BAC Infratrust 6
Investitionen in Mobilfunkmasten in den USA
Angebot. Der Fonds erwirbt, vermietet und betreibt Mobilfunkmasten in den USA. Ein Portfolio aus 21 Masten wurde bereits gekauft, der Erwerb weiterer Masten ist möglich. 18,9 Millionen US-Dollar beträgt das Fondsvolumen inklusive Agio. Ab 10.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Diese erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die in den USA zu versteuern sind und in Deutschland dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein Euro je 1.000 US-Dollar Zeichnungsbetrag. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung durch den einzelnen Anleger ist ausgeschlossen. Planmäßig endet der Fonds am 30. Juni 2018, wobei die Laufzeit um dreimal ein Jahr verlängert werden kann.
Zielmarkt. Erst im Jahr 2007 griffen die Amerikaner zu mehr als 50 Prozent zum Mobiltelefon statt zum Festnetzanschluss – Tendenz steigend. Dies ist unter anderem auch eine Folge der gesunkenen Gebühren. In den USA betreiben nicht die Mobilfunkunternehmen selbst die Masten, an denen ihre Antennen installiert werden, sondern externe Unternehmen. Zu den derzeit in den USA installierten 220.000 Standorten sollen in den nächsten zehn Jahren insgesamt 80.000 hinzukommen. Um einen Standort zu ermitteln, werden Funklöcher geortet, eine Baugenehmigung sowie eine Genehmigung der amerikanischen Regulierungsbehörde für Telekommunikation (FCC) eingeholt. Potenzielle Mieter sind Mobilfunkunternehmen, Mobilfunknetzbetreiber, Rundfunksender und Regierungsorganisationen.
Historie. Bis Ende 2008 hat die BAC Berlin Atlantic Capital AG 14 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von etwa 200 Millionen Euro emittiert. Zwei dieser Fonds investierten insgesamt zwölf Millionen US-Dollar als Private Placement in Projektentwicklungen von Mobilfunkmasten in den USA. Ihre Investitionsphase ist abgeschlossen. Projektmanager und Kontrollinstanz ist die seit 2007 tätige, hauseigene BAC Communications Infrastructure Group, LLC (CIG) vor Ort. Sie beschäftigt rund 50 Mitarbeiter und entwickelte für die genannten BAC Mobilfunk-Fonds 342 Standorte. Ihr Geschäftsführer, Dan Ryan, ist seit rund zehn Jahren im Mobilfunkgeschäft tätig und war vor seiner Tätigkeit bei CIG in der Geschäftsleitung eines US-Mobilfunkmastbetreibers.
Investitionsobjekte. Mitte Juni 2009 wurde der Kaufvertrag über ein Portfolio aus 21 Mobilfunkmasten geschlossen. Die erste Tranche mit sechs Masten erwarb der Fonds direkt, die zweite Tranche aus 15 Masten kaufte zunächst die Infratrust Asset Pool, LLLP. Nach Rückzahlung des von ihr gewährten Vorfinanzierungsdarlehens, geht das Eigentum der Masten auf den Fonds über. Der durchschnittliche Kaufpreis je Mast beträgt rund 648.000 US-Dollar, dies entspricht dem 16-fachen der anfänglichen Nettomieten und dem 12,6-fachen der Bruttomieten. Laut Gutachten von Integra vom Juni 2009 liegt der durchschnittliche Wert je Mast bei nur 564.286 US-Dollar. Der Kauf erfolgte somit über dem Verkehrswert. Die Mobilfunkmasten sind durchschnittlich zwei Jahre alt. Investitionen in weitere Masten und die Erhöhung des Investitionsvolumens sind nicht ausgeschlossen. Für diesen Fall wurden absolut verbindliche Investitionskriterien aufgestellt, wie die Vorlage eines Standort- und Bausachverständigengutachtens, die Lage der Mobilfunkmasten in einem von der FCC regulierten Gebiet mit wenigstens drei lizenzierten Mobilfunknetzbetreibern, das Vorliegen von mindestens einem Mietvertrag oder einer Mietabsichtserklärung. Der Fonds kann sich an anderen Gesellschaften, Finanzprodukten, Leasing-Geschäften mit gleichem Anlageschwerpunkt beteiligen, auch an anderen BAC-Fonds. Letzteres ist laut BAC nicht konkret vorgesehen.
Vermietung. Derzeit sind die Fonds-Mobilfunkmasten in zehn Bundesstaaten an 16 verschiedene Unternehmen zu durchschnittlich 2,3 Mieter pro Mast vermietet – damit wird eine breite Risikostreuung erreicht. Um positive Betriebsergebnisse zu erzielen, genügen zwei Mieter je Mast. Die Masten bieten rein technisch die Aufnahme von durchschnittlich fast fünf Mietern. Die Mietverträge haben eine durchschnittliche Laufzeit von fünf bis zehn Jahren plus Verlängerungsoptionen von meist vier mal fünf Jahren. In der Prognose wurde im ersten vollen Jahr von einer anfänglichen Nettomiete von durchschnittlich 1.867 US-Dollar je Mieter im Monat ausgegangen. Vertraglich wurden meist Mietsteigerungen von drei Prozent jährlich festgelegt. BAC geht davon aus, dass bis zum Jahr 2011 für jeden Mast ein weiterer Mieter dazukommt. Angesichts der bisherigen Vermietung und der allgemeinen Marktentwicklung scheint diese Annahme realistisch.
Finanzierung. Der Fonds finanziert sich vollständig aus Eigenkapital. Dieses muss mindestens fünf Millionen US-Dollar erreichen. Theoretisch können Darlehen bis zum Dreifachen des gezeichneten Kommanditkapitals aufgenommen werden. Die Infratrust Asset Pool, LLLP hat eine Zwischenfinanzierung über rund 10,8 Millionen US-Dollar gegeben. Der Darlehensvertrag liegt vor. Nur 78 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden in die Funkmasten einschließlich Erwerbsnebenkosten und Makler investiert, dafür bilden sechs Prozent eine Liquiditätsreserve, zwei Prozent sind Finanzierungskosten, die restlichen 14 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Verlaufsprognose. Guthaben werden mit 0,5 Prozent verzinst. Für die Bruttomieten-Bestandteile: Pacht, Betriebskosten, Steuern, Versicherungen, Instandhaltung wurden laut Vorvertrag 2.400 US-Dollar je Mast und Jahr geschätzt, BAC rechnet vorsichtiger im ersten vollen Jahr mit 11.163 US-Dollar je Mast, zuzüglich 1.000 US-Dollar Vergütungen an CIG – zum Beispiel für den Abschluss weiterer Mietverträge (zehn Prozent der Vertragsmiete, verteilt über fünf Jahre). Die Wartung der Mobilfunkmasten erfolgt zu vertraglich fixierten Kosten durch Serviceunternehmen wie WFI und Alcatel. Die Wartung der Antennenanlagen ist Sache des Mieters. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen insgesamt hohe 2,84 Prozent des Eigenkapitals. Im Jahr 2018 sollen die dann etwa zwölf Jahre alten, an durchschnittlich jeweils 3,3 Mieter vermieteten Mobilfunkmasten zum 13,5-fachen der Nettomieteinnahmen (0,4 über dem Einkaufs-Verkehrswertfaktor) beziehungsweise zum 11,6-fachen der Bruttomieten (0,6 über dem Einkaufs-Verkehrswertfaktor) wieder veräußert werden. Die Lebensdauer eines Mobilfunkmasts hängt von Konstruktion, Standort, Witterungseinflüssen ab und beträgt um die 30 Jahre. Der mögliche Verkaufspreis ist primär standortabhängig.
Rückfluss. Die ersten Mittelrückflüsse sollen im Jahr 2011 erfolgen. Das Fondsmanagement kann diese jedoch für weitere, gleichartige Investitionen einsetzen. Prognostiziert wurden nach rund neun Jahren Fondslaufzeit Auszahlungen an die Anleger in Höhe von insgesamt 160 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, davon etwa 42 Prozent während der Fondslaufzeit und 118 Prozent bei Verkauf. Zunächst erhalten die Anleger alle Rückflüsse, bis sie eine IRR-Rendite vor Steuern in Höhe von acht Prozent jährlich erhalten haben. Darüber hinausgehende Beträge werden im Verhältnis 70 zu 30 an die Anleger und BAC verteilt. Die geplante IRR-Rendite nach Steuern beträgt sieben Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Gut, dass BAC einen Prospektnachtrag bringt, denn im ursprünglichen Prospekt bleiben viele Fragen offen. Sollte bis Ende 2009 das Mindestzeichnungsvolumen von fünf Millionen US-Dollar nicht platziert sein, kann der Fonds rückabgewickelt werden. In diesem Falle würden die Anleger ihr gezahltes Eigenkapital einschließlich Agio zurückerhalten. Generell ist es möglich, dass der Fonds mit anderen Fonds zusammengefasst in einen Asset-Pool investiert. Dazu bedarf es der Zustimmung der Gesellschafterversammlung.
fondstelegramm-Meinung. Die Erfahrungen des CIG-Managements im Mobilfunkmast-Bereich und die von BAC durch ihre ersten zwei Mobilfunkmast-Projektentwicklungsfonds kommen dem Fonds zugute. Positiv ist, dass 21 Mobilfunkmasten inzwischen unter Dach und Fach sind. Leider erfolgte der Kauf über dem Verkehrswert. Der derzeitige Vermietungsstand reicht, um positive Betriebsergebnisse zu erzielen. Mieterzahl und Standorte sind breit gestreut. Allerdings kann die Fondsgeschäftsführung – unter Einhaltung verbindlicher Kriterien – bereits erzielte Erlöse in weitere Projekte reinvestieren, dabei sind auch Projekte anderer BAC-Fonds nicht ausgeschlossen. Konkret vorgesehen ist dies laut BAC nicht.
Zielmarkt. Erst im Jahr 2007 griffen die Amerikaner zu mehr als 50 Prozent zum Mobiltelefon statt zum Festnetzanschluss – Tendenz steigend. Dies ist unter anderem auch eine Folge der gesunkenen Gebühren. In den USA betreiben nicht die Mobilfunkunternehmen selbst die Masten, an denen ihre Antennen installiert werden, sondern externe Unternehmen. Zu den derzeit in den USA installierten 220.000 Standorten sollen in den nächsten zehn Jahren insgesamt 80.000 hinzukommen. Um einen Standort zu ermitteln, werden Funklöcher geortet, eine Baugenehmigung sowie eine Genehmigung der amerikanischen Regulierungsbehörde für Telekommunikation (FCC) eingeholt. Potenzielle Mieter sind Mobilfunkunternehmen, Mobilfunknetzbetreiber, Rundfunksender und Regierungsorganisationen.
Historie. Bis Ende 2008 hat die BAC Berlin Atlantic Capital AG 14 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von etwa 200 Millionen Euro emittiert. Zwei dieser Fonds investierten insgesamt zwölf Millionen US-Dollar als Private Placement in Projektentwicklungen von Mobilfunkmasten in den USA. Ihre Investitionsphase ist abgeschlossen. Projektmanager und Kontrollinstanz ist die seit 2007 tätige, hauseigene BAC Communications Infrastructure Group, LLC (CIG) vor Ort. Sie beschäftigt rund 50 Mitarbeiter und entwickelte für die genannten BAC Mobilfunk-Fonds 342 Standorte. Ihr Geschäftsführer, Dan Ryan, ist seit rund zehn Jahren im Mobilfunkgeschäft tätig und war vor seiner Tätigkeit bei CIG in der Geschäftsleitung eines US-Mobilfunkmastbetreibers.
Investitionsobjekte. Mitte Juni 2009 wurde der Kaufvertrag über ein Portfolio aus 21 Mobilfunkmasten geschlossen. Die erste Tranche mit sechs Masten erwarb der Fonds direkt, die zweite Tranche aus 15 Masten kaufte zunächst die Infratrust Asset Pool, LLLP. Nach Rückzahlung des von ihr gewährten Vorfinanzierungsdarlehens, geht das Eigentum der Masten auf den Fonds über. Der durchschnittliche Kaufpreis je Mast beträgt rund 648.000 US-Dollar, dies entspricht dem 16-fachen der anfänglichen Nettomieten und dem 12,6-fachen der Bruttomieten. Laut Gutachten von Integra vom Juni 2009 liegt der durchschnittliche Wert je Mast bei nur 564.286 US-Dollar. Der Kauf erfolgte somit über dem Verkehrswert. Die Mobilfunkmasten sind durchschnittlich zwei Jahre alt. Investitionen in weitere Masten und die Erhöhung des Investitionsvolumens sind nicht ausgeschlossen. Für diesen Fall wurden absolut verbindliche Investitionskriterien aufgestellt, wie die Vorlage eines Standort- und Bausachverständigengutachtens, die Lage der Mobilfunkmasten in einem von der FCC regulierten Gebiet mit wenigstens drei lizenzierten Mobilfunknetzbetreibern, das Vorliegen von mindestens einem Mietvertrag oder einer Mietabsichtserklärung. Der Fonds kann sich an anderen Gesellschaften, Finanzprodukten, Leasing-Geschäften mit gleichem Anlageschwerpunkt beteiligen, auch an anderen BAC-Fonds. Letzteres ist laut BAC nicht konkret vorgesehen.
Vermietung. Derzeit sind die Fonds-Mobilfunkmasten in zehn Bundesstaaten an 16 verschiedene Unternehmen zu durchschnittlich 2,3 Mieter pro Mast vermietet – damit wird eine breite Risikostreuung erreicht. Um positive Betriebsergebnisse zu erzielen, genügen zwei Mieter je Mast. Die Masten bieten rein technisch die Aufnahme von durchschnittlich fast fünf Mietern. Die Mietverträge haben eine durchschnittliche Laufzeit von fünf bis zehn Jahren plus Verlängerungsoptionen von meist vier mal fünf Jahren. In der Prognose wurde im ersten vollen Jahr von einer anfänglichen Nettomiete von durchschnittlich 1.867 US-Dollar je Mieter im Monat ausgegangen. Vertraglich wurden meist Mietsteigerungen von drei Prozent jährlich festgelegt. BAC geht davon aus, dass bis zum Jahr 2011 für jeden Mast ein weiterer Mieter dazukommt. Angesichts der bisherigen Vermietung und der allgemeinen Marktentwicklung scheint diese Annahme realistisch.
Finanzierung. Der Fonds finanziert sich vollständig aus Eigenkapital. Dieses muss mindestens fünf Millionen US-Dollar erreichen. Theoretisch können Darlehen bis zum Dreifachen des gezeichneten Kommanditkapitals aufgenommen werden. Die Infratrust Asset Pool, LLLP hat eine Zwischenfinanzierung über rund 10,8 Millionen US-Dollar gegeben. Der Darlehensvertrag liegt vor. Nur 78 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden in die Funkmasten einschließlich Erwerbsnebenkosten und Makler investiert, dafür bilden sechs Prozent eine Liquiditätsreserve, zwei Prozent sind Finanzierungskosten, die restlichen 14 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Verlaufsprognose. Guthaben werden mit 0,5 Prozent verzinst. Für die Bruttomieten-Bestandteile: Pacht, Betriebskosten, Steuern, Versicherungen, Instandhaltung wurden laut Vorvertrag 2.400 US-Dollar je Mast und Jahr geschätzt, BAC rechnet vorsichtiger im ersten vollen Jahr mit 11.163 US-Dollar je Mast, zuzüglich 1.000 US-Dollar Vergütungen an CIG – zum Beispiel für den Abschluss weiterer Mietverträge (zehn Prozent der Vertragsmiete, verteilt über fünf Jahre). Die Wartung der Mobilfunkmasten erfolgt zu vertraglich fixierten Kosten durch Serviceunternehmen wie WFI und Alcatel. Die Wartung der Antennenanlagen ist Sache des Mieters. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen insgesamt hohe 2,84 Prozent des Eigenkapitals. Im Jahr 2018 sollen die dann etwa zwölf Jahre alten, an durchschnittlich jeweils 3,3 Mieter vermieteten Mobilfunkmasten zum 13,5-fachen der Nettomieteinnahmen (0,4 über dem Einkaufs-Verkehrswertfaktor) beziehungsweise zum 11,6-fachen der Bruttomieten (0,6 über dem Einkaufs-Verkehrswertfaktor) wieder veräußert werden. Die Lebensdauer eines Mobilfunkmasts hängt von Konstruktion, Standort, Witterungseinflüssen ab und beträgt um die 30 Jahre. Der mögliche Verkaufspreis ist primär standortabhängig.
Rückfluss. Die ersten Mittelrückflüsse sollen im Jahr 2011 erfolgen. Das Fondsmanagement kann diese jedoch für weitere, gleichartige Investitionen einsetzen. Prognostiziert wurden nach rund neun Jahren Fondslaufzeit Auszahlungen an die Anleger in Höhe von insgesamt 160 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, davon etwa 42 Prozent während der Fondslaufzeit und 118 Prozent bei Verkauf. Zunächst erhalten die Anleger alle Rückflüsse, bis sie eine IRR-Rendite vor Steuern in Höhe von acht Prozent jährlich erhalten haben. Darüber hinausgehende Beträge werden im Verhältnis 70 zu 30 an die Anleger und BAC verteilt. Die geplante IRR-Rendite nach Steuern beträgt sieben Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Gut, dass BAC einen Prospektnachtrag bringt, denn im ursprünglichen Prospekt bleiben viele Fragen offen. Sollte bis Ende 2009 das Mindestzeichnungsvolumen von fünf Millionen US-Dollar nicht platziert sein, kann der Fonds rückabgewickelt werden. In diesem Falle würden die Anleger ihr gezahltes Eigenkapital einschließlich Agio zurückerhalten. Generell ist es möglich, dass der Fonds mit anderen Fonds zusammengefasst in einen Asset-Pool investiert. Dazu bedarf es der Zustimmung der Gesellschafterversammlung.
fondstelegramm-Meinung. Die Erfahrungen des CIG-Managements im Mobilfunkmast-Bereich und die von BAC durch ihre ersten zwei Mobilfunkmast-Projektentwicklungsfonds kommen dem Fonds zugute. Positiv ist, dass 21 Mobilfunkmasten inzwischen unter Dach und Fach sind. Leider erfolgte der Kauf über dem Verkehrswert. Der derzeitige Vermietungsstand reicht, um positive Betriebsergebnisse zu erzielen. Mieterzahl und Standorte sind breit gestreut. Allerdings kann die Fondsgeschäftsführung – unter Einhaltung verbindlicher Kriterien – bereits erzielte Erlöse in weitere Projekte reinvestieren, dabei sind auch Projekte anderer BAC-Fonds nicht ausgeschlossen. Konkret vorgesehen ist dies laut BAC nicht.
Der erreichte Projektstand hat etwas Sicherheit in diesen – trotz hoher Kaufpreise – noch interessanten Fonds gebracht, wobei Anleger theoretisch mit Re-Investitionen rechnen müssen.
