BVT Ertragswertfonds 4
Sieben Deutschland-Immobilien in einem Fonds - Renditeerwartung unter fünf Prozent
Angebot. Der Fonds investiert über eine Objektgesellschaft in sieben deutsche Gewerbeimmobilien. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt 49,5 Millionen Euro. BVT hat eine Platzierungsgarantie abgegeben. Ab 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein Euro. Die ordentliche Kündigung der Beteiligung ist frühestens zum 31. Dezember 2023 möglich.
Historie. Die im Jahr 1976 gegründete BVT hat bis Ende 2007 167 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 2,6 Milliarden Euro emittiert, darunter waren 15 Deutschland-Immobilienfonds. Von den 13 laufenden Fonds mit Prognose konnten leider nur drei ihr geplantes kumuliertes Liquiditätsergebnis (Einnahmen minus Ausgaben vor Ausschüttung) erreichen, dabei handelt es sich um die Ertragswertfonds 1 bis 3. Zehn Fonds erreichten die geplanten Liquiditätsergebnisse nicht, dies betraf überwiegend Fonds mit Immobilien aus den neuen Bundesländern – bei vier Fonds lagen die erreichten kumulierten Liquiditätsergebnisse sogar im negativen Bereich.
Immobilien. Investitionsgegenstand sind drei 1965, 1970 und 1972 errichtete und später modernisierte Bürogebäude in Bonn, drei neue Einzelhandelsobjekte in Bornheim, Kerpen und Ladenburg sowie eine Produktions- und Lagerhalle in Bornheim. Die Restnutzungsdauer der Gebäude liegt bei durchschnittlich rund 38 Jahren. Die Immobilien wurden im November 2008 zum gutachterlichen Verkehrswert erworben. Die Erhaltungszustände der älteren Objekte wurden vom Gutachter für zwei Gebäude mit „durchschnittlich bis gut“, für weitere zwei mit „durchschnittlich“, die Geschäftslage und der Nutzwert bei den Bürogebäuden und der Produktionshalle mit „durchschnittlich“ und bei den Einzelhandelsobjekten mit „gut“ bewertet. Die Einkaufsfaktoren in Bezug auf die anfänglichen Jahresnettomieten lagen bei den Bürogebäuden bei 9,93 und 14,11, für die Produktionshalle bei 11,50 und für die drei Supermärkte bei durchschnittlich 13,57. Die Immobilien umfassen eine Mietfläche von insgesamt 36.473 Quadratmetern und sind vollständig für durchschnittlich 7,7 Jahre vermietet – BVT kommuniziert neun Jahre, bezieht den Wert allerdings auf die Miethöhe. Die Mieten werden zu 50 bis 100 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser – wie in den meisten Mietverträgen – um zehn Prozent ändert. Für die Einzelhandelsimmobilien wurden bei Mietanpassungen durchschnittlich drei Freijahre gewährt.
Finanzierung. 42,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 57,5 Prozent aus Darlehen. 10,5 Prozent der Darlehenssumme bildet ein variabel verzinster Kontokorrentkredit (endfällig Ende 2018), 89,5 Prozent ein Darlehen, das zu 60 Prozent in Euro valutiert (endfällig Ende 2018, Zins-Swap für 5,35 Prozent pro Jahr) und zu 40 Prozent in Schweizer Franken (monatliche Tilgung, Zins-Währungs-Swap 4,5 Prozent jährlich bis Ende 2018). 87 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 2,5 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 10,5 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 24,7 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Bei der Kalkulation der Mietsteigerung wurde von einer zweiprozentigen Inflationsrate ausgegangen, dies entspricht etwa dem Durchschnitt der vergangenen 17 Jahre. Nach Auslaufen der Mietverträge wurden im Wesentlichen gleiche Mietkonditionen angenommen, ausgenommen die Indexanpassung, die bei drei Objekten statt zu 100 lobenswerter Weise, nur zu maximal 60 Prozent erfolgt. Für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten einschließlich Objektverwaltungskosten wurden 3,5 Prozent der Nettomieteinnahmen angenommen. Die Objektgesellschaft trägt die Instandhaltungskosten für Dach und Fach und die technischen Einrichtungen. Die Übernahme weiterer Instandhaltungspflichten ist unterschiedlich geregelt. Für Instandhaltung und Anschlussvermietung wurden durchschnittlich jährlich 3,70 Euro je Quadratmeter Mietfläche beziehungsweise rund vier Prozent der Mieteinnahmen berücksichtigt, leider keine zusätzlichen Revitalisierungsaufwendungen nach Mieterwechsel und vor Objektverkauf. Das kalkulierte Mietausfallwagnis wurde von Beginn an, aber nur mit zwei Prozent der Mieteinnahmen veranschlagt, zu wenig für Gewerbeimmobilien. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr – relativ großzügig – ein Prozent des Eigenkapitals. Ab Auslaufen der Zins-Swap-Vereinbarungen Ende 2018 wurden folgende Anschlusszinssätze kalkuliert: sieben Prozent für den in Euro valutierenden Darlehensanteil und 5,5 Prozent jährlich für den in Schweizer Franken valutierenden Darlehensanteil, acht Prozent für den Kontokorrentkredit. Für eventuelle Währungsverluste durch das Schweizer-Franken-Darlehen wurde eine Währungsreserve in Höhe von drei Prozent des Kapitaldienstes für diesen Darlehensanteil berechnet. Die kalkulierte Liquiditätsreserve liegt anfänglich knapp unter zwei Millionen Euro und reduziert sich im Laufe der Fondslaufzeit auf rund 1,7 Millionen Euro.
Der Verkauf der Immobilien ist für das Jahr 2023 zum durchschnittlichen Verkaufsfaktor von 12,5 vorgesehen, dies entspricht dem Einkaufsfaktor. Für die Verkaufsnebenkosten wurden 1,5 Prozent der Kaufpreise veranschlagt.
Rückfluss. Während der rund 15-jährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger laufende Auszahlungen nach Steuern in Höhe von insgesamt 62 Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio, den größeren Anteil in Höhe von 108 Prozent bei Verkauf der Immobilien erhalten, das ergibt insgesamt 170 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern soll 4,3 Prozent betragen.
Vertragsgestaltung. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab.
fondstelegramm-Meinung. Vorteilhaft bei diesem Fonds sind die nicht bestehenden Investitionsrisiken und die Vollvermietung aller Objekte für die durchschnittlich nächsten sieben bis acht Jahre. Die Annahmen einer sich anschließenden Vollvermietung sowie fehlender Revitalisierungsaufwendungen neben den herkömmlichen Instandhaltungskosten sind jedoch unrealistisch, zumal über die Hälfte der Objekte älteren Baujahrs sind und einen durchschnittlichen beziehungsweise durchschnittlich bis guten Erhaltungszustand aufweisen. Ob sich trotz fehlender Revitalisierung vor Veräußerung die prognostizierten Verkaufspreise erzielen lassen, bleibt dahingestellt. Gute Verkaufserlöse sind für diesen Fonds jedoch unerlässlich, denn der überwiegende Teil der Auszahlungen an den Anleger erfolgt aus dem Objektverkauf nach rund 15 Jahren. Die Rendite ist bescheiden.
Historie. Die im Jahr 1976 gegründete BVT hat bis Ende 2007 167 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 2,6 Milliarden Euro emittiert, darunter waren 15 Deutschland-Immobilienfonds. Von den 13 laufenden Fonds mit Prognose konnten leider nur drei ihr geplantes kumuliertes Liquiditätsergebnis (Einnahmen minus Ausgaben vor Ausschüttung) erreichen, dabei handelt es sich um die Ertragswertfonds 1 bis 3. Zehn Fonds erreichten die geplanten Liquiditätsergebnisse nicht, dies betraf überwiegend Fonds mit Immobilien aus den neuen Bundesländern – bei vier Fonds lagen die erreichten kumulierten Liquiditätsergebnisse sogar im negativen Bereich.
Immobilien. Investitionsgegenstand sind drei 1965, 1970 und 1972 errichtete und später modernisierte Bürogebäude in Bonn, drei neue Einzelhandelsobjekte in Bornheim, Kerpen und Ladenburg sowie eine Produktions- und Lagerhalle in Bornheim. Die Restnutzungsdauer der Gebäude liegt bei durchschnittlich rund 38 Jahren. Die Immobilien wurden im November 2008 zum gutachterlichen Verkehrswert erworben. Die Erhaltungszustände der älteren Objekte wurden vom Gutachter für zwei Gebäude mit „durchschnittlich bis gut“, für weitere zwei mit „durchschnittlich“, die Geschäftslage und der Nutzwert bei den Bürogebäuden und der Produktionshalle mit „durchschnittlich“ und bei den Einzelhandelsobjekten mit „gut“ bewertet. Die Einkaufsfaktoren in Bezug auf die anfänglichen Jahresnettomieten lagen bei den Bürogebäuden bei 9,93 und 14,11, für die Produktionshalle bei 11,50 und für die drei Supermärkte bei durchschnittlich 13,57. Die Immobilien umfassen eine Mietfläche von insgesamt 36.473 Quadratmetern und sind vollständig für durchschnittlich 7,7 Jahre vermietet – BVT kommuniziert neun Jahre, bezieht den Wert allerdings auf die Miethöhe. Die Mieten werden zu 50 bis 100 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser – wie in den meisten Mietverträgen – um zehn Prozent ändert. Für die Einzelhandelsimmobilien wurden bei Mietanpassungen durchschnittlich drei Freijahre gewährt.
Finanzierung. 42,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 57,5 Prozent aus Darlehen. 10,5 Prozent der Darlehenssumme bildet ein variabel verzinster Kontokorrentkredit (endfällig Ende 2018), 89,5 Prozent ein Darlehen, das zu 60 Prozent in Euro valutiert (endfällig Ende 2018, Zins-Swap für 5,35 Prozent pro Jahr) und zu 40 Prozent in Schweizer Franken (monatliche Tilgung, Zins-Währungs-Swap 4,5 Prozent jährlich bis Ende 2018). 87 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 2,5 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 10,5 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 24,7 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Bei der Kalkulation der Mietsteigerung wurde von einer zweiprozentigen Inflationsrate ausgegangen, dies entspricht etwa dem Durchschnitt der vergangenen 17 Jahre. Nach Auslaufen der Mietverträge wurden im Wesentlichen gleiche Mietkonditionen angenommen, ausgenommen die Indexanpassung, die bei drei Objekten statt zu 100 lobenswerter Weise, nur zu maximal 60 Prozent erfolgt. Für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten einschließlich Objektverwaltungskosten wurden 3,5 Prozent der Nettomieteinnahmen angenommen. Die Objektgesellschaft trägt die Instandhaltungskosten für Dach und Fach und die technischen Einrichtungen. Die Übernahme weiterer Instandhaltungspflichten ist unterschiedlich geregelt. Für Instandhaltung und Anschlussvermietung wurden durchschnittlich jährlich 3,70 Euro je Quadratmeter Mietfläche beziehungsweise rund vier Prozent der Mieteinnahmen berücksichtigt, leider keine zusätzlichen Revitalisierungsaufwendungen nach Mieterwechsel und vor Objektverkauf. Das kalkulierte Mietausfallwagnis wurde von Beginn an, aber nur mit zwei Prozent der Mieteinnahmen veranschlagt, zu wenig für Gewerbeimmobilien. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr – relativ großzügig – ein Prozent des Eigenkapitals. Ab Auslaufen der Zins-Swap-Vereinbarungen Ende 2018 wurden folgende Anschlusszinssätze kalkuliert: sieben Prozent für den in Euro valutierenden Darlehensanteil und 5,5 Prozent jährlich für den in Schweizer Franken valutierenden Darlehensanteil, acht Prozent für den Kontokorrentkredit. Für eventuelle Währungsverluste durch das Schweizer-Franken-Darlehen wurde eine Währungsreserve in Höhe von drei Prozent des Kapitaldienstes für diesen Darlehensanteil berechnet. Die kalkulierte Liquiditätsreserve liegt anfänglich knapp unter zwei Millionen Euro und reduziert sich im Laufe der Fondslaufzeit auf rund 1,7 Millionen Euro.
Der Verkauf der Immobilien ist für das Jahr 2023 zum durchschnittlichen Verkaufsfaktor von 12,5 vorgesehen, dies entspricht dem Einkaufsfaktor. Für die Verkaufsnebenkosten wurden 1,5 Prozent der Kaufpreise veranschlagt.
Rückfluss. Während der rund 15-jährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger laufende Auszahlungen nach Steuern in Höhe von insgesamt 62 Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio, den größeren Anteil in Höhe von 108 Prozent bei Verkauf der Immobilien erhalten, das ergibt insgesamt 170 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern soll 4,3 Prozent betragen.
Vertragsgestaltung. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab.
fondstelegramm-Meinung. Vorteilhaft bei diesem Fonds sind die nicht bestehenden Investitionsrisiken und die Vollvermietung aller Objekte für die durchschnittlich nächsten sieben bis acht Jahre. Die Annahmen einer sich anschließenden Vollvermietung sowie fehlender Revitalisierungsaufwendungen neben den herkömmlichen Instandhaltungskosten sind jedoch unrealistisch, zumal über die Hälfte der Objekte älteren Baujahrs sind und einen durchschnittlichen beziehungsweise durchschnittlich bis guten Erhaltungszustand aufweisen. Ob sich trotz fehlender Revitalisierung vor Veräußerung die prognostizierten Verkaufspreise erzielen lassen, bleibt dahingestellt. Gute Verkaufserlöse sind für diesen Fonds jedoch unerlässlich, denn der überwiegende Teil der Auszahlungen an den Anleger erfolgt aus dem Objektverkauf nach rund 15 Jahren. Die Rendite ist bescheiden.
Der Fonds ist kein Hit.
