Crashtest bei der Anschlussvermietung
Worauf müssen sich Immobilienfonds einstellen?
Anschlussvermietung. Die Verunsicherung auf den Immobilienmärkten ist noch lange nicht ausgestanden. Bonitätsstarke Mieter zu finden, die bei auslaufenden Mietverträgen die prognostizierte Anschlussmiete zahlen, könnte sich für die Initiatoren bald zu einem größeren Problem entwickeln, denn Leerstände verursachen hohe Kosten und bringen die Prognosen ins Wanken.
Kosten. Längst nicht immer sind die Kosten, die bei Anschlussvermietungen anfallen, in ausreichender Höhe kalkuliert. Seriöserweise sollte eine Prognoserechnung für einen durchschnittlichen Wohnungsbestand mit einer Nettokaltmiete von rund fünf Euro pro Quadratmeter fünf bis sechs Euro laufende Instandhaltung einkalkulieren. Für die Revitalisierung sollten alle zehn Jahre mindestens eine halbe Jahresmiete angesetzt werden, bei älteren Beständen deutlich mehr. Die Sanierung einer 50iger Jahre Bestandswohnung kann schnell 450 Euro pro Quadratmeter verschlingen. Für Büroimmobilien sollten drei bis sechs Monate Leerstand einkalkuliert werden. Für die Revitalisierung liegt man mit 250 bis 300 Euro pro Quadratmeter nicht verkehrt, meint Philipp Reifster von Codes Real aus Starnberg. Stehen Umbaumaßnahmen für EDV oder Klimatisierung an, liegt man schnell bei 600 Euro pro Quadratmeter.
Verhandeln um jeden Cent. Durch die Finanz- und Wirtschaftskrise ist vieles schwieriger geworden. Jürgen Göbel, Geschäftsführer von Sachsenfonds, macht das vor allem an den Verhandlungen fest. Sie dauern länger und sind zäher geworden. Mieter verhandeln heute viel intensiver um jeden Cent und zusätzliche Vergünstigungen als noch vor der Krise. Bevor ein Vertrag unterzeichnet wird, sind inzwischen mehrere Verhandlungsschleifen zu drehen, so Göbel. Und auch die Unentschlossenheit einiger Mieter, wie viel Fläche sie tatsächlich benötigen, hat nach seiner Meinung erheblich zugenommen.
Der Druck wächst. Sowohl für „offene“ als auch geschlossene Immobilienfonds stehen insbesondere in den kommenden zwei Jahren zahlreiche Anschlussvermietungen an. Das erhöht den Druck auf die Vermieter und damit auf die Fonds. Wie aus der Branche zu hören ist, werden Mieter inzwischen auch immer öfter von Maklern auf einen Umzug angesprochen. Nach Einschätzung von Thomas Beyerle, Chef-Researcher von Degi-Aberdeen, ist zu beachten, dass es sich bei etwa der Hälfte der auslaufenden Kontrakte um Fünf-Jahres-Verträge oder die Ausübung von Fünf-plus-fünf-Optionen handelt.
Günstige Kredite. Immerhin sind Kredite etwas günstiger geworden. Und da die Kreditverträge oft ebenso lang laufen wie die Mietverträge und somit auch auf der Darlehensseite Verhandlungen anstehen, ergibt sich durchaus Einsparungspotenzial, wirft Wilhelm Patt ein. Inwiefern sich über günstigere Kredite niedrigere Mieterträge auffangen lassen, muss sich im Einzelfall zeigen. In jedem Fall ist es ratsam, sich frühzeitig um den Mieter zu kümmern – und nicht erst dann, wenn die Verhandlungswelle ihren Höhepunkt erreicht.
Zugeständnisse an Mieter. Nach Einschätzung von Friedrich Wilhelm Patt können bei aktuellen Anschlussvermietungen viele Prognosen nicht gehalten werden. Die Problematik der Anschlussvermietungen mit Incentives ziehe sich quer durch die ganze Branche. Es sei derzeit nicht ungewöhnlich, dass das durch die Indexierung erreichte Mietniveau bei der Anschlussvermietung nicht gehalten werden könne. Zugeständnisse jedweder Art, die auf eine Reduzierung von fünf bis zehn Prozent hinausliefen, seien zu beobachten. Besonders in den östlichen Bundesländern merke man dies sehr stark, da viele Verträge mit relativ hohen Mieten aus den neunziger Jahren in den vergangenen drei Jahren ausgelaufen seien.
Den kompletten Beitrag bringt die Fondszeitung in der Ausgabe 16-2010. Weitere Themen der aktuellen Fondszeitung:
Flugzeugfonds: Die Luftfahrt befindet sich im Aufwind. Wie sind die aktuellen Marktzahlen einzuordnen? Welche Flugzeugtypen sind für Initiatoren interessant?
Opportunity Amerika: Der Immobilienfonds MPC Opportunity Amerika benötigt dringend Liquidität. Anleger sollen der Gesellschaft mit einem Darlehen aushelfen. Wie sieht das Konzept aus? Wie lautet die Prognose für die weitere Laufzeit?
US-Policenfonds: Fonds mit Lebensversicherungen aus dem US-Zweitmarkt stehen vor Kapitalverlusten. Wie sehen Sanierungskonzepte aus? Wie ist die Lage in den Fonds von BVT Life Bond und GAF?
Kosten. Längst nicht immer sind die Kosten, die bei Anschlussvermietungen anfallen, in ausreichender Höhe kalkuliert. Seriöserweise sollte eine Prognoserechnung für einen durchschnittlichen Wohnungsbestand mit einer Nettokaltmiete von rund fünf Euro pro Quadratmeter fünf bis sechs Euro laufende Instandhaltung einkalkulieren. Für die Revitalisierung sollten alle zehn Jahre mindestens eine halbe Jahresmiete angesetzt werden, bei älteren Beständen deutlich mehr. Die Sanierung einer 50iger Jahre Bestandswohnung kann schnell 450 Euro pro Quadratmeter verschlingen. Für Büroimmobilien sollten drei bis sechs Monate Leerstand einkalkuliert werden. Für die Revitalisierung liegt man mit 250 bis 300 Euro pro Quadratmeter nicht verkehrt, meint Philipp Reifster von Codes Real aus Starnberg. Stehen Umbaumaßnahmen für EDV oder Klimatisierung an, liegt man schnell bei 600 Euro pro Quadratmeter.
Verhandeln um jeden Cent. Durch die Finanz- und Wirtschaftskrise ist vieles schwieriger geworden. Jürgen Göbel, Geschäftsführer von Sachsenfonds, macht das vor allem an den Verhandlungen fest. Sie dauern länger und sind zäher geworden. Mieter verhandeln heute viel intensiver um jeden Cent und zusätzliche Vergünstigungen als noch vor der Krise. Bevor ein Vertrag unterzeichnet wird, sind inzwischen mehrere Verhandlungsschleifen zu drehen, so Göbel. Und auch die Unentschlossenheit einiger Mieter, wie viel Fläche sie tatsächlich benötigen, hat nach seiner Meinung erheblich zugenommen.
Der Druck wächst. Sowohl für „offene“ als auch geschlossene Immobilienfonds stehen insbesondere in den kommenden zwei Jahren zahlreiche Anschlussvermietungen an. Das erhöht den Druck auf die Vermieter und damit auf die Fonds. Wie aus der Branche zu hören ist, werden Mieter inzwischen auch immer öfter von Maklern auf einen Umzug angesprochen. Nach Einschätzung von Thomas Beyerle, Chef-Researcher von Degi-Aberdeen, ist zu beachten, dass es sich bei etwa der Hälfte der auslaufenden Kontrakte um Fünf-Jahres-Verträge oder die Ausübung von Fünf-plus-fünf-Optionen handelt.
Günstige Kredite. Immerhin sind Kredite etwas günstiger geworden. Und da die Kreditverträge oft ebenso lang laufen wie die Mietverträge und somit auch auf der Darlehensseite Verhandlungen anstehen, ergibt sich durchaus Einsparungspotenzial, wirft Wilhelm Patt ein. Inwiefern sich über günstigere Kredite niedrigere Mieterträge auffangen lassen, muss sich im Einzelfall zeigen. In jedem Fall ist es ratsam, sich frühzeitig um den Mieter zu kümmern – und nicht erst dann, wenn die Verhandlungswelle ihren Höhepunkt erreicht.
Zugeständnisse an Mieter. Nach Einschätzung von Friedrich Wilhelm Patt können bei aktuellen Anschlussvermietungen viele Prognosen nicht gehalten werden. Die Problematik der Anschlussvermietungen mit Incentives ziehe sich quer durch die ganze Branche. Es sei derzeit nicht ungewöhnlich, dass das durch die Indexierung erreichte Mietniveau bei der Anschlussvermietung nicht gehalten werden könne. Zugeständnisse jedweder Art, die auf eine Reduzierung von fünf bis zehn Prozent hinausliefen, seien zu beobachten. Besonders in den östlichen Bundesländern merke man dies sehr stark, da viele Verträge mit relativ hohen Mieten aus den neunziger Jahren in den vergangenen drei Jahren ausgelaufen seien.
Den kompletten Beitrag bringt die Fondszeitung in der Ausgabe 16-2010. Weitere Themen der aktuellen Fondszeitung:
Flugzeugfonds: Die Luftfahrt befindet sich im Aufwind. Wie sind die aktuellen Marktzahlen einzuordnen? Welche Flugzeugtypen sind für Initiatoren interessant?
Opportunity Amerika: Der Immobilienfonds MPC Opportunity Amerika benötigt dringend Liquidität. Anleger sollen der Gesellschaft mit einem Darlehen aushelfen. Wie sieht das Konzept aus? Wie lautet die Prognose für die weitere Laufzeit?
US-Policenfonds: Fonds mit Lebensversicherungen aus dem US-Zweitmarkt stehen vor Kapitalverlusten. Wie sehen Sanierungskonzepte aus? Wie ist die Lage in den Fonds von BVT Life Bond und GAF?
