Angebot. Der Fonds beteiligt sich als typisch stiller Gesellschafter an derzeit noch nicht gegründeten Projektgesellschaften, die Immobilienprojektentwicklungen in den Bereichen Einzelhandel und Wohnen umsetzen sollen. Rund 26,3 Millionen Euro misst das Fondsvolumen inklusive Agio. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio ist eine Zeichnung des Fonds möglich. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Erstmals zum 31. Dezember 2016 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden, es sei denn der persönlich haftende Gesellschafter verlängert die Frist um maximal zweimal ein Jahr.

Historie. Dies ist BVTs erster Publikumsfonds im Bereich deutscher Immobilienprojektentwicklungen. BVT hat bisher umfangreiche Erfahrungen auf dem Gebiet von US-Development-Fonds gesammelt. So emittierte BVT seit 1976 40 US-Projektentwicklungsfonds (davon wurden bereits 30 Fonds wieder aufgelöst), mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen in Höhe von rund 366,8 Millionen US-Dollar. Von den 17 aufgelösten Fonds mit Soll-Ist-Angabe konnten per Ende 2010 bis auf einen, alle Fonds die prognostizierten Auszahlungen erreichen oder überschreiten. Außerdem hat BVT 17 herkömmliche Deutschland-Immobilienfonds mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von insgesamt 342 Millionen Euro emittiert. Von den zwölf Fonds mit Prognose zahlten bis Ende 2009 fünf planmäßig aus, sieben unter Plan. Vier Fonds konnten ihre prognostizierten kumulierten Liquiditätsergebnisse erreichen, acht leider nicht.

Projektentwickler. Der Fonds hat bislang mit drei Projektentwicklern Kooperationsverträge geschlossen. Diese umfassen die grundsätzlichen Auflagen für die stillen Beteiligungen, wie beispielsweise die Anlagekriterien, die Auszahlungsvoraussetzungen, die zu stellenden Sicherheiten und Controlling-Auflagen sowie die abzugebenden Gewinnanteile. Bei den Projektentwicklern handelt es sich um die auf Lebensmitteldiscounter und Fachmarktzentren spezialisierte Prebag Gewerbebau AG, die im August 2011 von Creditreform mit 239 „gute Bonität“ eingeschätzt wurde. Bislang hat das Unternehmen rund 300 Einzelhandelsobjekte entwickelt. Die ST-Bau Holding erstellt ebenfalls primär Fachmarktzentren und hat bislang rund 200 Einzelhandelsimmobilien entwickelt. Ihre Bonität wurde von Creditreform am 8. August 2011 mit 218 „gute Bonität“ eingeschätzt. Die Büschl-Unternehmensgruppe hat bislang 50 Wohn- und Einzelhandelsimmobilien realisiert. Für Büschl liegt kein Rating vor. Voraussetzung für ein gemeinsames Projekt wäre die Zurverfügungstellung einer persönlichen Bürgschaft und einer positiven Bankauskunft. Die im Jahr 2002 gegründete Bauwerk Capital GmbH & Co. KG soll den Fonds bei der Vermarktung der Immobilien unterstützen. Zwischen Januar 2008 und Mai 2011 hat sie 257 Wohnungen vermittelt. Von Creditreform wurde sie im Oktober 2011 mit 253 „mittlere Bonität“ eingeschätzt.

Konkrete Projekte. Für zwei Immobilien liegen dem Fonds konkrete Projektangebote vor, deren Prüfung jedoch derzeit noch nicht abgeschlossen ist. Dabei handelt es sich um ein Fachmarktzentrum in einer Gemeinde im Saarland und ein Nahversorgungszentrum in Bayern.

Investitionskriterien. Die lobenswert ausführlich dargelegten Investitionskriterien sind im Gesellschaftsvertrag verankert. Die Projektentwickler müssen über fünf Jahre Projektentwicklungserfahrung verfügen, eine Bonität der Klasse „Investment Grade“ nachweisen oder eine persönliche Bürgschaft abgeben, bei gleichzeitigem Vorweisen einer positiven Bankauskunft. So genügt laut BVT vergleichsweise eine Creditreformauskunft von besser als 300, 300 bis 251 heißt „mittlere“ Bonität. Die Projektentwickler dürfen keinen Interessenskonflikten innerhalb des Projekts unterliegen und müssen bereits Eigentümer der zu bebauenden Grundstücke sein. In ein Projekt dürfen maximal fünf Millionen Euro und an einen Projektentwickler höchstens 20 Prozent des geplanten Fondsvolumens fließen. Projekte ab drei Millionen Euro sind durch einen Baucontroller zu begleiten. Nach Baufertigstellung muss die Projektfinanzierung gesichert sein. Mietwohngebäude müssen in den alten Bundesländer oder Berlin, möglichst in Ballungsräumen mit mehr als 250.000 Einwohnern liegen. Eigentumswohnungen sind zulässig in Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart. Einzelhandelsimmobilien müssen zu mindestens 70 Prozent in Deutschland und zu maximal 30 Prozent in Frankreich, Österreich, Belgien, Niederlande und Luxemburg liegen und einen Vermietungsstand von mindestens 70 Prozent mit wenigstens zehn Jahren Mietvertragslaufzeit aufweisen. Die Rohgewinnmarge hat bei Wohnimmobilien wenigstens zehn Prozent der Herstellungskosten und bei Einzelhandelsimmobilien mindestens eine Jahresnettomiete zu betragen. Die Vorzugsausschüttung soll bei Wohnprojekten für ein Jahr und bei Einzelhandelsobjekten für neun Monate mindestens 10,2 Prozent jährlich erreichen. Die Eigenkapitalauszahlung bedarf zumindest der Vorlage eines Bebauungsplans. Initiator-eigene Projekte sind ausgeschlossen.

Finanzierung. Der Fonds selbst finanziert sich nahezu vollständig aus Eigenmitteln. Hingegen sind Darlehensbegrenzungen auf Projektebene nicht vorgesehen. Zwischenfinanzierungsmittel dürfen nach Aussage von BVT nicht aufgenommen werden. Wegen des hundertprozentigen Blindpools umfasst der Finanzierungs- und Mittelverwendungsplan nicht die Projektebene. Deshalb sind die nachfolgenden, nur die Fondsgesellschaft betreffenden Angaben nur begrenzt aussagefähig: 79,7 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio gibt der Fonds für seine stillen Beteiligungen aus. 4,7 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Diese enthält im Wesentlichen den Re-Investitionsbetrag. 15,6 Prozent sind Fondsnebenkosten.

Vergütung Auf den Ansatz von Guthabenzinsen wurde vorsichtiger Weise verzichtet. Auf Fondsebene fallen jährlich Nebenkosten in Höhe von 0,5 Prozent des Eigenkapitals an. Hinzu kommen die derzeit noch nicht bekannten Nebenkosten der Projektgesellschaften.

Rückfluss. Sofern die Anleger 135 Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio vor Steuern erzielt haben (dies entspricht dem Planszenario), geht ein Drittel der darüber hinaus gehenden Erträge an BVT. Außerdem erhält der Gründungskommanditist, der sich mit 2.000 Euro am Fonds beteiligt, eine Mindest-Gewinnbeteiligung, die einer Einlage von 500 Euro entspricht. Re-Investitionen sind ein fester Fondsbestandteil. Anleger mit einem Steuersatz von 42 Prozent, die Ende Februar 2012 beitreten, sollen bis Ende 2016 Auszahlungen von insgesamt 122 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten. Die diesen Annahmen entsprechende IRR-Rendite nach Steuern beträgt 5,71 Prozent jährlich.

Vertragsgestaltung. Der Fonds ist als künftig typisch stiller Gesellschafter von Projektentwicklungsunternehmen nicht an deren Vermögen beteiligt. Er verfügt auch über keinerlei Mitspracherechte und Informationsrechte hinsichtlich der durchzuführenden Projektentwicklungen. Nimmt ein Treugeber im Rahmen von Gesellschafterversammlungen sein Weisungsrecht gegenüber dem Treuhänder nicht wahr, so stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab.

fondstelegramm-Meinung. Mit Projektentwicklungen in den USA hat BVT bereits erfahren, wie schnell ein Markt sich drehen kann. BVT ist dabei, nunmehr auch in Deutschland Vertragspartner für seine Projektentwicklungen zu finden, wobei erste Kooperationsverträge vorliegen. Bei diesem Fonds handelt es sich um einen 100-prozentigen Blindpool. Damit stellt er primär auf das Vertrauen der Anleger gegenüber dem Initiator ab. Blindpools sollten generell gegenüber Fonds mit wirklich guten, realen Projekten, bestenfalls die zweite Wahl darstellen. Andererseits spart ein Blindpool unter Umständen notwendige Vorfinanzierungskosten. Die Investitionskriterien in diesem Fonds sind sehr detailliert gefasst und vertraglich verankert, das ist anerkennenswert. Die entscheidende Frage heißt jedoch: Findet BVT entsprechende Projekte und lassen die sich wie geplant umsetzen.

Projektentwicklungs-Blindpool mit typisch hohen Risiken und konzeptimmanenten Re-Investitionen.