Bouwfonds "Städtefonds": Objekt-KG Stinnesplatz Mülheim
Die Hintergründe der Insolvenz
Fonds. Der 2005 von Bouwfonds emittierte "Städtefonds" investierte in drei Gewerbeimmobilien an den Standorten Aachen, Würzburg und Mülheim. Das Aachener Objekt ist 2015 verkauft worden, die Objektgesellschaft in Mülheim hat am 10. März einen Insolvenzantrag gestellt (Az.: 36b IN 1387/17). Auch die Komplementärin der Fondsgesellschaft hat einen Insolvenzantrag gestellt (Az.: 36b IN 1386/17). Für beide Verfahren wurde der Berliner Rechtsanwalt Christoph Schulte-Kaubrügger zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt. Zeichner der 21,3 Millionen Euro Eigenkapital sind nach Angaben von Bouwfonds 9 institutionelle Investoren aus den Niederlanden und Deutschland, die mehr als 90 Prozent der Anteile halten und 36 Privatpersonen. Ein Großinvestor des Fonds mit mehr als 2,5 Millionen Euro ist der Dachfonds MPC Best Select 3.
Insolventes Objekt Mülheim. Das 1977 gebaute Bürohaus am Stinnesplatz war bis Ende 2014 an die DB Mobility Logistics AG vermietet, eine Konzerngesellschaft der Deutschen Bahn. Bis Ende 2015 lief ein Kreditvertrag über knapp 10 Millionen Euro mit der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank. Er sah eine Tilgungsrate von jährlich 1,5 Prozent vor, so dass zu Ende 2015 noch rund 8,4 Millionen Euro zu Buche gestanden haben dürften. Zwar konnte Bouwfonds Stillhaltevereinbarungen mit der Bank treffen, und mit den Erträgen aus zwei Folgemietverträgen konnte immerhin den Kapitaldienst geleistet werden. Eine Anschlussfinanzierung ist Bouwfonds jedoch offenbar nicht gelungen, denn als die Bank nach dem Auslaufen der letzten Vereinbarung das Darlehen Anfang März dieses Jahres zur umgehenden Rückzahlung fällig stellte, sah sich Bouwfonds gezwungen, einen Insolvenzantrag zu stellen.
Komplemetär insolvent. Die Kredite aller drei Objektgesellschaften wurden als Non-Recourse-Finanzierungen begeben. Das hat den Vorteil, dass weder die Fondsgesellschaft noch die beiden anderen Objektgesellschaften für die offenen Darlehensforderungen der Bank einstehen müssen. Wohl aber haftet die Komplementärgesellschaft für die Darlehensforderung der finanzierenden Bank, so dass auch die Bouwfonds Objekt Verwaltungs GmbH einen Insolvenzantrag gestellt hat. Sie ist allerdings auch Komplementärgesellschafterin nicht nur der beiden andern Objektgesellschaften, sondern auch der Fonds-KG. Das Gesetz sieht vor, dass durch den Wegfall der Komplementärin eine KG aufgelöst wird und auf den Status einer nicht haftungsbeschränkten Personengesellschaft, nämlich einer oHG oder einer GbR zurückfällt. Das hätte zur Folge, dass die Kommanditisten ihre Haftungsbeschränkung verlieren würden und von der Bank in die Pflicht genommen werden können. Der Gesellschaftsvertrag des Fonds sieht jedoch vor, dass eine Gesellschafterverasmmlung bei Ausscheiden des Komplementärs unverzüglich eine neue Komplementärin wählt. "Diese Gesellschafterversammlung wird derzeit vorbereitet und kurzfristig im Umlaufverfahren durchgeführt", teilt Bouwfonds auf Anfrage mit.
Rückflüsse. Bislang sind rund 74 Prozent ihres eingesetzten Kapitals wieder an die Anleger zurückgeflossen, prognostiziert waren für Ende 2016 95 Prozent. Bouwfonds geht davon aus, mit dem Verkauf des Würzburger Objekts insgesamt einen Kapitalerhalt darstellen zu können.
fondstelegramm-Meinung. Die Darstellung von Bouwfonds auf Presseanfrage nach den Hintergründen der Insolvenz lässt den Eindruck entstehen, dass es an der Bank gelegen hätte, die zu keinen weiteren Verhandlungen mehr bereit war. Dabei war der Fonds von Anfang an schöngerechnet, wie die fondstelegramm-Analyse von 2005 befand. Wesentliche Kritikpunkte damals waren, dass die Verkaufsfaktoren in der Kalkulation zu hoch angesetzt waren und der Neuvermietungsaufwand fremdfinanziert werden sollte, so dass der Verkauf der Immobilien unter enormen Erfolgsdruck stand. Der Leerstand in Mülheim war dann natürlich tödlich.
Insolventes Objekt Mülheim. Das 1977 gebaute Bürohaus am Stinnesplatz war bis Ende 2014 an die DB Mobility Logistics AG vermietet, eine Konzerngesellschaft der Deutschen Bahn. Bis Ende 2015 lief ein Kreditvertrag über knapp 10 Millionen Euro mit der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank. Er sah eine Tilgungsrate von jährlich 1,5 Prozent vor, so dass zu Ende 2015 noch rund 8,4 Millionen Euro zu Buche gestanden haben dürften. Zwar konnte Bouwfonds Stillhaltevereinbarungen mit der Bank treffen, und mit den Erträgen aus zwei Folgemietverträgen konnte immerhin den Kapitaldienst geleistet werden. Eine Anschlussfinanzierung ist Bouwfonds jedoch offenbar nicht gelungen, denn als die Bank nach dem Auslaufen der letzten Vereinbarung das Darlehen Anfang März dieses Jahres zur umgehenden Rückzahlung fällig stellte, sah sich Bouwfonds gezwungen, einen Insolvenzantrag zu stellen.
Komplemetär insolvent. Die Kredite aller drei Objektgesellschaften wurden als Non-Recourse-Finanzierungen begeben. Das hat den Vorteil, dass weder die Fondsgesellschaft noch die beiden anderen Objektgesellschaften für die offenen Darlehensforderungen der Bank einstehen müssen. Wohl aber haftet die Komplementärgesellschaft für die Darlehensforderung der finanzierenden Bank, so dass auch die Bouwfonds Objekt Verwaltungs GmbH einen Insolvenzantrag gestellt hat. Sie ist allerdings auch Komplementärgesellschafterin nicht nur der beiden andern Objektgesellschaften, sondern auch der Fonds-KG. Das Gesetz sieht vor, dass durch den Wegfall der Komplementärin eine KG aufgelöst wird und auf den Status einer nicht haftungsbeschränkten Personengesellschaft, nämlich einer oHG oder einer GbR zurückfällt. Das hätte zur Folge, dass die Kommanditisten ihre Haftungsbeschränkung verlieren würden und von der Bank in die Pflicht genommen werden können. Der Gesellschaftsvertrag des Fonds sieht jedoch vor, dass eine Gesellschafterverasmmlung bei Ausscheiden des Komplementärs unverzüglich eine neue Komplementärin wählt. "Diese Gesellschafterversammlung wird derzeit vorbereitet und kurzfristig im Umlaufverfahren durchgeführt", teilt Bouwfonds auf Anfrage mit.
Rückflüsse. Bislang sind rund 74 Prozent ihres eingesetzten Kapitals wieder an die Anleger zurückgeflossen, prognostiziert waren für Ende 2016 95 Prozent. Bouwfonds geht davon aus, mit dem Verkauf des Würzburger Objekts insgesamt einen Kapitalerhalt darstellen zu können.
fondstelegramm-Meinung. Die Darstellung von Bouwfonds auf Presseanfrage nach den Hintergründen der Insolvenz lässt den Eindruck entstehen, dass es an der Bank gelegen hätte, die zu keinen weiteren Verhandlungen mehr bereit war. Dabei war der Fonds von Anfang an schöngerechnet, wie die fondstelegramm-Analyse von 2005 befand. Wesentliche Kritikpunkte damals waren, dass die Verkaufsfaktoren in der Kalkulation zu hoch angesetzt waren und der Neuvermietungsaufwand fremdfinanziert werden sollte, so dass der Verkauf der Immobilien unter enormen Erfolgsdruck stand. Der Leerstand in Mülheim war dann natürlich tödlich.
Die damalige fondstelegramm-Analyse legt den Schluss nahe, dass der Fonds ein Opfer des Rennens um die höchste Ausschüttung wurde.
