Lasalle im dritten Quartal 2011 lag die Leerstandsrate in Den Haag bei 10,9 Prozent, in Eindhoven bei 13,2 Prozent, in Utrecht bei 13,9 Prozent, in Rotterdam bei 16,3 Prozent, in Amsterdam bei 17,1 Prozent, jeweils mit gleichbleibender Tendenz. Die Spitzenmieten erreichten im dritten Quartal 2011 laut Jones Lang Lasalle in Eindhoven 185 Euro je Quadratmeter im Jahr, in Rotterdam 195 Euro, in Den Haag 215 Euro, in Utrecht 220 Euro, in Amsterdam 335 Euro je Quadratmeter im Jahr, jeweils mit gleichbleibender Tendenz. Um die wahren Mieten zu betrachten, genügt es jedoch nicht, die Spitzenmieten ins Visier zu nehmen, denn die Miet-Incentives machen inzwischen etwa ein Fünftel der Miete aus, so Bouwfonds. Bis zum Jahr 2014 wird sogar mit einem Anstieg auf 25 Prozent gerechnet. Bis 2015 geht Bouwfonds von sinkenden Mieten inklusive Miet-Incentives aus, insbesondere in South Limburg und deutlich in Rotterdam und Den Haag. Mit leichten Mietsteigerungen rechnet Bouwfonds in Amsterdam, Hilversum, Utrecht/Amersfoort, Eindhoven und Den Bosch. Die Spitzenrenditen lagen im dritten Quartal 2011 zwischen 5,55 Prozent in Amsterdam und 6,15 Prozent in Eindhoven mit jeweils steigender Tendenz, so Jones Lang Laalle.
Büro-Teilmärkte. Zentral und verkehrsgünstig gelegene Gebiete werden stark nachgefragt, das gilt auch für Amsterdam. Die Leerstandsrate blieb nach Angaben von Jones Lang Lasalle im dritten Quartal 2011 mit insgesamt 17,1 Prozent auf relativ hohem Niveau. Abseits gelegene Immobilien, wie in Teilen des Südostens und Sloterdijk werden kaum nachgefragt. In diesen zwei Stadtregionen finden sich 50 Prozent des Amsterdamer Leerstands wieder. Bei gleichbleibendem Flächenangebot stieg der Leerstand geringfügig in Zweitlagen. Das Neubauvolumen bleibt begrenzt. Zukünftige Neubauten sind größtenteils vorvermietet. Die Mieten bleiben stabil. Oftmals werden jedoch 12 Monate mietfreie Zeit bei Abschluss eines Fünfjahresvertrags verlangt. Der Blick auf Jones Lang Lasalles Immobilienuhr verrät, dass sich Amsterdam im vierten Quartal 2011 im unteren Bereich der verlangsamten Senkung der Spitzenmiete befand. Den theoretischen Wert eines Quadratmeters Mietfläche in bester Lage, bei bester Qualität betreffend, lagen Amsterdamer Büroimmobilien genau on Top.
In Den Haag steigt der Leerstand seit 2008 und erreichte im dritten Quartal 2011 10,9 Prozent, so Jones Lang Lasalle im dritten Quartal 2011. Die meisten leer stehenden Flächen betrafen B-Objekte. Den Haag, wird zu den Regionen gehören, in denen der Leerstand am schnellsten expandiert, so Bouwfonds. Dies ist auf den Arbeitsmarkt zurückzuführen. Jones Lang Lasalle wies für Beatrixwartier eine Spitzenmiete von 215 Euro je Quadratmeter im Jahr aus, ansonsten pendelte diese zwischen 175 und 205 Euro je Quadratmeter. Es wurden Miet-Incentives von neun bis 18 Monaten mietfreier Zeit für Fünfjahresmietverträge verlangt. Die Spitzenrenditen sanken im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10 Basispunkte auf 5,65 Prozent.
Die Nachfrage nach besten Büroflächen in der City von Utrecht bleibt hoch, bei gleichzeitig sehr engem Angebot. Die Leerstandsrate erreichte im dritten Quartal 2011 mit 13,9 Prozent ihr Rekordniveau, konstatierte Jones Lang Lasalle. Von Leerständen waren überwiegend Randlagen betroffen, wie Papendorp, wo 20 Prozent unvermietet blieben. Das Neubauvolumen ist begrenzt, die meisten neuen Objekte sind bereits vorvermietet. Die Spitzenmieten in der City blieben mit 220 Euro je Quadratmeter im Jahr stabil. In den sekundären Lagen sanken die Mieten teilweise, wie beispielsweise in Kanaleneiland, Overvecht und Lage Weide/Catesiusweg, hier fielen die Mieten um drei bis vier Prozent auf 125 bis 145 Euro je Quadratmeter im Jahr. Die Spitzenrendite gab um 10 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 5,8 Prozent nach.
Auch in Rotterdam wurde eine historisch hohe Leerstandrate von 16,3 Prozent erreicht, so Jones Lang Lasalle im dritten Quartal 2011. Das Neubauvolumen blieb signifikant. Die meisten Neubauten sind zu einem hohen Anteil vorvermietet, allerdings kommen so manche unvermietet fertig gestellte Objekte im zweiten Halbjahr 2012 auf den Markt. Das Spitzenmietniveau blieb mit 195 Euro stabil, auch die Incentives blieben unverändert. Ausgenommen ist das „Modern Scheepvaartkwartier“, hier stiegen die Mieten um 2,9 Prozent auf 180 Euro je Quadratmeter. Die Spitzenmieten in den Randlagen Nord und Süd blieben mit 150 bis 170 Euro je Quadratmeter unverändert. Jones lang Lasalle geht von weiterhin konstanten Mietbedingungen aus. Die Spitzenrendite fiel um 20 Basispunkte auf 5,65 Prozent.
Wohnimmobilien. Sowohl institutionelle als auch private Investoren sehen den Wohnimmobilienmarkt als zunehmend solide an. Investoren werden sich in 2012 bezüglich der weniger attraktiven Objekte fragen, welches der Objekte eine zweite Chance verdient. Allerdings gibt es eine Menge an hoffnungslosen Gebäuden, an ungeeigneten Standorten, die nur schwer vermietbar sind. Diese sind dem Abriss geweiht. Eine Abschaffung der steuerlichen Anrechenbarkeit der Hypothekenzinsen könnte zu einem erheblichen Wertverlust der Immobilien führen. Wie auch immer, die Investoren sind immer noch an mittelpreisigen Mietobjekten interessiert.
Einzelhandelsimmobilien. Das Auswärtige Amt berichtete im dritten Quartal 2011 von einer kontinuierlichen Verschlechterung des Konsumvertrauens. Auch Jones Lang Lasalle äußerte im Januar 2012, dass die Verbraucher so verunsichert sind, wie im Jahr 2009. So sank nach Aussagen des CPB der private Konsum von 0,4 Prozent im Jahr 2010 auf minus 0,75 Prozent im Jahr 2011 und wird im Jahr 2012 mit minus 0,5 Prozent erwartet. Die im Jahr 2011 bei minus 1 liegende Kaufkraft wird sich im Jahr 2012 auf minus 1,25 Prozent abschwächen, so CPB. Der Verbraucherpreisindex CPI betrug im Jahr 2011 2,25 Prozent und wird von CPB im Jahr 2012 auf 2 Prozent geschätzt.
Im Jahr 2010 und Anfang 2011 waren die 1-A-Einzelhandelsimmobilien hart umkämpft, so Jones Lang LaSalle. Gut gelegene Objekte in Städten wie Amsterdam, Den Haag und Rotterdam erfreuen sich bei den Investoren nach wie vor großer Beliebtheit. In 1-A-Lagen mittelgroßer Städte blieb die Nachfrage stabil, in kleineren Städten gab sie jedoch nach. Der Nachfrage-Unterschied zwischen guten Einkaufslagen zu den übrigen weitet sich aus, das betrifft alle Städte. Neben sehr guten Lagen sind den Investoren auch qualitativ hochwertige Gebäude wichtig, die möglichst an bonitätsstarke Mieter vermietet sind. Doch für diese Art von Immobilien ist das Angebot nur begrenzt. Nach wie vor ungebremst ist die Nachfrage nach Supermärkten, vor allem solche in Einkaufszentren. Im vierten Quartal 2011 wuchs die Leerstandsrate an Einzelhandelsimmobilien nach Angaben von Jones Lang Lasalle um 1 auf 9,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das momentane allgemeine Mietwachstum ist begrenzt. In Amsterdam wurden im Jahr 2011 Spitzenmieten von 2.800 Euro je Quadratmeter im Jahr erzielt, in Maastricht 1.690 Euro, in Utrecht 1.635 Euro, in Rotterdam 1.700 Euro, in Eindhoven und Den Haag 1.400 Euro. Bis einschließlich 2013 erwartet Jones Lang Lasalle in den vier größten Einkaufsstädten ein Mietwachstum zwischen 1,1 und 1,2 Prozent im Jahr. Wegen des wachsenden Angebots in den Nebenstraßen und außerhalb der Einkaufsmeilen, werden die Mietpreise an diesen Standorten leicht nachgeben. Die Mieten in 1-A-Lagen mittlerer Städte blieben relativ stabil. In kleineren Orten wird mit leicht fallenden Mieten gerechnet. Das höhere Risikobewusstsein und die höheren Margen bei der Finanzierung führten dazu, dass die Renditen im Jahr 2011 stagnierten. Auch in den Niederlanden spielen der Internethandel und das gesteigerte Markenbewusstsein eine zunehmende Rolle. Weniger relevant dagegen ist die Durchsetzung der ökologisch „nachhaltigen“ Einzelhandelsimmobilie. Für eine Vielzahl von Einzelhändlern wirken sich Nachhaltigkeitsaspekte, wie Energiesparen, nicht direkt genug aus. Lage und Erreichbarkeit spielen in den Augen der Einzelhändler eine größere Rolle als Nachhaltigkeit. Langfristiger und bewusster denken hier große Einzelhandelsketten, die das Thema Nachhaltigkeit in ihr Image integrieren und so eine Vorreiterrolle einnehmen wollen.
Käuferaktivitäten. Real I.S. sieht Amsterdam, Den Haag und Rotterdam in diesem Jahr weiterhin im Fokus. Bei Vorliegen geeigneter Rahmenbedingungen, wie einer langfristigen Vermietung an einen exzellenten Mieter, ist die Emission eines weiteren Niederlandefonds möglich.
Nordcapital hat sich in Anbetracht der Marktentwicklung seit dem Frühjahr 2011 mit Investitionen in Niederlande-Immobilien zurückgehalten. Nordcapital ist überzeugt, dass sich das Marktumfeld weiter verändern wird und sich dann wieder an attraktiven Standorten interessante Investitionsmöglichkeiten ergeben werden.
MPC sieht sich im Umfeld eines verschärften Wettbewerbs um die wenigen geeigneten Fondsobjekte, die eine hinreichende langfristige Werthaltigkeit aufweisen.
Wölbern, Pionier der Hollandfonds, wird auch im Jahr 2012 verstärkt auf Oranje setzen. So plant Wölbern die Emission zweier Niederlande-Fonds mit Objekten in Rotterdam und Amsterdam. Der Schwerpunkt liegt dabei auf langfristig vermieteten Neubauimmobilien mit bonitätsstarken Mietern, in guter Lage. Dem Nachhaltigkeitsaspekt wird dabei weiterhin eine hohe Bedeutung zugemessen.
Steuerliche Aspekte. Vermietungseinkünfte werden in den Niederlanden besteuert. Nicht die Fondsgesellschaft, sondern der einzelne Anleger ist dort das Steuersubjekt. Um die steuerliche Transparenz zu wahren, sind eine Übertragung von Beteiligungen und der Betritt eines neuen Kommanditisten nach Ablauf von sechs Monaten nach der Bafin-Gestattung nur mit Zustimmung aller Mitgesellschafter und Treugeber möglich. Allerdings kann dies vertraglich so geregelt werden, dass die Zustimmung auch dann als erteilt gilt, sofern sich die Gesellschafter nicht binnen vier Wochen melden und eine Verweigerung nur aus wichtigem Grund möglich wäre. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in den Niederlanden nach Box 3 (Einkünfte aus Ersparnissen und Geldanlagen) besteuert. Die Besteuerung erfolgt pauschal. Dabei wird eine vier Prozent betragende Rendite auf den Anteil des Anlegers am Verkehrswert der Aktiva abzüglich der anteiligen Verbindlichkeiten unterstellt, was mit einem Steuersatz von 30 Prozent besteuert wird. Seit dem 1. Januar 2011 sind im ersten Jahr des Immobilienerwerbs seitens der Fondsanleger keine Steuern zu entrichten. Freibeträge gibt es für beschränkt Steuerpflichtige nicht, allerdings eine Nicht-Veranlagungs-Grenze, die im Jahr 2012 45 Euro beträgt. Die Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien werden nicht zusätzlich besteuert. In der Regel vereinbart der Initiator mit dem niederländischen Finanzamt eine Regelung, nach der das Emissionshaus eine Sammelerklärung einreichen kann. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in Deutschland steuerfrei und auch nicht bei der Bestimmung des Steuersatzes zu berücksichtigen. Etwaige Verluste aus einer Beteiligung an einem Niederlandefonds können nicht mit anderen Gewinnen in Deutschland verrechnet werden. Zinseinkünfte sind in Deutschland zu versteuern.
fondstelegramm-Meinung. Die wirtschaftliche Lage der Niederlande ist sicherlich nicht als katastrophal, wohl aber als äußerst angespannt einzuschätzen. Die Unterschiede zwischen guten Immobilien in attraktiven Lagen und weniger guten Immobilien in Randgebieten mit hohen Leerständen driften in den Niederlanden weiter auseinander. So setzt sich der Kampf um langfristig, an gute Mieter vermietete, hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen auch in diesem Jahr fort. Das Abbild vom 12.00-Uhr-Stand Amsterdams der Kapitalwert-Büroimmobilienuhr und die gleichzeitig in Richtung 6.00-Uhr tendierende Stellung auf der Mieten-Uhr lassen alle Alarmglocken schrillen. Dass es rentable Ausnahmefälle für Käufer geben mag, ist keine Frage- aber die Betonung liegt auf Ausnahme. Auch die anstehenden massiven Verkäufe niederländischer Immobilien durch offene Fonds im zweiten Quartal 2012 werden ihre Spuren hinterlassen. So ist auf die Nachfrage nach Aktivitäten im niederländischen Markt für dieses Jahr momentan eine verhaltene Reaktion der meisten Emissionshäuser absolut nachvollziehbar.
Immobilienmarkt-Trends. Das Investitionsvolumen in niederländische Immobilien fiel im Jahr 2011 unter das Niveau von 2009, konstatierte Jones Lang Lasalle in ihrem Capital Market Outlook 2012. Auf Immobilien mit niedrigem Risiko gab es einen regelrechten Run. Value-add oder opportunistisch geprägte Immobilien wurden dagegen zum Ladenhüter. Unattraktive Lagen, Leerstände und kurzfristige Mietverträge sind kaum gefragt. Deshalb wird für diese Immobilien in 2012 mit sinkenden Preisen gerechnet. Die Schere zwischen „guten Immobilien“ und „schlechten Immobilien“, weitet sich aus. In 2011 waren es wieder einmal deutsche Fonds, die den Investmentmarkt bestimmten. Was die Preise der Spitzenimmobilien anbelangt, konnten die niederländischen institutionellen Investoren nicht mithalten. Institutionelle Investoren konzentrieren sich seit der Rezession auf Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Jones Lang Lasalle befürchtet, dass nach etlichen Verkäufen offener Fonds seit 2010, im zweiten Quartal 2012 weitere zwei Milliarden Euro an Niederländischen Immobilien auf den Markt schwappen könnten. Eine diesbezügliche Studie wird in zwei Monaten erwartet.
Büroimmobilien. In den Jahren 2010 und 2011 wurden 40 Prozent des Investitionsvolumens in niederländische Büroflächen durch deutsche Fonds gestemmt, so Jones Lang Lasalle. Aber die deutschen Investoren sind kritischer geworden. Sie bevorzugen Objekte in sehr guten Lagen, die mindestens zehn Jahre an Mieter guter Bonität vermietet sind. Diese Einstellung wird sich auch im Jahr 2012 nicht ändern. Bouwfonds REIM bezeichnete den niederländischen Büromarkt im November 2011 als schwierig, sieht jedoch immer noch gute Investitionschancen bei nachhaltigen Objekten an guten Standorten. Der Abstand zwischen den Anfangsrenditen dieser Immobilien zu denen an weniger guten Standorten wird jedoch größer. Geänderte Arbeitspraktiken, wie zum Beispiel Home-Office oder Arbeitsplatz-Sharing, führen künftig zu weniger Büroflächenbedarf. Der mit der Finanzkrise erwartete weitere Arbeitsplatzabbau kann ebenfalls eine geringere Flächennachfrage bewirken. Diesen Entwicklungen wirkt jedoch die Ausweitung des Dienstleistungssektors entgegen, so dass die Zahl der Büroarbeitsplätze um ein Prozent im Jahr steigen wird, schätzt Bouwfonds. Der Leerstand an Büroimmobilien kletterte von 10,7 Prozent im Jahr 2009 auf 13,6 Prozent in 2010. Bouwfonds geht bis zum Jahr 2015 von einer weiteren Erhöhung auf über 16 Prozent aus. Dabei werden die Unterschiede zwischen den Leerstandsraten der Innenstädte zu denen in den Randgebieten weiter auseinanderdriften. Nach Angaben von Jones Lang Lasalle im dritten Quartal 2011 lag die Leerstandsrate in Den Haag bei 10,9 Prozent, in Eindhoven bei 13,2 Prozent, in Utrecht bei 13,9 Prozent, in Rotterdam bei 16,3 Prozent, in Amsterdam bei 17,1 Prozent, jeweils mit gleichbleibender Tendenz. Die Spitzenmieten erreichten im dritten Quartal 2011 laut Jones Lang Lasalle in Eindhoven 185 Euro je Quadratmeter im Jahr, in Rotterdam 195 Euro, in Den Haag 215 Euro, in Utrecht 220 Euro, in Amsterdam 335 Euro je Quadratmeter im Jahr, jeweils mit gleichbleibender Tendenz. Um die wahren Mieten zu betrachten, genügt es jedoch nicht, die Spitzenmieten ins Visier zu nehmen, denn die Miet-Incentives machen inzwischen etwa ein Fünftel der Miete aus, so Bouwfonds. Bis zum Jahr 2014 wird sogar mit einem Anstieg auf 25 Prozent gerechnet. Bis 2015 geht Bouwfonds von sinkenden Mieten inklusive Miet-Incentives aus, insbesondere in South Limburg und deutlich in Rotterdam und Den Haag. Mit leichten Mietsteigerungen rechnet Bouwfonds in Amsterdam, Hilversum, Utrecht/Amersfoort, Eindhoven und Den Bosch. Die Spitzenrenditen lagen im dritten Quartal 2011 zwischen 5,55 Prozent in Amsterdam und 6,15 Prozent in Eindhoven mit jeweils steigender Tendenz, so Jones Lang Laalle.
Büro-Teilmärkte. Zentral und verkehrsgünstig gelegene Gebiete werden stark nachgefragt, das gilt auch für Amsterdam. Die Leerstandsrate blieb nach Angaben von Jones Lang Lasalle im dritten Quartal 2011 mit insgesamt 17,1 Prozent auf relativ hohem Niveau. Abseits gelegene Immobilien, wie in Teilen des Südostens und Sloterdijk werden kaum nachgefragt. In diesen zwei Stadtregionen finden sich 50 Prozent des Amsterdamer Leerstands wieder. Bei gleichbleibendem Flächenangebot stieg der Leerstand geringfügig in Zweitlagen. Das Neubauvolumen bleibt begrenzt. Zukünftige Neubauten sind größtenteils vorvermietet. Die Mieten bleiben stabil. Oftmals werden jedoch 12 Monate mietfreie Zeit bei Abschluss eines Fünfjahresvertrags verlangt. Der Blick auf Jones Lang Lasalles Immobilienuhr verrät, dass sich Amsterdam im vierten Quartal 2011 im unteren Bereich der verlangsamten Senkung der Spitzenmiete befand. Den theoretischen Wert eines Quadratmeters Mietfläche in bester Lage, bei bester Qualität betreffend, lagen Amsterdamer Büroimmobilien genau on Top.
In Den Haag steigt der Leerstand seit 2008 und erreichte im dritten Quartal 2011 10,9 Prozent, so Jones Lang Lasalle im dritten Quartal 2011. Die meisten leer stehenden Flächen betrafen B-Objekte. Den Haag, wird zu den Regionen gehören, in denen der Leerstand am schnellsten expandiert, so Bouwfonds. Dies ist auf den Arbeitsmarkt zurückzuführen. Jones Lang Lasalle wies für Beatrixwartier eine Spitzenmiete von 215 Euro je Quadratmeter im Jahr aus, ansonsten pendelte diese zwischen 175 und 205 Euro je Quadratmeter. Es wurden Miet-Incentives von neun bis 18 Monaten mietfreier Zeit für Fünfjahresmietverträge verlangt. Die Spitzenrenditen sanken im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10 Basispunkte auf 5,65 Prozent.
Die Nachfrage nach besten Büroflächen in der City von Utrecht bleibt hoch, bei gleichzeitig sehr engem Angebot. Die Leerstandsrate erreichte im dritten Quartal 2011 mit 13,9 Prozent ihr Rekordniveau, konstatierte Jones Lang Lasalle. Von Leerständen waren überwiegend Randlagen betroffen, wie Papendorp, wo 20 Prozent unvermietet blieben. Das Neubauvolumen ist begrenzt, die meisten neuen Objekte sind bereits vorvermietet. Die Spitzenmieten in der City blieben mit 220 Euro je Quadratmeter im Jahr stabil. In den sekundären Lagen sanken die Mieten teilweise, wie beispielsweise in Kanaleneiland, Overvecht und Lage Weide/Catesiusweg, hier fielen die Mieten um drei bis vier Prozent auf 125 bis 145 Euro je Quadratmeter im Jahr. Die Spitzenrendite gab um 10 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 5,8 Prozent nach.
Auch in Rotterdam wurde eine historisch hohe Leerstandrate von 16,3 Prozent erreicht, so Jones Lang Lasalle im dritten Quartal 2011. Das Neubauvolumen blieb signifikant. Die meisten Neubauten sind zu einem hohen Anteil vorvermietet, allerdings kommen so manche unvermietet fertig gestellte Objekte im zweiten Halbjahr 2012 auf den Markt. Das Spitzenmietniveau blieb mit 195 Euro stabil, auch die Incentives blieben unverändert. Ausgenommen ist das „Modern Scheepvaartkwartier“, hier stiegen die Mieten um 2,9 Prozent auf 180 Euro je Quadratmeter. Die Spitzenmieten in den Randlagen Nord und Süd blieben mit 150 bis 170 Euro je Quadratmeter unverändert. Jones lang Lasalle geht von weiterhin konstanten Mietbedingungen aus. Die Spitzenrendite fiel um 20 Basispunkte auf 5,65 Prozent.
Wohnimmobilien. Sowohl institutionelle als auch private Investoren sehen den Wohnimmobilienmarkt als zunehmend solide an. Investoren werden sich in 2012 bezüglich der weniger attraktiven Objekte fragen, welches der Objekte eine zweite Chance verdient. Allerdings gibt es eine Menge an hoffnungslosen Gebäuden, an ungeeigneten Standorten, die nur schwer vermietbar sind. Diese sind dem Abriss geweiht. Eine Abschaffung der steuerlichen Anrechenbarkeit der Hypothekenzinsen könnte zu einem erheblichen Wertverlust der Immobilien führen. Wie auch immer, die Investoren sind immer noch an mittelpreisigen Mietobjekten interessiert.
Einzelhandelsimmobilien. Das Auswärtige Amt berichtete im dritten Quartal 2011 von einer kontinuierlichen Verschlechterung des Konsumvertrauens. Auch Jones Lang Lasalle äußerte im Januar 2012, dass die Verbraucher so verunsichert sind, wie im Jahr 2009. So sank nach Aussagen des CPB der private Konsum von 0,4 Prozent im Jahr 2010 auf minus 0,75 Prozent im Jahr 2011 und wird im Jahr 2012 mit minus 0,5 Prozent erwartet. Die im Jahr 2011 bei minus 1 liegende Kaufkraft wird sich im Jahr 2012 auf minus 1,25 Prozent abschwächen, so CPB. Der Verbraucherpreisindex CPI betrug im Jahr 2011 2,25 Prozent und wird von CPB im Jahr 2012 auf 2 Prozent geschätzt.
Im Jahr 2010 und Anfang 2011 waren die 1-A-Einzelhandelsimmobilien hart umkämpft, so Jones Lang LaSalle. Gut gelegene Objekte in Städten wie Amsterdam, Den Haag und Rotterdam erfreuen sich bei den Investoren nach wie vor großer Beliebtheit. In 1-A-Lagen mittelgroßer Städte blieb die Nachfrage stabil, in kleineren Städten gab sie jedoch nach. Der Nachfrage-Unterschied zwischen guten Einkaufslagen zu den übrigen weitet sich aus, das betrifft alle Städte. Neben sehr guten Lagen sind den Investoren auch qualitativ hochwertige Gebäude wichtig, die möglichst an bonitätsstarke Mieter vermietet sind. Doch für diese Art von Immobilien ist das Angebot nur begrenzt. Nach wie vor ungebremst ist die Nachfrage nach Supermärkten, vor allem solche in Einkaufszentren. Im vierten Quartal 2011 wuchs die Leerstandsrate an Einzelhandelsimmobilien nach Angaben von Jones Lang Lasalle um 1 auf 9,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das momentane allgemeine Mietwachstum ist begrenzt. In Amsterdam wurden im Jahr 2011 Spitzenmieten von 2.800 Euro je Quadratmeter im Jahr erzielt, in Maastricht 1.690 Euro, in Utrecht 1.635 Euro, in Rotterdam 1.700 Euro, in Eindhoven und Den Haag 1.400 Euro. Bis einschließlich 2013 erwartet Jones Lang Lasalle in den vier größten Einkaufsstädten ein Mietwachstum zwischen 1,1 und 1,2 Prozent im Jahr. Wegen des wachsenden Angebots in den Nebenstraßen und außerhalb der Einkaufsmeilen, werden die Mietpreise an diesen Standorten leicht nachgeben. Die Mieten in 1-A-Lagen mittlerer Städte blieben relativ stabil. In kleineren Orten wird mit leicht fallenden Mieten gerechnet. Das höhere Risikobewusstsein und die höheren Margen bei der Finanzierung führten dazu, dass die Renditen im Jahr 2011 stagnierten. Auch in den Niederlanden spielen der Internethandel und das gesteigerte Markenbewusstsein eine zunehmende Rolle. Weniger relevant dagegen ist die Durchsetzung der ökologisch „nachhaltigen“ Einzelhandelsimmobilie. Für eine Vielzahl von Einzelhändlern wirken sich Nachhaltigkeitsaspekte, wie Energiesparen, nicht direkt genug aus. Lage und Erreichbarkeit spielen in den Augen der Einzelhändler eine größere Rolle als Nachhaltigkeit. Langfristiger und bewusster denken hier große Einzelhandelsketten, die das Thema Nachhaltigkeit in ihr Image integrieren und so eine Vorreiterrolle einnehmen wollen.
Käuferaktivitäten. Real I.S. sieht Amsterdam, Den Haag und Rotterdam in diesem Jahr weiterhin im Fokus. Bei Vorliegen geeigneter Rahmenbedingungen, wie einer langfristigen Vermietung an einen exzellenten Mieter, ist die Emission eines weiteren Niederlandefonds möglich.
Nordcapital hat sich in Anbetracht der Marktentwicklung seit dem Frühjahr 2011 mit Investitionen in Niederlande-Immobilien zurückgehalten. Nordcapital ist überzeugt, dass sich das Marktumfeld weiter verändern wird und sich dann wieder an attraktiven Standorten interessante Investitionsmöglichkeiten ergeben werden.
MPC sieht sich im Umfeld eines verschärften Wettbewerbs um die wenigen geeigneten Fondsobjekte, die eine hinreichende langfristige Werthaltigkeit aufweisen.
Wölbern, Pionier der Hollandfonds, wird auch im Jahr 2012 verstärkt auf Oranje setzen. So plant Wölbern die Emission zweier Niederlande-Fonds mit Objekten in Rotterdam und Amsterdam. Der Schwerpunkt liegt dabei auf langfristig vermieteten Neubauimmobilien mit bonitätsstarken Mietern, in guter Lage. Dem Nachhaltigkeitsaspekt wird dabei weiterhin eine hohe Bedeutung zugemessen.
Steuerliche Aspekte. Vermietungseinkünfte werden in den Niederlanden besteuert. Nicht die Fondsgesellschaft, sondern der einzelne Anleger ist dort das Steuersubjekt. Um die steuerliche Transparenz zu wahren, sind eine Übertragung von Beteiligungen und der Betritt eines neuen Kommanditisten nach Ablauf von sechs Monaten nach der Bafin-Gestattung nur mit Zustimmung aller Mitgesellschafter und Treugeber möglich. Allerdings kann dies vertraglich so geregelt werden, dass die Zustimmung auch dann als erteilt gilt, sofern sich die Gesellschafter nicht binnen vier Wochen melden und eine Verweigerung nur aus wichtigem Grund möglich wäre. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in den Niederlanden nach Box 3 (Einkünfte aus Ersparnissen und Geldanlagen) besteuert. Die Besteuerung erfolgt pauschal. Dabei wird eine vier Prozent betragende Rendite auf den Anteil des Anlegers am Verkehrswert der Aktiva abzüglich der anteiligen Verbindlichkeiten unterstellt, was mit einem Steuersatz von 30 Prozent besteuert wird. Seit dem 1. Januar 2011 sind im ersten Jahr des Immobilienerwerbs seitens der Fondsanleger keine Steuern zu entrichten. Freibeträge gibt es für beschränkt Steuerpflichtige nicht, allerdings eine Nicht-Veranlagungs-Grenze, die im Jahr 2012 45 Euro beträgt. Die Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien werden nicht zusätzlich besteuert. In der Regel vereinbart der Initiator mit dem niederländischen Finanzamt eine Regelung, nach der das Emissionshaus eine Sammelerklärung einreichen kann. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in Deutschland steuerfrei und auch nicht bei der Bestimmung des Steuersatzes zu berücksichtigen. Etwaige Verluste aus einer Beteiligung an einem Niederlandefonds können nicht mit anderen Gewinnen in Deutschland verrechnet werden. Zinseinkünfte sind in Deutschland zu versteuern.
fondstelegramm-Meinung. Die wirtschaftliche Lage der Niederlande ist sicherlich nicht als katastrophal, wohl aber als äußerst angespannt einzuschätzen. Die Unterschiede zwischen guten Immobilien in attraktiven Lagen und weniger guten Immobilien in Randgebieten mit hohen Leerständen driften in den Niederlanden weiter auseinander. So setzt sich der Kampf um langfristig, an gute Mieter vermietete, hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen auch in diesem Jahr fort. Das Abbild vom 12.00-Uhr-Stand Amsterdams der Kapitalwert-Büroimmobilienuhr und die gleichzeitig in Richtung 6.00-Uhr tendierende Stellung auf der Mieten-Uhr lassen alle Alarmglocken schrillen. Dass es rentable Ausnahmefälle für Käufer geben mag, ist keine Frage- aber die Betonung liegt auf Ausnahme. Auch die anstehenden massiven Verkäufe niederländischer Immobilien durch offene Fonds im zweiten Quartal 2012 werden ihre Spuren hinterlassen. So ist auf die Nachfrage nach Aktivitäten im niederländischen Markt für dieses Jahr momentan eine verhaltene Reaktion der meisten Emissionshäuser absolut nachvollziehbar.
Der Kampf ums Eingemachte setzt sich fort.
