Analyse: WIDe Fonds 8
Fortsetzung bestehender Reihe, Verbesserung in der Transparenz
Angebot. Anleger können sich an der WIDe Fonds 8 geschlossene Investment GmbH & Co. KG beteiligen. Inhaltlich knüpft der Fonds an seinen Vorgänger Nummer 7 an. WIDe beabsichtigt, mindestens 15 Millionen Euro, maximal 40 Millionen Euro zu platzieren. Der AIF will über Objektgesellschaften mit deutschen Immobilien handeln oder sie spätestens am Fondsende wieder verkaufen, wobei laut WIDe der Fokus auf Bestandsimmobilien liegt. Da noch keine Objekte feststehen, liegt ein Blindpool vor. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können Anleger den Fonds zeichnen. 20 Prozent des Zeichnungsbetrags und das vollständige Agio sind sofort einzuzahlen, der Rest nach Aufforderung. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Fondsgesellschaft läuft bis Ende 2029, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine um bis zu vier Jahren kürzere oder eine um bis zu zwei Jahren längere Laufzeit.
Konzernstruktur. Die WIDe-Gruppe kauft, vermietet und verkauft Immobilien. Derzeit verwaltet sie 97 Objekte mit insgesamt 1.010 Einheiten, 94 Prozent sind Wohnungen, 6 Prozent Gewerberäume. Neben der Hausverwaltung zählen auch die Vermietung und Instandhaltung zu ihren Aufgaben.
Zum Management gehören: Simon Piepereit, Dieter Lahner, Christoph Lahner und Johannes Lahner. Bankkaufmann Dieter Lahner ist die Schlüsselperson der Unternehmensgruppe. Er war von 2003 bis 2009 bei der ZBI Zentral Boden Immobilien AG im Vorstand tätig. 2010 gründete er die ersten WIDe-Gesellschaften. Auch Johannes Lahner hat eine Ausbildung zum Bankkaufmann absolviert, er hat früher in einer Sparkasse gearbeitet. Christoph Lahner hat Immobilienkaufmann gelernt. Simon Piepereit ist Diplom-Betriebswirt. Mit Dieter Lahner besteht ein Schlüsselpersonenrisiko. Die WIDe-Gruppe beschäftigt 14 Mitarbeiter.
Die WIDe-Gesellschaften sind parallel zueinander strukturiert. Sie befinden sich im Besitz der Familie Lahner. Abgesehen von der Vermittlungsgesellschaft, ist Dieter Lahner alleiniger oder Hauptgesellschafter aller Unternehmen der WIDe-Gruppe. Ausgenommen die Vermittlungs- und die Verwaltungsgesellschaft hat er in allen WIDe-Unternehmen die Geschäftsführung inne, entweder alleine oder gemeinsam mit Simon Piepereit.
Die WIDe-Gruppe nahm ihren Anfang im Jahr 2010. Dieter Lahner gründete zum einen die DeWi Deutsche Wertimmobilien Management GmbH (heute: WIDe Wertimmobilien Deutschland Management GmbH) mit dem Geschäftszweck des Erwerbs und der Verwaltung von Beteiligungen. Zum anderen gründete er die WIDe Wertimmobilien Deutschland Vermittlungs GmbH, die Immobiliendienstleistungen anbietet. 2017 erwirtschafteten beide Unternehmen einen satten Jahresüberschuss von rund 729.000 Euro beziehungsweise 591.000 Euro. Im Jahr 2012 kamen zwei weitere Gesellschaften hinzu: die WIDe Wertimmobilien Deutschland Verwaltungs GmbH, die sich um das Immobilien-Assetmanagement, die Aufbereitung von Immobilienprojekten und die Fondskonzeption kümmert und die WIDe Wertimmobilien Vertriebs GmbH für die Vermittlung geschlossener Fondsbeteiligungen. Auch sie lagen 2017 mit 1,1 Millionen Euro beziehungsweise 152.000 Euro Jahresüberschuss im grünen Bereich. 2014 wurde die KVG gegründet, die WIDe Wertimmobilien Deutschland Fondsmanagement GmbH. Sie schloss das Geschäftsjahr 2017 mit einem Bilanzgewinn von rund 220.000 Euro ab, bei einer Bilanzsumme von rund 642.000 Euro. Persönlich haftender Gesellschafter der im Januar 2019 gegründeten Fondsgesellschaft ist die 2014 gegründete WIDe Wertimmobilien Deutschland Komplementär GmbH. Ihr alleiniger Gesellschafter ist Dieter Lahner. Alle genannten WIDe-Gesellschaften zeichnen sich durch sehr hohe Eigenkapitalquoten aus, die 2017 zwischen 54 und 86 Prozent lagen.
Die Erlanger Consulting GmbH übernimmt im WIDe Fonds 8 die Aufgabe des Gründungskommanditisten des AIF und des Treuhänders. Zwischen dem Treuhänder und dem Steuer- und Rechtsberater der WIDe-Gruppe bestehen enge personelle Beziehungen.
Bisherige WIDe-Fonds. Lobenswert ist die nunmehr transparente Berichterstattung über die bisherigen Fonds. Die WIDe-Gruppe hat seit dem Jahr 2010 sieben geschlossene Fonds emittiert mit einem Eigenkapitalvolumen inklusive Agio von rund 73,7 Millionen Euro. Davon wurden bislang vier Fonds mit rund 11,3 Millionen Euro Eigenkapital wieder aufgelöst, darunter drei Private Placements. Dazu gehört der WIDe Fonds 1, ein in 2010 aufgelegtes Private Placement mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 1,5 Millionen Euro. Die Anleger erhielten nach rund sechs Jahren Laufzeit 217 Prozent ihres Kapitaleinsatzes inklusive Agio wieder zurück. Im 2011 herausgebrachten Private Placement Fonds 2 waren es nach 5 Jahren 169 Prozent, im 2012 privat platzierten Fonds 3 nach 5,5 Jahren 178 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Der 2012 emittierte Publikumsfonds 4 erreichte nach 4,5 Jahren Gesamtauszahlungen von 151 Prozent.
Die beiden sich noch in der Bewirtschaftungsphase befindlichen, 2015 beziehungsweise 2017 emittierten Publikumsfonds 5 und 7 umfassen insgesamt 81 Prozent des Eigenkapitals aller bisherigen WIDe-Fonds. Sie haben bislang planmäßig ausgezahlt, im Regelfall 4 Prozent jährlich.
Der 2015 aufgelegte Spezial-AIF mit knapp 3 Millionen Euro Eigenkapital zahlte bisher prognosegemäß 5 Prozent pro Jahr aus. Außerdem betreut WIDe drei 2012/2013 gebildete Immobiliengesellschaften mit einem Eigenkapital von insgesamt rund 7,6 Millionen Euro für Dritte. Die drei Gesellschaften befinden sich derzeit in der Liquidationsphase. Die Anleger erzielten innerhalb der 4 bis 6 Jahre durchschnittliche Erträge von über 20 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio jährlich.
Investitionskriterien. In den ersten drei Jahren will der Fonds Objekte erwerben. Reinvestitionen können bereits in der Investitionsphase beginnen und sich darüber hinaus erstrecken, so WIDe.
Die Fondsgesellschaft will über Objektgesellschaften Immobilien in Deutschland kaufen und sie entweder bis zum Laufzeitende halten oder kurzfristig wieder veräußern. Die Investition in Bestandsimmobilien soll überwiegen– eine prozentuale Festlegung gibt es jedoch nicht.
Ab dem vierten Jahr gilt: Für mindestens 60 Prozent des zu investierenden Betrags sollen die Gelder in deutsche Wohnimmobilien mit einem Verkehrswert von bis zu 20 Millionen Euro fließen. Die maximal verbleibenden 40 Prozent sind für Büroimmobilien, Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe, Einzelhandelsobjekte, Gaststätten, Hotels, Praxen und Kanzleien vorgesehen.
Nicht in den Investitionskriterien, aber an anderer Stelle im Prospekt heißt es, dass nicht die großen Metropolregionen im Fokus der Fondsgesellschaft stehen, sondern andere bevölkerungsreiche Standorte, an denen noch Miet- und Kaufpreis-Steigerungspotenziale existieren. Die Mieten sollen, soweit wie möglich, angehoben werden. Nicht vermietete Flächen sollen saniert oder modernisiert werden. Aus Mieterträgen und Verkaufserlösen sollen die Auszahlungen an die Anleger bedient werden.
Finanzierung und Kosten. Der Fonds darf Darlehen aufnehmen. Der Einsatz von Derivaten zur Absicherung gegen Wertverluste ist möglich, aber derzeit nicht vorgesehen. 8,4 Prozent des Emissionsvolumens gehen an die KVG für Initialkosten des Fonds. Ein Finanzierungsplan wurde leider nicht dargestellt. Auch wenn ausgewiesen wird, was die KVG für Konzeption, Vertrieb und Marketing erhält, wäre ein detaillierter Finanzierungsplan transparenter.
Es fallen durchschnittlich jährlich 2,05 Prozent des Nettoinventarwerts für Fondsnebenkosten an. Hinzu kommen beispielsweise folgende nicht bezifferte Nebenkosten: Aufwendungen für die Objektbewertung, den Jahresabschluss, die Rechts- und Steuerberatung, Fremdkapitalbeschaffung. Darüber hinaus entstehen Nebenkosten der Objektgesellschaften und Transaktionskosten. Letztere betragen 10,4 Prozent des Kaufpreises bei Objekterwerb und 6,6 Prozent des Verkaufspreises bei Objektveräußerung. Insgesamt gesehen, sind die Nebenkosten recht umfänglich.
. Für die Objektverwaltung werden weitere 1,35 Prozent des Nettoinventarwerts angesetzt – ein Bezug, den laut Anbieter die BaFin neuerdings vorschreibt, der in der Immobilienwelt jedoch völlig fremd anmuten dürfte. Unklar bleibt zudem, wie weitere Positionen, beispielsweise die Instandhaltung, die Inflationsrate, der Wiederverkauf der Immobilien in Bezug zum Einkauf kalkuliert wurden, um die prognostizierten Auszahlungen zu erreichen.
Rückfluss. Die KVG erhält eine erfolgsabhängige Vergütung: Sobald die Anleger ihr Eigenkapital ohne Agio zuzüglich 6,5 Prozent jährlich zurück erhalten haben (im Fonds 7 waren es noch 7,0 Prozent), geht die Hälfte der darüber hinaus gehenden Beträge an die KVG, die Vergütung darf höchstens die Hälfte des während der Laufzeit durchschnittlichen Nettoinventarwerts erreichen.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die Mitte Juni 2019 der Fondsgesellschaft beitreten, würden während der zehnjährigen Fondslaufzeit insgesamt 23 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten, weitere 121 Prozent aus dem Verkauf der Objekte, das sind insgesamt 144 Prozent nach Steuern und entspricht einer IRR-Rendite von 4,2 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds ist ein Blind-Pool. Die Investitionskriterien sind großzügig gefasst. Kalkulationsgrundlagen zur Finanzierung und Prognose wurden nicht dargestellt. Folglich bleibt dem Anleger nur der Blick in die Vergangenheit, auf die bisherigen WIDe-Fonds. Doch hier sieht es gut aus: Die bisherigen Fondsgesellschaften haben bislang alle ihre prognostizierten Auszahlungen geleistet. Drei Private Placements und ein Publikumsfonds wurden bereits wieder aufgelöst mit attraktiven Renditen für die Anleger. 80 Prozent des platzierten Eigenkapitals der WIDe-Gruppe befinden sich jedoch in zwei noch laufenden Fonds aus 2015 und 2017. Natürlich ist die Vergangenheit kein Garant für die zukünftige Entwicklung, da genügen bereits Änderungen der Marktverhältnisse. WIDe ist keine Immobiliengesellschaft im üblichen Sinne, sie kümmert sich ausschließlich um Immobilien, die zu ihren Fondsgesellschaften gehören. Mit Dieter Lahner besteht ein Schlüsselpersonenrisiko.
Konzernstruktur. Die WIDe-Gruppe kauft, vermietet und verkauft Immobilien. Derzeit verwaltet sie 97 Objekte mit insgesamt 1.010 Einheiten, 94 Prozent sind Wohnungen, 6 Prozent Gewerberäume. Neben der Hausverwaltung zählen auch die Vermietung und Instandhaltung zu ihren Aufgaben.
Zum Management gehören: Simon Piepereit, Dieter Lahner, Christoph Lahner und Johannes Lahner. Bankkaufmann Dieter Lahner ist die Schlüsselperson der Unternehmensgruppe. Er war von 2003 bis 2009 bei der ZBI Zentral Boden Immobilien AG im Vorstand tätig. 2010 gründete er die ersten WIDe-Gesellschaften. Auch Johannes Lahner hat eine Ausbildung zum Bankkaufmann absolviert, er hat früher in einer Sparkasse gearbeitet. Christoph Lahner hat Immobilienkaufmann gelernt. Simon Piepereit ist Diplom-Betriebswirt. Mit Dieter Lahner besteht ein Schlüsselpersonenrisiko. Die WIDe-Gruppe beschäftigt 14 Mitarbeiter.
Die WIDe-Gesellschaften sind parallel zueinander strukturiert. Sie befinden sich im Besitz der Familie Lahner. Abgesehen von der Vermittlungsgesellschaft, ist Dieter Lahner alleiniger oder Hauptgesellschafter aller Unternehmen der WIDe-Gruppe. Ausgenommen die Vermittlungs- und die Verwaltungsgesellschaft hat er in allen WIDe-Unternehmen die Geschäftsführung inne, entweder alleine oder gemeinsam mit Simon Piepereit.
Die WIDe-Gruppe nahm ihren Anfang im Jahr 2010. Dieter Lahner gründete zum einen die DeWi Deutsche Wertimmobilien Management GmbH (heute: WIDe Wertimmobilien Deutschland Management GmbH) mit dem Geschäftszweck des Erwerbs und der Verwaltung von Beteiligungen. Zum anderen gründete er die WIDe Wertimmobilien Deutschland Vermittlungs GmbH, die Immobiliendienstleistungen anbietet. 2017 erwirtschafteten beide Unternehmen einen satten Jahresüberschuss von rund 729.000 Euro beziehungsweise 591.000 Euro. Im Jahr 2012 kamen zwei weitere Gesellschaften hinzu: die WIDe Wertimmobilien Deutschland Verwaltungs GmbH, die sich um das Immobilien-Assetmanagement, die Aufbereitung von Immobilienprojekten und die Fondskonzeption kümmert und die WIDe Wertimmobilien Vertriebs GmbH für die Vermittlung geschlossener Fondsbeteiligungen. Auch sie lagen 2017 mit 1,1 Millionen Euro beziehungsweise 152.000 Euro Jahresüberschuss im grünen Bereich. 2014 wurde die KVG gegründet, die WIDe Wertimmobilien Deutschland Fondsmanagement GmbH. Sie schloss das Geschäftsjahr 2017 mit einem Bilanzgewinn von rund 220.000 Euro ab, bei einer Bilanzsumme von rund 642.000 Euro. Persönlich haftender Gesellschafter der im Januar 2019 gegründeten Fondsgesellschaft ist die 2014 gegründete WIDe Wertimmobilien Deutschland Komplementär GmbH. Ihr alleiniger Gesellschafter ist Dieter Lahner. Alle genannten WIDe-Gesellschaften zeichnen sich durch sehr hohe Eigenkapitalquoten aus, die 2017 zwischen 54 und 86 Prozent lagen.
Die Erlanger Consulting GmbH übernimmt im WIDe Fonds 8 die Aufgabe des Gründungskommanditisten des AIF und des Treuhänders. Zwischen dem Treuhänder und dem Steuer- und Rechtsberater der WIDe-Gruppe bestehen enge personelle Beziehungen.
Bisherige WIDe-Fonds. Lobenswert ist die nunmehr transparente Berichterstattung über die bisherigen Fonds. Die WIDe-Gruppe hat seit dem Jahr 2010 sieben geschlossene Fonds emittiert mit einem Eigenkapitalvolumen inklusive Agio von rund 73,7 Millionen Euro. Davon wurden bislang vier Fonds mit rund 11,3 Millionen Euro Eigenkapital wieder aufgelöst, darunter drei Private Placements. Dazu gehört der WIDe Fonds 1, ein in 2010 aufgelegtes Private Placement mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 1,5 Millionen Euro. Die Anleger erhielten nach rund sechs Jahren Laufzeit 217 Prozent ihres Kapitaleinsatzes inklusive Agio wieder zurück. Im 2011 herausgebrachten Private Placement Fonds 2 waren es nach 5 Jahren 169 Prozent, im 2012 privat platzierten Fonds 3 nach 5,5 Jahren 178 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Der 2012 emittierte Publikumsfonds 4 erreichte nach 4,5 Jahren Gesamtauszahlungen von 151 Prozent.
Die beiden sich noch in der Bewirtschaftungsphase befindlichen, 2015 beziehungsweise 2017 emittierten Publikumsfonds 5 und 7 umfassen insgesamt 81 Prozent des Eigenkapitals aller bisherigen WIDe-Fonds. Sie haben bislang planmäßig ausgezahlt, im Regelfall 4 Prozent jährlich.
Der 2015 aufgelegte Spezial-AIF mit knapp 3 Millionen Euro Eigenkapital zahlte bisher prognosegemäß 5 Prozent pro Jahr aus. Außerdem betreut WIDe drei 2012/2013 gebildete Immobiliengesellschaften mit einem Eigenkapital von insgesamt rund 7,6 Millionen Euro für Dritte. Die drei Gesellschaften befinden sich derzeit in der Liquidationsphase. Die Anleger erzielten innerhalb der 4 bis 6 Jahre durchschnittliche Erträge von über 20 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio jährlich.
Investitionskriterien. In den ersten drei Jahren will der Fonds Objekte erwerben. Reinvestitionen können bereits in der Investitionsphase beginnen und sich darüber hinaus erstrecken, so WIDe.
Die Fondsgesellschaft will über Objektgesellschaften Immobilien in Deutschland kaufen und sie entweder bis zum Laufzeitende halten oder kurzfristig wieder veräußern. Die Investition in Bestandsimmobilien soll überwiegen– eine prozentuale Festlegung gibt es jedoch nicht.
Ab dem vierten Jahr gilt: Für mindestens 60 Prozent des zu investierenden Betrags sollen die Gelder in deutsche Wohnimmobilien mit einem Verkehrswert von bis zu 20 Millionen Euro fließen. Die maximal verbleibenden 40 Prozent sind für Büroimmobilien, Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe, Einzelhandelsobjekte, Gaststätten, Hotels, Praxen und Kanzleien vorgesehen.
Nicht in den Investitionskriterien, aber an anderer Stelle im Prospekt heißt es, dass nicht die großen Metropolregionen im Fokus der Fondsgesellschaft stehen, sondern andere bevölkerungsreiche Standorte, an denen noch Miet- und Kaufpreis-Steigerungspotenziale existieren. Die Mieten sollen, soweit wie möglich, angehoben werden. Nicht vermietete Flächen sollen saniert oder modernisiert werden. Aus Mieterträgen und Verkaufserlösen sollen die Auszahlungen an die Anleger bedient werden.
Finanzierung und Kosten. Der Fonds darf Darlehen aufnehmen. Der Einsatz von Derivaten zur Absicherung gegen Wertverluste ist möglich, aber derzeit nicht vorgesehen. 8,4 Prozent des Emissionsvolumens gehen an die KVG für Initialkosten des Fonds. Ein Finanzierungsplan wurde leider nicht dargestellt. Auch wenn ausgewiesen wird, was die KVG für Konzeption, Vertrieb und Marketing erhält, wäre ein detaillierter Finanzierungsplan transparenter.
Es fallen durchschnittlich jährlich 2,05 Prozent des Nettoinventarwerts für Fondsnebenkosten an. Hinzu kommen beispielsweise folgende nicht bezifferte Nebenkosten: Aufwendungen für die Objektbewertung, den Jahresabschluss, die Rechts- und Steuerberatung, Fremdkapitalbeschaffung. Darüber hinaus entstehen Nebenkosten der Objektgesellschaften und Transaktionskosten. Letztere betragen 10,4 Prozent des Kaufpreises bei Objekterwerb und 6,6 Prozent des Verkaufspreises bei Objektveräußerung. Insgesamt gesehen, sind die Nebenkosten recht umfänglich.
. Für die Objektverwaltung werden weitere 1,35 Prozent des Nettoinventarwerts angesetzt – ein Bezug, den laut Anbieter die BaFin neuerdings vorschreibt, der in der Immobilienwelt jedoch völlig fremd anmuten dürfte. Unklar bleibt zudem, wie weitere Positionen, beispielsweise die Instandhaltung, die Inflationsrate, der Wiederverkauf der Immobilien in Bezug zum Einkauf kalkuliert wurden, um die prognostizierten Auszahlungen zu erreichen.
Rückfluss. Die KVG erhält eine erfolgsabhängige Vergütung: Sobald die Anleger ihr Eigenkapital ohne Agio zuzüglich 6,5 Prozent jährlich zurück erhalten haben (im Fonds 7 waren es noch 7,0 Prozent), geht die Hälfte der darüber hinaus gehenden Beträge an die KVG, die Vergütung darf höchstens die Hälfte des während der Laufzeit durchschnittlichen Nettoinventarwerts erreichen.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die Mitte Juni 2019 der Fondsgesellschaft beitreten, würden während der zehnjährigen Fondslaufzeit insgesamt 23 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten, weitere 121 Prozent aus dem Verkauf der Objekte, das sind insgesamt 144 Prozent nach Steuern und entspricht einer IRR-Rendite von 4,2 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds ist ein Blind-Pool. Die Investitionskriterien sind großzügig gefasst. Kalkulationsgrundlagen zur Finanzierung und Prognose wurden nicht dargestellt. Folglich bleibt dem Anleger nur der Blick in die Vergangenheit, auf die bisherigen WIDe-Fonds. Doch hier sieht es gut aus: Die bisherigen Fondsgesellschaften haben bislang alle ihre prognostizierten Auszahlungen geleistet. Drei Private Placements und ein Publikumsfonds wurden bereits wieder aufgelöst mit attraktiven Renditen für die Anleger. 80 Prozent des platzierten Eigenkapitals der WIDe-Gruppe befinden sich jedoch in zwei noch laufenden Fonds aus 2015 und 2017. Natürlich ist die Vergangenheit kein Garant für die zukünftige Entwicklung, da genügen bereits Änderungen der Marktverhältnisse. WIDe ist keine Immobiliengesellschaft im üblichen Sinne, sie kümmert sich ausschließlich um Immobilien, die zu ihren Fondsgesellschaften gehören. Mit Dieter Lahner besteht ein Schlüsselpersonenrisiko.
Blindpool eines Anbieters mit bisher gut gelaufenen Vorgängerfonds.
