BVT Asia Real Estate Fund
Und noch ein Fonds, der in Asien-Zielfonds investiert
Angebot. Der Publikumsfonds Asia Real Estate von BVT beteiligt sich über den gleichnamigen Private-Placement-Fonds an einer Zwischengesellschaft (Cayman Islands), die am Zielfonds Merrill Lynch Asian Real Estate Opportunity Fund, L.P. (Cayman Islands) beteiligt ist. Der Zielfonds besitzt Anteile an einer in Singapur ansässigen Holdinggesellschaft, die wiederum über Untergesellschaften in asiatische Immobilien investiert. Das Fondsvolumen inklusive Agio wurde mit rund 14 Millionen US-Dollar geplant und kann maximal auf rund 23 Millionen US-Dollar erhöht werden. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio. Der Fonds endet vertragsgemäß am 31. Dezember 2016.
Historie. BVT wurde 1976 gegründet und hat bis Ende 2007 insgesamt 170 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 2,6 Milliarden Euro emittiert. Für BVT ist dies der erste Asienfonds.
Zielfonds. Merrill Lynch ist ein namhafter Finanzdienstleister und seit zehn Jahren im asiatischen Immobiliengeschäft tätig. Der opportunistisch ausgerichtete Zielfonds hat ein voraussichtliches Investitionsvolumen von neun Milliarden US-Dollar, ein geplantes, auf drei Milliarden US-Dollar aufgestocktes Eigenkapitalvolumen, davon waren per Juni 2008 rund eine Milliarde investiert, rund 0,9 Milliarden zur Investition vorgesehen und per Ende April 2008 2,5 Milliarden platziert. Die Eigenbeteiligung von Merrill Lynch ist mit 800 Millionen US-Dollar und damit rund 26,7 Prozent des geplanten Eigenkapitalvolumens vergleichsweise hoch. Die Investitionen sollen zu 40 Prozent in China und Indien, 40 Prozent in Japan und 15 Prozent in Südkorea erfolgen, der Rest in anderen asiatischen Ländern. Die Immobilien-Nutzungsarten sind breit gestreut.
Finanzierung. Rund 86 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden in den Zielfonds investiert, 14 Prozent sind Fondsnebenkosten. Laut BVT tragen Publikumsfonds und Private Placement die Nebenkosten entsprechend ihres erreichten Fondsvolumens, Mehrkosten für den Publikumsfonds entstehen laut BVT dabei nicht. Der Fonds finanziert sich ausschließlich aus Eigenkapital. Der Zielfonds plant, 66 Prozent seines Fondsvolumens als Fremdkapital aufzunehmen.
Vergütung Das Zielfondsmanagement erhält jährlich übliche 1,5 Prozent der Beteiligungssumme beziehungsweise des investierten Kapitals. An einmaligen Nebenkosten entstehen dem Zielfonds 0,1 Prozent der gezeichneten Einlagen. Sofern die Investoren des Zielfonds ihre Einlage zuzüglich einer IRR-Rendite von neun Prozent erzielt haben, bekommt der General Partner 80 Prozent der Erträge, bis er eine Rendite von 20 Prozent erreicht hat, darüber hinausgehende Ergebnisse werden im Verhältnis 80 Prozent an die Investoren und 20 Prozent an den General Partner verteilt.
Die laufenden Nebenkosten der BVT-Fondsgesellschaft betragen bei Annahme des im Investitionsplan dargestellten Fondsvolumens 0,7 Prozent des Eigenkapitals.
Rückfluss. Wenn die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich einer jährlichen IRR-Rendite von zehn Prozent erhalten haben, werden die übersteigenden Beträge im Verhältnis zehn zu 90 an BVT und die Anleger verteilt. Übersteigt die Anleger-Rendite zwölf Prozent, ändert sich das Verteilungsverhältnis auf 20 zu 80 an BVT und die Anleger, ab einer IRR-Rendite von 14 Prozent für die Anleger gehen 30 Prozent an BVT und 70 Prozent an die Anleger. BVT bedient sich mit steigender Rendite recht üppig. Die IRR-Rendite vor Steuern wurde mit 13 Prozent prognostiziert, dies entspricht laut BVT einer IRR-Rendite nach Steuern von rund zehn Prozent.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Innerhalb der gewerblichen Einkünfte sind erzielte Dividenden und Veräußerungsgewinne ab 2009 nach dem Teileinkünfte-Verfahren zu versteuern, das heißt 40 Prozent der Dividendeneinkünfte sind von der Besteuerung freigestellt. Zinserträge unterliegen der vollen Steuerpflicht. Betriebsausgaben der Fondsgesellschaft sind im Zusammenhang mit Dividenden zur Hälfte und ab 2009 zu 60 Prozent abzugsfähig. Derzeit werden durch Singapur keine Quellensteuern auf Dividenden und Zinsen einbehalten, obwohl Singapur dazu grundsätzlich berechtigt wäre. Ein steuerliches Gutachten wird nicht erstellt, der Prospektprüfungsbericht erscheint erst in Kürze.
Vertragsgestaltung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein Euro. Für Treugeber, die von ihrem Stimmrecht keinen Gebrauch machen, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab. Eine Platzierungsgarantie liegt nicht vor. Laut BVT ist eine Rückabwicklung wegen unzureichenden Platzierungsergebnissen nicht vorgesehen.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds setzt auf einen einzelnen Asien-Immobilien-Zielfonds. Merrill Lynch ist ein namhafter Zielfondsanbieter, der sich im Vergleich zu anderen Zielfondsanbietern relativ hoch am geplanten Eigenkapital beteiligt. Es handelt sich um den ersten Asienfonds von Merrill Lynch. Die Zielfonds-Hurdle-Rate ist mit neun Prozent nicht sehr großzügig den Investoren gegenüber. Die opportunistisch geprägte Investitionsstrategie und das Investitionsland sind mit entsprechendem Risikopotenzial verbunden.
Es stellt sich die Frage, wie viele Fonds, deren Gegenstand Asien-Immobilien-Zielfonds sind, am Markt tatsächlich noch platziert werden können. Viele Emissionshäuser kamen zeitnah mit Asien-Zielfonds – meist über Zertifikate. Auf eine Zertifikate-Struktur verzichtet BVT. Doch auch der Weg über Zielfonds, ohne genau zu wissen, was an konkreten Projekten letztendlich einfließt, wird von Vertrieben und Anlegern immer seltener angenommen.
Historie. BVT wurde 1976 gegründet und hat bis Ende 2007 insgesamt 170 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 2,6 Milliarden Euro emittiert. Für BVT ist dies der erste Asienfonds.
Zielfonds. Merrill Lynch ist ein namhafter Finanzdienstleister und seit zehn Jahren im asiatischen Immobiliengeschäft tätig. Der opportunistisch ausgerichtete Zielfonds hat ein voraussichtliches Investitionsvolumen von neun Milliarden US-Dollar, ein geplantes, auf drei Milliarden US-Dollar aufgestocktes Eigenkapitalvolumen, davon waren per Juni 2008 rund eine Milliarde investiert, rund 0,9 Milliarden zur Investition vorgesehen und per Ende April 2008 2,5 Milliarden platziert. Die Eigenbeteiligung von Merrill Lynch ist mit 800 Millionen US-Dollar und damit rund 26,7 Prozent des geplanten Eigenkapitalvolumens vergleichsweise hoch. Die Investitionen sollen zu 40 Prozent in China und Indien, 40 Prozent in Japan und 15 Prozent in Südkorea erfolgen, der Rest in anderen asiatischen Ländern. Die Immobilien-Nutzungsarten sind breit gestreut.
Finanzierung. Rund 86 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden in den Zielfonds investiert, 14 Prozent sind Fondsnebenkosten. Laut BVT tragen Publikumsfonds und Private Placement die Nebenkosten entsprechend ihres erreichten Fondsvolumens, Mehrkosten für den Publikumsfonds entstehen laut BVT dabei nicht. Der Fonds finanziert sich ausschließlich aus Eigenkapital. Der Zielfonds plant, 66 Prozent seines Fondsvolumens als Fremdkapital aufzunehmen.
Vergütung Das Zielfondsmanagement erhält jährlich übliche 1,5 Prozent der Beteiligungssumme beziehungsweise des investierten Kapitals. An einmaligen Nebenkosten entstehen dem Zielfonds 0,1 Prozent der gezeichneten Einlagen. Sofern die Investoren des Zielfonds ihre Einlage zuzüglich einer IRR-Rendite von neun Prozent erzielt haben, bekommt der General Partner 80 Prozent der Erträge, bis er eine Rendite von 20 Prozent erreicht hat, darüber hinausgehende Ergebnisse werden im Verhältnis 80 Prozent an die Investoren und 20 Prozent an den General Partner verteilt.
Die laufenden Nebenkosten der BVT-Fondsgesellschaft betragen bei Annahme des im Investitionsplan dargestellten Fondsvolumens 0,7 Prozent des Eigenkapitals.
Rückfluss. Wenn die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich einer jährlichen IRR-Rendite von zehn Prozent erhalten haben, werden die übersteigenden Beträge im Verhältnis zehn zu 90 an BVT und die Anleger verteilt. Übersteigt die Anleger-Rendite zwölf Prozent, ändert sich das Verteilungsverhältnis auf 20 zu 80 an BVT und die Anleger, ab einer IRR-Rendite von 14 Prozent für die Anleger gehen 30 Prozent an BVT und 70 Prozent an die Anleger. BVT bedient sich mit steigender Rendite recht üppig. Die IRR-Rendite vor Steuern wurde mit 13 Prozent prognostiziert, dies entspricht laut BVT einer IRR-Rendite nach Steuern von rund zehn Prozent.
Steuerliche Behandlung. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Innerhalb der gewerblichen Einkünfte sind erzielte Dividenden und Veräußerungsgewinne ab 2009 nach dem Teileinkünfte-Verfahren zu versteuern, das heißt 40 Prozent der Dividendeneinkünfte sind von der Besteuerung freigestellt. Zinserträge unterliegen der vollen Steuerpflicht. Betriebsausgaben der Fondsgesellschaft sind im Zusammenhang mit Dividenden zur Hälfte und ab 2009 zu 60 Prozent abzugsfähig. Derzeit werden durch Singapur keine Quellensteuern auf Dividenden und Zinsen einbehalten, obwohl Singapur dazu grundsätzlich berechtigt wäre. Ein steuerliches Gutachten wird nicht erstellt, der Prospektprüfungsbericht erscheint erst in Kürze.
Vertragsgestaltung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein Euro. Für Treugeber, die von ihrem Stimmrecht keinen Gebrauch machen, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab. Eine Platzierungsgarantie liegt nicht vor. Laut BVT ist eine Rückabwicklung wegen unzureichenden Platzierungsergebnissen nicht vorgesehen.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds setzt auf einen einzelnen Asien-Immobilien-Zielfonds. Merrill Lynch ist ein namhafter Zielfondsanbieter, der sich im Vergleich zu anderen Zielfondsanbietern relativ hoch am geplanten Eigenkapital beteiligt. Es handelt sich um den ersten Asienfonds von Merrill Lynch. Die Zielfonds-Hurdle-Rate ist mit neun Prozent nicht sehr großzügig den Investoren gegenüber. Die opportunistisch geprägte Investitionsstrategie und das Investitionsland sind mit entsprechendem Risikopotenzial verbunden.
Es stellt sich die Frage, wie viele Fonds, deren Gegenstand Asien-Immobilien-Zielfonds sind, am Markt tatsächlich noch platziert werden können. Viele Emissionshäuser kamen zeitnah mit Asien-Zielfonds – meist über Zertifikate. Auf eine Zertifikate-Struktur verzichtet BVT. Doch auch der Weg über Zielfonds, ohne genau zu wissen, was an konkreten Projekten letztendlich einfließt, wird von Vertrieben und Anlegern immer seltener angenommen.
Ohne Platzierungsgarantie könnte es für den Fonds schwierig werden, das Planvolumen zu erreichen.
