CFB-Fonds 142: Anleger und Initiator geraten ins Hintertreffen
Franken-Finanzierung und negative Marktentwicklung belasten das Ergebnis
Versammlung. Wenn sich die Gesellschafter des CFB-Fonds 142 heute ab 14 Uhr in Düsseldorf auf einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung treffen, stehen ihnen zwei Varianten zur Wahl, die beide zum gleichen Ergebnis führen: Am Ende werden hohe Verluste stehen. Die Franken-Finanzierung belastet den Fonds. Die negative Entwicklung am Standort Frankfurt-Sachsenhausen tut ihr Übriges, dass die Hälfte des investierten Eigenkapitals verloren scheint.
Finanzierung. Die Helaba führt das Bankenkonsortium des Fonds an, zu dem auch HSH und Eurohypo zählen. Die extreme Verschiebung des Währungskurses zwischen Euro und Franken nahm die Helaba bereits im vergangenen Jahr zum Anlass, hohe Sicherheiten zu fordern. 5,3 Millionen Euro musste der Fonds Ende 2010 an die Bank verpfänden, mittlerweile hat sich der Betrag erhöht. 10,4 Millionen Euro forderte die Helaba. Zwar deckte die vorhandene Liquidität diesen Betrag, doch bei einer vollständigen Verpfändung hätte der Fonds den laufenden Schuldendienst nicht bedienen können, insbesondere die Verpflichtung zur Zinszahlung aus der Zinssicherungsvereinbarung mit der Commerzbank in Höhe von 4,4 Millionen Euro.
Interessenkonflikte. Schon die Konstellation im Fonds ist für die Anleger von Nachteilen. Mieter war zunächst die Commerzbank-Tochter Rheinhyp. Neben ihrer Rolle als Initiator war die Commerbank auch für den Vertrieb zuständig. Mittlerweile zählt die mitfinanzierende Eurohypo zu den Mietern. Interessenkonflikte waren und sind also Programm im Fonds, den CFB im Jahr 2001 mit einem Volumen von 133 Millionen Euro aufgelegt hatte, davon nur 58 Millionen Euro als Eigenkapital.
Negative Marktentwicklung. Mit Schreiben vom 21. November 2011 teilt die Fondsgesellschaft den Anlegern mit: „Die schwierige Finanzierungssituation wird leider durch die negative Entwicklung des Mikrostandorts der Immobilie in Frankfurt-Sachsenhausen und damit einer voraussichtlich fortgesetzt negativen Wertentwicklung des Immobilienwertes verschärft.“ Seit dem Fondsstart vor zehn Jahren seien die Spitzenmieten am Standort von 20,5 auf 17 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen. Den Objektwert sieht die Commerzbank seit 2001 von 112,7 auf 80 Millionen Euro gesunken. Nun stehen die Verhandlungen für die Nachvermietung an. Der Vertrag mit Twentieth Century Fox läuft 2015, der Vertrag mit Eurohypo zwei Jahre später aus. Die Verhandlungsposition des Fonds ist extrem schlecht. In jedem Fall sind im Vergleich zu den Prospektwerten deutliche Abstriche vorzunehmen.
Zinssicherung auflösen. Der Wirtschaftsprüfer hat der Fondsgesellschaft noch kein Testat für den Jahresabschluss 2010 erteilt. Zunächst soll ein Sanierungskonzept her. Die Helaba fordert, das Zinssicherungsgeschäft mit der Commerzbank „kostenneutral“ aufzulösen. Dadurch entstünde der Commerzbank ein Verlust von 25 Millionen Euro. Sie ist lediglich bereit, der Fondsgesellschaft diesen Betrag zu stunden. Im Fall eines Verkaufs müsste zunächst die Helaba komplett bedient werden. Erst danach würden Commerzbank und Fondsgesellschaft jeweils hälftig an weiteren Rückflüssen teilhaben.
Szenarien. Die Geschäftsführung hat ein neues Finanzierungskonzept vorgestellt, wonach sich die langfristige Fremdfinanzierung mit der Helaba in ein Euro-Darlehen umwandelt. Mit dem Verkauf des Objekts rechnet die Geschäftsführung im Anschluss an die Nachvermietung – innerhalb der Jahre 2017 und 2018. Den Gesamtrückfluss kalkuliert sie mit 58 Prozent. Die bisherigen Finanzierungskonditionen würden voraussichtlich zur Insolvenz führen. „Der Rückfluss würde dann abschließend 46,5 Prozent betragen, das heißt nur aus den bis 2010 erhaltenen Ausschüttungen bestehen“, so die Geschäftsführung. Leider ist den Ausführungen nicht zu entnehmen, mit welchem Nachsteuerergebnis die Anleger in den beiden Szenarien zu rechnen haben.
fondstelegramm-Meinung. Sowohl die Anleger als auch der Initiator sind gegenüber der Helaba ins Hintertreffen geraten. Im Gegensatz zu den Anlegern hat die Commerzbank aber immerhin schon am Vertrieb und der Verwaltung verdient. Rückflüsse für die Anleger sind nicht mehr zu erwarten.
Update vom 11. Dezember 2011. Die Ergebnisse der außerordentlichen Gesellschafterversammlung hat fondstelegramm in einem Update zusammengefasst (siehe Beitrag „CFB-Fonds 142: Anleger und Initiator verhandeln über Fortführung“).
Finanzierung. Die Helaba führt das Bankenkonsortium des Fonds an, zu dem auch HSH und Eurohypo zählen. Die extreme Verschiebung des Währungskurses zwischen Euro und Franken nahm die Helaba bereits im vergangenen Jahr zum Anlass, hohe Sicherheiten zu fordern. 5,3 Millionen Euro musste der Fonds Ende 2010 an die Bank verpfänden, mittlerweile hat sich der Betrag erhöht. 10,4 Millionen Euro forderte die Helaba. Zwar deckte die vorhandene Liquidität diesen Betrag, doch bei einer vollständigen Verpfändung hätte der Fonds den laufenden Schuldendienst nicht bedienen können, insbesondere die Verpflichtung zur Zinszahlung aus der Zinssicherungsvereinbarung mit der Commerzbank in Höhe von 4,4 Millionen Euro.
Interessenkonflikte. Schon die Konstellation im Fonds ist für die Anleger von Nachteilen. Mieter war zunächst die Commerzbank-Tochter Rheinhyp. Neben ihrer Rolle als Initiator war die Commerbank auch für den Vertrieb zuständig. Mittlerweile zählt die mitfinanzierende Eurohypo zu den Mietern. Interessenkonflikte waren und sind also Programm im Fonds, den CFB im Jahr 2001 mit einem Volumen von 133 Millionen Euro aufgelegt hatte, davon nur 58 Millionen Euro als Eigenkapital.
Negative Marktentwicklung. Mit Schreiben vom 21. November 2011 teilt die Fondsgesellschaft den Anlegern mit: „Die schwierige Finanzierungssituation wird leider durch die negative Entwicklung des Mikrostandorts der Immobilie in Frankfurt-Sachsenhausen und damit einer voraussichtlich fortgesetzt negativen Wertentwicklung des Immobilienwertes verschärft.“ Seit dem Fondsstart vor zehn Jahren seien die Spitzenmieten am Standort von 20,5 auf 17 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen. Den Objektwert sieht die Commerzbank seit 2001 von 112,7 auf 80 Millionen Euro gesunken. Nun stehen die Verhandlungen für die Nachvermietung an. Der Vertrag mit Twentieth Century Fox läuft 2015, der Vertrag mit Eurohypo zwei Jahre später aus. Die Verhandlungsposition des Fonds ist extrem schlecht. In jedem Fall sind im Vergleich zu den Prospektwerten deutliche Abstriche vorzunehmen.
Zinssicherung auflösen. Der Wirtschaftsprüfer hat der Fondsgesellschaft noch kein Testat für den Jahresabschluss 2010 erteilt. Zunächst soll ein Sanierungskonzept her. Die Helaba fordert, das Zinssicherungsgeschäft mit der Commerzbank „kostenneutral“ aufzulösen. Dadurch entstünde der Commerzbank ein Verlust von 25 Millionen Euro. Sie ist lediglich bereit, der Fondsgesellschaft diesen Betrag zu stunden. Im Fall eines Verkaufs müsste zunächst die Helaba komplett bedient werden. Erst danach würden Commerzbank und Fondsgesellschaft jeweils hälftig an weiteren Rückflüssen teilhaben.
Szenarien. Die Geschäftsführung hat ein neues Finanzierungskonzept vorgestellt, wonach sich die langfristige Fremdfinanzierung mit der Helaba in ein Euro-Darlehen umwandelt. Mit dem Verkauf des Objekts rechnet die Geschäftsführung im Anschluss an die Nachvermietung – innerhalb der Jahre 2017 und 2018. Den Gesamtrückfluss kalkuliert sie mit 58 Prozent. Die bisherigen Finanzierungskonditionen würden voraussichtlich zur Insolvenz führen. „Der Rückfluss würde dann abschließend 46,5 Prozent betragen, das heißt nur aus den bis 2010 erhaltenen Ausschüttungen bestehen“, so die Geschäftsführung. Leider ist den Ausführungen nicht zu entnehmen, mit welchem Nachsteuerergebnis die Anleger in den beiden Szenarien zu rechnen haben.
fondstelegramm-Meinung. Sowohl die Anleger als auch der Initiator sind gegenüber der Helaba ins Hintertreffen geraten. Im Gegensatz zu den Anlegern hat die Commerzbank aber immerhin schon am Vertrieb und der Verwaltung verdient. Rückflüsse für die Anleger sind nicht mehr zu erwarten.
Update vom 11. Dezember 2011. Die Ergebnisse der außerordentlichen Gesellschafterversammlung hat fondstelegramm in einem Update zusammengefasst (siehe Beitrag „CFB-Fonds 142: Anleger und Initiator verhandeln über Fortführung“).
