Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
Erster deutscher geschlossener Fonds einer Immobilienfondsreihe eines Rabobank-Unternehmens
Angebot. Der Fonds beteiligt sich über eine Objektgesellschaft zu 99,74 Prozent an vier deutschen, überwiegend um die 60er Jahre errichteten Wohnimmobilien. Die Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio liegen bei rund 39,7 Millionen Euro. Eine Beteiligung ist ab 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich. Im Handelsregister sind zehn Prozent der Pflichteinlage als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie können frühestens zum 31. Dezember 2025 ihre Beteiligung ordentlich kündigen.
Historie. Die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH wurde Ende 2004 gegründet und beschäftigt 24 Mitarbeiter. Sie gehört zur Rabo Real Estate Group und damit zur niederländischen Rabobank. Für den Initiator ist dies der erste geschlossene Fonds. Der Initiator des planmäßig laufenden „Bouwfonds Städtefonds“ im Jahr 2005 war eine Schwestergesellschaft dieses Initiators, die allerdings kein operatives Geschäft mehr verfolgt. Die Muttergesellschaft Bouwfonds Real Estate Investment Management Niederlande hat bislang fünf geschlossene niederländische Fonds emittiert. In Deutschland betreut der Initiator gemeinsam mit der Catella Real Estate AG den offenen „Bouwfonds European Residential Fonds“ für europäische Wohnimmobilien.
Standorte. Ein Wohnblock liegt in Hamburg-Langenhorn, im Stadtviertel Ochsenzoll, unweit der Asklepios-Klinik, in ruhiger und mittlerer Wohnlage. Ein Wohngebäudekomplex mit acht Häusern befindet sich in der Universitätsstadt Göttingen, im bevölkerungsreichsten Stadtteil Geismar, in mittlerer, ruhiger Wohnlage. Eine Wohnanlage mit zwei Gebäuden steht in Neuss, im Stadtteil Reuschenberg, in mittlerer Wohn- und guter Gewerbelage mit einer gewissen Verkehrslärmbelästigung. Das vierte Ensemble mit zwei barrierefreien Gebäuden einschließlich einer Pflegestation mit acht Wohneinheiten liegt in Reutlingen, im Nordwesten der Innenstadt, in mittlerer Wohn- und guter Gewerbelage, mit gewisser Lärmbeeinträchtigung durch Straßenverkehr sowie angrenzende Betriebe.
Immobilien. Die Grundstücksgrößen liegen zwischen 3.762 und 20.968 Quadratmetern. Eines ist ein Erbbaurechtsgrundstück mit derzeit 46.520 Euro Erbbauzinsen im Jahr. Ein Gebäude wurde im Jahr 1959, zwei 1968 errichtet, eine Immobilie wurde 1996 gebaut. Die Objekte wurden zwischen 2007 und 2009 für insgesamt 2,4 Millionen Euro saniert. Alle Immobilien weisen laut Gutachten einen guten Erhaltungszustand auf, ausgenommen der Gewerbebereich im Neusser Objekt, der teilweise unbefriedigend ist. Bei drei Immobilien ergab sich ein geringfügiger, in einer Immobilie ein mehr als geringfügiger Reparaturstau. Die Innenausstattung wurde vom Gutachter bei drei Objekten als durchschnittlich und in einem Gebäude als gut eingeschätzt. Die Gebäude sind drei- bis achtgeschossig. Sie beherbergen elf Gewerbeeinheiten und 416 Wohnungen, von denen Anfang 2010 drei leer standen. 25.416 Quadratmeter misst die Mietfläche, davon sind 23.647 Quadratmeter Wohn- und 1.769 Quadratmeter Gewerbefläche. Zu den Häusern gehören insgesamt 175 Garagen- und 44 ebenerdige Stellplätze. Bouwfonds gibt an, dass weder bei der technischen Ankaufprüfung der Verkäufer noch bei den Modernisierungen Anzeichen für eine Asbestbelastung bestanden hätten. Diesbezügliche Gutachten liegen nicht vor. Die Immobilien sollen von Objektgesellschaften der Rabo Real Estate Group erworben werden. Dabei handele es sich nicht um konzerneigene Immobilien der Rabobank, so der Initiator. Der Kaufpreis liegt bei insgesamt 32,42 Millionen Euro und damit in etwa bei dem im Januar 2010 gutachterlich ermittelten Verkehrswert in Höhe von 32,44 Millionen Euro. Zwei Objekte werden über und zwei unter dem Verkehrswert erworben. Der Einkaufsfaktor liegt beim 14,69fachen der Jahresnettomiete in 2010. Die verkaufenden Objektgesellschaften der Rabo Real Estate Group haben nach Angaben des Initiators die Immobilien in den Jahren 2006 und 2007 für rund 29,15 Millionen Euro erworben (inklusive Anschaffungsnebenkosten) und diese für 2,41 Millionen Euro modernisiert. 0,86 Millionen Euro sollen für das Asset- und das technische Management verwendet worden sein, so Bouwfonds. Die Verkäufer haben am 20. Mai 2010 ein unwiderrufliches notarielles Verkaufsangebot abgegeben, das nur den Erwerb aller Objekte „im Paket“ gestattet. Garantieleistungen des Verkäufers wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen Unter anderem für den derzeit vorhandenen Reparaturstau hat Bouwfonds eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Laut Bouwfonds soll das Angebot nach Eigenkapitalplatzierung angenommen werden.
Finanzierung. 52,8 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 47,2 Prozent aus Darlehen. Die Darlehensverträge liegen vor. Darlehensnehmer ist die Objektgesellschaft. 0,08 Prozent der Darlehenssumme sind ein Gesellschafterdarlehen, das mit sechs Prozent verzinst wird. 85 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden für Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten ausgegeben. 3,9 Prozent dienen zusätzlichen Instandhaltungsleistungen während der Fondslaufzeit. 0,7 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 2,6 Prozent sind Finanzierungskosten. 7,8 Prozent verbleiben für Fondsnebenkosten, das entspricht 14,7 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Guthaben wurden bis zum Jahr 2013 zwischen 0,4 und zwei Prozent und anschließend mit 3,68 bis 4,63 Prozent Verzinsung angenommen. Da im Rahmen der Instandhaltungsreserve größere Beträge über längere Zeiträume angelegt werden können, scheinen diese Zinssätze langfristig erzielbar. Die Mieteinnahmen entsprechen den Sollmieten Ende März 2010, die im Zeitraum 2011 bis 2024 durchschnittlich jährlich um 1,7 Prozent gesteigert wurden. Bouwfonds rechnet mit Leerstandskosten von 2,6 Prozent der Mieten plus einem Prozent Mietausfallwagnis. Im März 2010 lag die Summe bei 1,97 Prozent. Die Leerstandskosten wurden mit 2,5 Prozent jährlich gesteigert, alle anderen Kostenpositionen, außer Kapitaldienst, mit 1,5 Prozent. Für laufende Instandhaltungsarbeiten wurden durchschnittlich jährlich 4,59 Euro je Quadratmeter Nutzfläche veranschlagt, 4,10 Euro je Quadratmeter für darüber hinausgehende Instandhaltungsmaßnahmen, die als Reserve im Finanzierungsplan eingestellt wurden. Darüber hinaus wurden keine Revitalisierungsmaßnahmen bei Veräußerung geplant. Insgesamt wurden Instandhaltung, Leerstandskosten, Mietausfallwagnis mit etwa 13,46 Prozent der Miete beziehungsweise 11,69 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und damit ordentlich kalkuliert. Etwa 8,7 Prozent der Mieteinnahmen wurden für Hausverwaltung und Asset-Management vorgesehen, das sind 448 Euro je Einheit. Weitere rund 2,1 Prozent der Mieten werden für Vermietungsleistungen fällig. Das entspricht im ersten vollen Jahr insgesamt 10,8 Prozent der Mieteinnahmen – das ist viel. Nach Aussagen des Initiators erhält Bouwfonds davon jedoch nur 3,5 Prozent – für das Assetmanagement. Die Zinsen sind bis zum 30. Juni 2020 mit 3,8 Prozent jährlich fest vereinbart, bei fünf Prozent Disagio. Im Anschluss wurden leicht optimistisch 5,5 Prozent angenommen. Getilgt wird erst ab Mitte 2015 mit einem Prozent pro Jahr, für die letzten fünf Jahre wurden lediglich 0,5 Prozent Tilgung angenommen. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,5 Prozent des Eigenkapitals. Die kumulierte Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich etwa 433.000 Euro pro Jahr. Mitte 2025 sollen die Immobilien zum 14,54fachen, in etwa zum Einkaufsfaktor, veräußert werden. Bouwfonds erhält zwei Prozent der Verkaufspreise.
Rückfluss. Sofern die geplanten kumulierten Auszahlungen an die Anleger überschritten werden, erhält Bouwfonds 20 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer der übersteigenden Beträge. Anleger mit 45 Prozent Steuersatz sollen während der 15 Jahre Fondslaufzeit 64 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten, bei Verkauf weitere 110 Prozent, das sind in der Summe 174 Prozent. Die adäquate IRR-Rendite nach Steuern beträgt 4,86 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Neben der Initiatorin übernimmt leider auch die Fondsgesellschaft selbst die Prospektverantwortung. Auf eine Mittelverwendungskontrolle wurde verzichtet. Geschäftsführende Kommanditistin und Treuhänderin sind verbundene Unternehmen, außerdem werden sie von denselben Geschäftsführern geleitet. Das birgt die Gefahr von Interessenskollisionen.
fondstelegramm-Meinung. Der Initiator ist an einen immobilienerfahrenen Konzern angedockt. Bei den Fondsobjekten handelt sich um bereits ältere Wohnimmobilien in nur mittlerer Wohnlage, bei denen teilweise künftige Reparatur- und Modernisierungsarbeiten zu erwarten sind. Allerdings wurden diese Maßnahmen im Rahmen der Instandhaltungskosten bereits berücksichtigt. Die objektbezogenen Positionen wurden im Wesentlichen ordentlich kalkuliert.
Historie. Die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH wurde Ende 2004 gegründet und beschäftigt 24 Mitarbeiter. Sie gehört zur Rabo Real Estate Group und damit zur niederländischen Rabobank. Für den Initiator ist dies der erste geschlossene Fonds. Der Initiator des planmäßig laufenden „Bouwfonds Städtefonds“ im Jahr 2005 war eine Schwestergesellschaft dieses Initiators, die allerdings kein operatives Geschäft mehr verfolgt. Die Muttergesellschaft Bouwfonds Real Estate Investment Management Niederlande hat bislang fünf geschlossene niederländische Fonds emittiert. In Deutschland betreut der Initiator gemeinsam mit der Catella Real Estate AG den offenen „Bouwfonds European Residential Fonds“ für europäische Wohnimmobilien.
Standorte. Ein Wohnblock liegt in Hamburg-Langenhorn, im Stadtviertel Ochsenzoll, unweit der Asklepios-Klinik, in ruhiger und mittlerer Wohnlage. Ein Wohngebäudekomplex mit acht Häusern befindet sich in der Universitätsstadt Göttingen, im bevölkerungsreichsten Stadtteil Geismar, in mittlerer, ruhiger Wohnlage. Eine Wohnanlage mit zwei Gebäuden steht in Neuss, im Stadtteil Reuschenberg, in mittlerer Wohn- und guter Gewerbelage mit einer gewissen Verkehrslärmbelästigung. Das vierte Ensemble mit zwei barrierefreien Gebäuden einschließlich einer Pflegestation mit acht Wohneinheiten liegt in Reutlingen, im Nordwesten der Innenstadt, in mittlerer Wohn- und guter Gewerbelage, mit gewisser Lärmbeeinträchtigung durch Straßenverkehr sowie angrenzende Betriebe.
Immobilien. Die Grundstücksgrößen liegen zwischen 3.762 und 20.968 Quadratmetern. Eines ist ein Erbbaurechtsgrundstück mit derzeit 46.520 Euro Erbbauzinsen im Jahr. Ein Gebäude wurde im Jahr 1959, zwei 1968 errichtet, eine Immobilie wurde 1996 gebaut. Die Objekte wurden zwischen 2007 und 2009 für insgesamt 2,4 Millionen Euro saniert. Alle Immobilien weisen laut Gutachten einen guten Erhaltungszustand auf, ausgenommen der Gewerbebereich im Neusser Objekt, der teilweise unbefriedigend ist. Bei drei Immobilien ergab sich ein geringfügiger, in einer Immobilie ein mehr als geringfügiger Reparaturstau. Die Innenausstattung wurde vom Gutachter bei drei Objekten als durchschnittlich und in einem Gebäude als gut eingeschätzt. Die Gebäude sind drei- bis achtgeschossig. Sie beherbergen elf Gewerbeeinheiten und 416 Wohnungen, von denen Anfang 2010 drei leer standen. 25.416 Quadratmeter misst die Mietfläche, davon sind 23.647 Quadratmeter Wohn- und 1.769 Quadratmeter Gewerbefläche. Zu den Häusern gehören insgesamt 175 Garagen- und 44 ebenerdige Stellplätze. Bouwfonds gibt an, dass weder bei der technischen Ankaufprüfung der Verkäufer noch bei den Modernisierungen Anzeichen für eine Asbestbelastung bestanden hätten. Diesbezügliche Gutachten liegen nicht vor. Die Immobilien sollen von Objektgesellschaften der Rabo Real Estate Group erworben werden. Dabei handele es sich nicht um konzerneigene Immobilien der Rabobank, so der Initiator. Der Kaufpreis liegt bei insgesamt 32,42 Millionen Euro und damit in etwa bei dem im Januar 2010 gutachterlich ermittelten Verkehrswert in Höhe von 32,44 Millionen Euro. Zwei Objekte werden über und zwei unter dem Verkehrswert erworben. Der Einkaufsfaktor liegt beim 14,69fachen der Jahresnettomiete in 2010. Die verkaufenden Objektgesellschaften der Rabo Real Estate Group haben nach Angaben des Initiators die Immobilien in den Jahren 2006 und 2007 für rund 29,15 Millionen Euro erworben (inklusive Anschaffungsnebenkosten) und diese für 2,41 Millionen Euro modernisiert. 0,86 Millionen Euro sollen für das Asset- und das technische Management verwendet worden sein, so Bouwfonds. Die Verkäufer haben am 20. Mai 2010 ein unwiderrufliches notarielles Verkaufsangebot abgegeben, das nur den Erwerb aller Objekte „im Paket“ gestattet. Garantieleistungen des Verkäufers wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen Unter anderem für den derzeit vorhandenen Reparaturstau hat Bouwfonds eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Laut Bouwfonds soll das Angebot nach Eigenkapitalplatzierung angenommen werden.
Finanzierung. 52,8 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 47,2 Prozent aus Darlehen. Die Darlehensverträge liegen vor. Darlehensnehmer ist die Objektgesellschaft. 0,08 Prozent der Darlehenssumme sind ein Gesellschafterdarlehen, das mit sechs Prozent verzinst wird. 85 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden für Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten ausgegeben. 3,9 Prozent dienen zusätzlichen Instandhaltungsleistungen während der Fondslaufzeit. 0,7 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 2,6 Prozent sind Finanzierungskosten. 7,8 Prozent verbleiben für Fondsnebenkosten, das entspricht 14,7 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Guthaben wurden bis zum Jahr 2013 zwischen 0,4 und zwei Prozent und anschließend mit 3,68 bis 4,63 Prozent Verzinsung angenommen. Da im Rahmen der Instandhaltungsreserve größere Beträge über längere Zeiträume angelegt werden können, scheinen diese Zinssätze langfristig erzielbar. Die Mieteinnahmen entsprechen den Sollmieten Ende März 2010, die im Zeitraum 2011 bis 2024 durchschnittlich jährlich um 1,7 Prozent gesteigert wurden. Bouwfonds rechnet mit Leerstandskosten von 2,6 Prozent der Mieten plus einem Prozent Mietausfallwagnis. Im März 2010 lag die Summe bei 1,97 Prozent. Die Leerstandskosten wurden mit 2,5 Prozent jährlich gesteigert, alle anderen Kostenpositionen, außer Kapitaldienst, mit 1,5 Prozent. Für laufende Instandhaltungsarbeiten wurden durchschnittlich jährlich 4,59 Euro je Quadratmeter Nutzfläche veranschlagt, 4,10 Euro je Quadratmeter für darüber hinausgehende Instandhaltungsmaßnahmen, die als Reserve im Finanzierungsplan eingestellt wurden. Darüber hinaus wurden keine Revitalisierungsmaßnahmen bei Veräußerung geplant. Insgesamt wurden Instandhaltung, Leerstandskosten, Mietausfallwagnis mit etwa 13,46 Prozent der Miete beziehungsweise 11,69 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und damit ordentlich kalkuliert. Etwa 8,7 Prozent der Mieteinnahmen wurden für Hausverwaltung und Asset-Management vorgesehen, das sind 448 Euro je Einheit. Weitere rund 2,1 Prozent der Mieten werden für Vermietungsleistungen fällig. Das entspricht im ersten vollen Jahr insgesamt 10,8 Prozent der Mieteinnahmen – das ist viel. Nach Aussagen des Initiators erhält Bouwfonds davon jedoch nur 3,5 Prozent – für das Assetmanagement. Die Zinsen sind bis zum 30. Juni 2020 mit 3,8 Prozent jährlich fest vereinbart, bei fünf Prozent Disagio. Im Anschluss wurden leicht optimistisch 5,5 Prozent angenommen. Getilgt wird erst ab Mitte 2015 mit einem Prozent pro Jahr, für die letzten fünf Jahre wurden lediglich 0,5 Prozent Tilgung angenommen. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,5 Prozent des Eigenkapitals. Die kumulierte Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich etwa 433.000 Euro pro Jahr. Mitte 2025 sollen die Immobilien zum 14,54fachen, in etwa zum Einkaufsfaktor, veräußert werden. Bouwfonds erhält zwei Prozent der Verkaufspreise.
Rückfluss. Sofern die geplanten kumulierten Auszahlungen an die Anleger überschritten werden, erhält Bouwfonds 20 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer der übersteigenden Beträge. Anleger mit 45 Prozent Steuersatz sollen während der 15 Jahre Fondslaufzeit 64 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten, bei Verkauf weitere 110 Prozent, das sind in der Summe 174 Prozent. Die adäquate IRR-Rendite nach Steuern beträgt 4,86 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Neben der Initiatorin übernimmt leider auch die Fondsgesellschaft selbst die Prospektverantwortung. Auf eine Mittelverwendungskontrolle wurde verzichtet. Geschäftsführende Kommanditistin und Treuhänderin sind verbundene Unternehmen, außerdem werden sie von denselben Geschäftsführern geleitet. Das birgt die Gefahr von Interessenskollisionen.
fondstelegramm-Meinung. Der Initiator ist an einen immobilienerfahrenen Konzern angedockt. Bei den Fondsobjekten handelt sich um bereits ältere Wohnimmobilien in nur mittlerer Wohnlage, bei denen teilweise künftige Reparatur- und Modernisierungsarbeiten zu erwarten sind. Allerdings wurden diese Maßnahmen im Rahmen der Instandhaltungskosten bereits berücksichtigt. Die objektbezogenen Positionen wurden im Wesentlichen ordentlich kalkuliert.
Die Rendite ist für Wohnungsfonds typisch niedrig - aber ehrlich.
