DCM Containerfonds Madeira 3
Sportliche Prognosen im turbulenten Marktumfeld
Angebot. Trotz der Unwägbarkeiten im Transportgeschäft versucht die DCM AG derzeit Anleger für ihren dritten Containerfonds zu gewinnen. Am bestehenden Investitionsportfolio kann sich beteiligen, wer eine Einlage von mindestens 10.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio leistet. Das geplante Fondsvolumen aus Eigen- und Fremdkapital beträgt 61,5 Millionen Euro inklusive Agio. Der Initiator, mit bisherigem Investitionsschwerpunkt Immobilien, gibt leider keine Auskunft über die betriebswirtschaftliche Entwicklung der beiden Vorgängerfonds.
Investmentstrategie. Die auf der portugiesischen Insel Madeira ansässige Fondsgesellschaft hat ein vermietetes Portfolio bestehend aus 27.508 Standardcontainern unterschiedlicher Größe erworben. Die Boxen sind derzeit an zum Teil sehr renommierte Linienreedereien vermietet und sollen nach Ablauf der Verträge neu beschäftigt werden. Der Verkauf der Container ist zum 31. Dezember 2015 vorgesehen.
Markt. Der Containermarkt befindet sich mittlerweile wie die Schifffahrt in einem schwierigen Fahrwasser, wobei die beiden Segmente nicht direkt miteinander korrelieren. Allerdings ist seit Mitte 2008 die Auslastung der weltweiten Containerflotte von rund 92 Prozent auf 87 bis 89 Prozent gesunken. Bereits seit längerem stehen die Mieten unter Druck, die im vergangenen Jahr etwa für einen Standardcontainer in der Spitze von 0,80 auf 0,70 US-Dollar pro Tag (netto) nachgaben. Top-Reedereien haben gerade angesichts der maritimen Krise ein gewisses Verhandlungsdruckpotenzial. Sie fordern zum Teil hohe Nachlässe für Erst-, aber auch Anschlussverträge.
Fondspartner. Der Containermanager Dong Fang gehört zur staatlichen China Shipping Group. Er verwaltet eine Flotte von rund 368.000 TEU und zählt damit zu den mittelgroßen Playern. Textainer, Triton und Florens haben jeweils zwischen 1,33 und 1,56 Millionen Boxen im Bestand (Stand Mitte Juli 2007) und sind die unangefochtenen Marktführer. Acht Mieter der Fondscontainer gehören zu den 20 größten Linienreedereien der Welt. Dazu zählen unter anderem CMA-CGM, Evergreen, CSCL und CS Logistics.
Risiken. Die entscheidenden Risiken liegen in der Erfüllung der abgeschlossenen Mietverträge, in der Anschlussvermietung und im Verkauf des Portfolios Ende 2015. Es ist nicht auszuschließen, dass Mieter fallweise die vertraglich vereinbarte Miete nicht oder nicht pünktlich zahlen können. Selbst große Linienreederein klagen angesichts der Krise über eine angespannte Finanzlage. Zudem ist es durchaus möglich, dass der Fonds die kalkulierten Anschlussmieten und Verkaufserlöse verfehlt.
Einkauf. Die Kaufverträge und Übernahme der Container hat der Fonds nach eigenen Angaben abgeschlossen. 38 Prozent der Container waren beim Erwerb maximal ein Jahr alt, weitere 29 Prozent höchstens zwei Jahre. Das entsprechende Durchschnittsalter beträgt 1,47 Jahre. Die Einstandspreise befinden sich am oberen Ende des Preiskorridors und sind somit nicht als günstig zu bezeichnen. Positiv ist jedoch zu sehen, dass die Container zum Anschaffungszeitpunkt langfristig vermietet waren.
Finanzierung. Das Fondsvolumen setzt sich aus 24,21 Millionen Euro inklusive Agio und einem langfristigen, in US-Dollar valutierenden Bankdarlehen in Höhe von umgerechnet 37,26 Millionen Euro zusammen. In seiner Prognose nimmt der Initiator einen jährlichen Zinssatz von 5,70 Prozent an, der sich aus dem bis Ende 2015 fixierten Einstandszins in Höhe von 2,16 Prozent sowie Bankmargen und Funding-Kosten zusammensetzt. Die Zinshöhe ist bei 5,90 Prozent gedeckelt. Im Gegenzug muss die DVB Bank günstigere Funding-Kosten nur zur Hälfte an den Fonds weitergeben. Etwa 70 Prozent des Darlehens sollen am Ende des geplanten Bewirtschaftungszeitraums getilgt sein.
Kosten. Das Containerportfolio hat umgerechnet 53,97 Millionen Euro beziehungsweise 87,8 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio gekostet. Hinzu kommen Anschaffungsnebenkosten für die Vermittlung des Portfolios in Höhe von 2,14 Millionen Euro. Rechnet man die äußerst kleine Liquiditätsreserve von 30.000 Euro raus, belaufen sich die einmaligen Fondsanlauf- und Investitionsnebenkosten auf 5,33 Millionen Euro. Dieser Betrag entspricht 22 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Die laufenden Kosten beziffert der Initiator mit vertretbaren 161.000 Euro pro Jahr.
Prognose. Die Transportboxen sind an insgesamt 14 Unternehmen vermietet. Die Restlaufzeit der Long-Term-Verträge beträgt laut DCM im Durchschnitt 3,79 Jahre. 200 20-Fuß-Standardcontainer müssen bereits Ende dieses Jahres neu vermietet werden. Die durchschnittliche Nettomiete beträgt 0,694 US-Dollar pro CEU. Damit hat der Fonds sein Portfolio sehr günstig vermietet, zumal DCM betont, dass alle Mietverträge „deutlich vor der Wirtschaftskrise“ abgeschlossen wurden. Zu Mietausfällen oder Nachverhandlungen ist es nach Initiatorenangaben bislang noch nicht gekommen. Bei der Anschlussvermietung ist in der Prognose nur ein zehnprozentiger Mietabschlag kalkuliert. Da der Manager Don Fang zu den mittelgroßen Marktteilnehmern gehört, wäre vorsichtshalber ein etwas höherer Abschlag wünschenswert gewesen. Außerdem sind die Reparaturkosten, die laut DCM bei maximal 2.000 Boxen anfallen können, in der Prognose nicht ausgewiesen. Der Aufwand sei allerdings bei den Mieten berücksichtigt; eine entsprechende Rückstellung erschließt sich dem Prospektleser nicht.
Rückfluss. Die Auszahlungen an die Anleger beginnen laut Plan bereits in diesem Jahr und betragen bis 2014 konstant 7,25 Prozent pro Jahr. Nach erfolgtem Verkauf der Vermögensgegenstände ist für 2015 eine Schlussauszahlung in Höhe von 100,3 Prozent vorgesehen. Der kumulierte Nettomittelrückfluss beträgt somit 136,1 Prozent der Einlage inklusive Agio. Allerdings hat der Initiator den Verkaufserlös mit 1.160 US-Dollar pro CEU sehr sportlich angesetzt. Denn im vergangenen Jahr brachten sechs Jahre alte Boxen im Durchschnitt 1.100 US-Dollar ein. Für 2009 erwarten Experten ein Preisniveau von rund 750 US-Dollar. Erzielt der Fonds nur einen Verkaufswert von 1.044 US-Dollar, sinkt der Mittelrückfluss laut DCM auf mickrige 122,9 Prozent.
Steuerliche Behandlung. Die gewerblichen Einnahmen der Fondsgesellschaft unterliegen weder auf Madeira noch in Deutschland der Gewerbesteuer. Die Besteuerung der Gewinne obliegt grundsätzlich Portugal, da der Fonds auf Madeira ansässig ist. Auf der portugiesischen Insel, die eine Sonderwirtschaftszone der Europäischen Union ist, sind die Gewinne bis 2011 steuerfrei. Im Jahr 2012 beträgt der Steuersatz vier Prozent; 2013 bis 2020 sind jeweils fünf Prozent fällig. Aufgrund von fortwährenden Verlustvorträgen rechnet DCM damit, dass nur die Veräußerungsgewinne im Jahr 2015 steuerpflichtig werden.
fondstelegramm-Meinung. Zu den Stärken des Fonds zählt, dass er ein bestehendes und längerfristig vermietetes Portfolio erworben hat und die Mieterstruktur insgesamt positiv zu bewerten ist. Der Containermanager muss sich in einem schwierigen Marktumfeld und gegen starke Konkurrenz behaupten. Der rechnerische Mittelrückfluss von 5,16 Prozent pro Jahr (angenommene Kapitalbindung April 2009 bis April 2016) hängt am seidenen Faden, weil sie zum überwiegenden Teil vom optimistisch angesetzten Verkaufserlös abhängt.
Investmentstrategie. Die auf der portugiesischen Insel Madeira ansässige Fondsgesellschaft hat ein vermietetes Portfolio bestehend aus 27.508 Standardcontainern unterschiedlicher Größe erworben. Die Boxen sind derzeit an zum Teil sehr renommierte Linienreedereien vermietet und sollen nach Ablauf der Verträge neu beschäftigt werden. Der Verkauf der Container ist zum 31. Dezember 2015 vorgesehen.
Markt. Der Containermarkt befindet sich mittlerweile wie die Schifffahrt in einem schwierigen Fahrwasser, wobei die beiden Segmente nicht direkt miteinander korrelieren. Allerdings ist seit Mitte 2008 die Auslastung der weltweiten Containerflotte von rund 92 Prozent auf 87 bis 89 Prozent gesunken. Bereits seit längerem stehen die Mieten unter Druck, die im vergangenen Jahr etwa für einen Standardcontainer in der Spitze von 0,80 auf 0,70 US-Dollar pro Tag (netto) nachgaben. Top-Reedereien haben gerade angesichts der maritimen Krise ein gewisses Verhandlungsdruckpotenzial. Sie fordern zum Teil hohe Nachlässe für Erst-, aber auch Anschlussverträge.
Fondspartner. Der Containermanager Dong Fang gehört zur staatlichen China Shipping Group. Er verwaltet eine Flotte von rund 368.000 TEU und zählt damit zu den mittelgroßen Playern. Textainer, Triton und Florens haben jeweils zwischen 1,33 und 1,56 Millionen Boxen im Bestand (Stand Mitte Juli 2007) und sind die unangefochtenen Marktführer. Acht Mieter der Fondscontainer gehören zu den 20 größten Linienreedereien der Welt. Dazu zählen unter anderem CMA-CGM, Evergreen, CSCL und CS Logistics.
Risiken. Die entscheidenden Risiken liegen in der Erfüllung der abgeschlossenen Mietverträge, in der Anschlussvermietung und im Verkauf des Portfolios Ende 2015. Es ist nicht auszuschließen, dass Mieter fallweise die vertraglich vereinbarte Miete nicht oder nicht pünktlich zahlen können. Selbst große Linienreederein klagen angesichts der Krise über eine angespannte Finanzlage. Zudem ist es durchaus möglich, dass der Fonds die kalkulierten Anschlussmieten und Verkaufserlöse verfehlt.
Einkauf. Die Kaufverträge und Übernahme der Container hat der Fonds nach eigenen Angaben abgeschlossen. 38 Prozent der Container waren beim Erwerb maximal ein Jahr alt, weitere 29 Prozent höchstens zwei Jahre. Das entsprechende Durchschnittsalter beträgt 1,47 Jahre. Die Einstandspreise befinden sich am oberen Ende des Preiskorridors und sind somit nicht als günstig zu bezeichnen. Positiv ist jedoch zu sehen, dass die Container zum Anschaffungszeitpunkt langfristig vermietet waren.
Finanzierung. Das Fondsvolumen setzt sich aus 24,21 Millionen Euro inklusive Agio und einem langfristigen, in US-Dollar valutierenden Bankdarlehen in Höhe von umgerechnet 37,26 Millionen Euro zusammen. In seiner Prognose nimmt der Initiator einen jährlichen Zinssatz von 5,70 Prozent an, der sich aus dem bis Ende 2015 fixierten Einstandszins in Höhe von 2,16 Prozent sowie Bankmargen und Funding-Kosten zusammensetzt. Die Zinshöhe ist bei 5,90 Prozent gedeckelt. Im Gegenzug muss die DVB Bank günstigere Funding-Kosten nur zur Hälfte an den Fonds weitergeben. Etwa 70 Prozent des Darlehens sollen am Ende des geplanten Bewirtschaftungszeitraums getilgt sein.
Kosten. Das Containerportfolio hat umgerechnet 53,97 Millionen Euro beziehungsweise 87,8 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio gekostet. Hinzu kommen Anschaffungsnebenkosten für die Vermittlung des Portfolios in Höhe von 2,14 Millionen Euro. Rechnet man die äußerst kleine Liquiditätsreserve von 30.000 Euro raus, belaufen sich die einmaligen Fondsanlauf- und Investitionsnebenkosten auf 5,33 Millionen Euro. Dieser Betrag entspricht 22 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Die laufenden Kosten beziffert der Initiator mit vertretbaren 161.000 Euro pro Jahr.
Prognose. Die Transportboxen sind an insgesamt 14 Unternehmen vermietet. Die Restlaufzeit der Long-Term-Verträge beträgt laut DCM im Durchschnitt 3,79 Jahre. 200 20-Fuß-Standardcontainer müssen bereits Ende dieses Jahres neu vermietet werden. Die durchschnittliche Nettomiete beträgt 0,694 US-Dollar pro CEU. Damit hat der Fonds sein Portfolio sehr günstig vermietet, zumal DCM betont, dass alle Mietverträge „deutlich vor der Wirtschaftskrise“ abgeschlossen wurden. Zu Mietausfällen oder Nachverhandlungen ist es nach Initiatorenangaben bislang noch nicht gekommen. Bei der Anschlussvermietung ist in der Prognose nur ein zehnprozentiger Mietabschlag kalkuliert. Da der Manager Don Fang zu den mittelgroßen Marktteilnehmern gehört, wäre vorsichtshalber ein etwas höherer Abschlag wünschenswert gewesen. Außerdem sind die Reparaturkosten, die laut DCM bei maximal 2.000 Boxen anfallen können, in der Prognose nicht ausgewiesen. Der Aufwand sei allerdings bei den Mieten berücksichtigt; eine entsprechende Rückstellung erschließt sich dem Prospektleser nicht.
Rückfluss. Die Auszahlungen an die Anleger beginnen laut Plan bereits in diesem Jahr und betragen bis 2014 konstant 7,25 Prozent pro Jahr. Nach erfolgtem Verkauf der Vermögensgegenstände ist für 2015 eine Schlussauszahlung in Höhe von 100,3 Prozent vorgesehen. Der kumulierte Nettomittelrückfluss beträgt somit 136,1 Prozent der Einlage inklusive Agio. Allerdings hat der Initiator den Verkaufserlös mit 1.160 US-Dollar pro CEU sehr sportlich angesetzt. Denn im vergangenen Jahr brachten sechs Jahre alte Boxen im Durchschnitt 1.100 US-Dollar ein. Für 2009 erwarten Experten ein Preisniveau von rund 750 US-Dollar. Erzielt der Fonds nur einen Verkaufswert von 1.044 US-Dollar, sinkt der Mittelrückfluss laut DCM auf mickrige 122,9 Prozent.
Steuerliche Behandlung. Die gewerblichen Einnahmen der Fondsgesellschaft unterliegen weder auf Madeira noch in Deutschland der Gewerbesteuer. Die Besteuerung der Gewinne obliegt grundsätzlich Portugal, da der Fonds auf Madeira ansässig ist. Auf der portugiesischen Insel, die eine Sonderwirtschaftszone der Europäischen Union ist, sind die Gewinne bis 2011 steuerfrei. Im Jahr 2012 beträgt der Steuersatz vier Prozent; 2013 bis 2020 sind jeweils fünf Prozent fällig. Aufgrund von fortwährenden Verlustvorträgen rechnet DCM damit, dass nur die Veräußerungsgewinne im Jahr 2015 steuerpflichtig werden.
fondstelegramm-Meinung. Zu den Stärken des Fonds zählt, dass er ein bestehendes und längerfristig vermietetes Portfolio erworben hat und die Mieterstruktur insgesamt positiv zu bewerten ist. Der Containermanager muss sich in einem schwierigen Marktumfeld und gegen starke Konkurrenz behaupten. Der rechnerische Mittelrückfluss von 5,16 Prozent pro Jahr (angenommene Kapitalbindung April 2009 bis April 2016) hängt am seidenen Faden, weil sie zum überwiegenden Teil vom optimistisch angesetzten Verkaufserlös abhängt.
Beteiligungsanreize fehlen angesichts gewagter Prognosen und fehlender Transparenz zu den Vorgängerfonds.
