Angebot. UDI begibt einmal mehr ein Nachrangdarlehen. Die Gelder sollen direkt oder über Zwischengesellschaften an Immobilienprojektentwicklungsgesellschaften fließen, die energieeffiziente Immobilien planen, errichten und veräußern wollen. UDI möchte insgesamt 15 Millionen Euro platzieren. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt, bei einer 70-prozentigen Finanzierung über Bankdarlehen, rund 50 Millionen Euro. Die Anlegerdarlehen müssen über mindestens 5.000 Euro lauten. Ein Agio wird nicht erhoben. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Mit einer Frist von einem Jahr können Anleger ihr Darlehen zum 30. Juni 2020 ordentlich kündigen. Die Darlehen laufen bis zum 30. Juni 2021.

Historie. Emittent ist die im August 2017 gegründete UDI Immo Sprint Festzins II GmbH & Co. KG. Ihr Komplementär, die 2012 gegründete UDI Immobilien Verwaltungs GmbH, verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro, davon wurden 12.500 Euro eingezahlt. Ihr Alleingesellschafter ist mittelbar Georg Hetz, Gründer von UDI. Da er mit allen wesentlichen Managementfunktionen der UDI-Gruppe betraut ist, besteht mit ihm ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko. UDI beschäftigt derzeit 62 Mitarbeiter.
Stefan Keller, die zweite personelle Managementsäule, beschäftigt sich erst seit 2015 mit Immobilien. UDI kooperiert im Bereich ökologisches Bauen von Einfamilienhäusern mit einem Unternehmen, das Immobilien in Holzständerbauweise erstellt. Die Architekturleistungen übernehmen bislang zwei Architekturbüros. UDI selbst beschäftigt einen Bauingenieur. Im März dieses Jahres wird zudem ein kaufmännischer Leiter für den Immobilienbereich eingestellt.

Bisherige Vermögensanlagen. Von 2007 bis Ende 2017 hat UDI 20 derzeit noch laufende Vermögensanlagen emittiert mit einem platzierten Kapital von insgesamt 148,5 Millionen Euro. Davon konnten 12 ihre prognostizierten Auszahlungen erreichen. Acht blieben unter Plan, wobei die Abweichungen zwischen 5 und 11 Prozentpunkten lagen. Weitere sieben UDI-Vermögensanlagen mit einem Kapital von insgesamt 44,1 Millionen Euro wurden bereits wieder aufgelöst. Die Zins- und Tilgungszahlungen erfolgten laut UDI pünktlich und vollständig.
Bislang gab es zwei UDI-Vermögensanlagen, die sich ausschließlich auf Immobilien bezogen. Im Jahr 2013 hat UDI den UDI Green Building Fonds 1 mit einem Emissionsvolumen von 7,7 Millionen Euro aufgelegt. Die Auszahlungen von bisher 17,25 Prozent erfolgten prognosegemäß. Fondsgegenstand war ein Bürogebäude. Der 2017 emittierte Immo Sprint Festzins I mit einem gezeichneten Kapital von rund zehn Millionen Euro hatte unter anderem in die Errichtung eines Hotels und Boardinghauses in Raunheim investiert. Die Baugenehmigung wurde im September 2017 erteilt. Das Projekt wurde veräußert, so UDI. Die Kaufpreiszahlung wird für Ende März 2018 erwartet. 19 Prozent der Anlegergelder wurden für Wohnbauprojekte in Burgthann und in Roth ausgegeben, in die teilweise auch Anlegergelder dieses Angebots fließen.

Nachrangdarlehen. Gesellschaften zwischen dem Emittenten und den Projektgesellschaften sollen dann gebildet werden, wenn es finanzierende Banken verlangen, beispielsweise im Rahmen der Projektfinanzierung und der Anschlussfinanzierung bei Verkauf.
Die Anlegerdarlehen sind unbesichert und nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern des Emittenten.
Die Darlehen sollen bis zum 30. Juni 2020 mit 4,00 Prozent, im Folgejahr mit 4,25 Prozent jährlich verzinst werden. Die Zinsen werden thesauriert, der Nachrangdarlehensbetrag steigt um die jeweils aufgelaufenen Zinsen, sodass sich ein Zinseszins-Effekt ergibt. Am 30. Juni 2021 sollen die Anlegerdarlehen getilgt und die Zinsen ausgezahlt werden. UDI nimmt an, dass fünf Prozent des Gesamtdarlehensbetrags von Anlegern bereits ein Jahr vor Ende der Darlehenslaufzeit gekündigt werden. Die Erträge für Zinsen und Tilgung sollen aus dem Verkauf der Projektgesellschaften, der Immobilien oder aus einer Anschlussfinanzierung stammen.

Immobilien. Die erste Investition soll im ersten Quartal 2018 erfolgen.
Die Immobilien sollen sich in Lagen mit guten Entwicklungschancen befinden. Hier hätte UDI konkreter werden müssen. Die Gebäude sollen einen niedrigen Primärenergiebedarf erreichen und gut gedämmt sein. Auch das ist sehr allgemein formuliert. Überflüssig ist es, das Kriterium zu erwähnen, dass die Objekte die prospektierten Zins- und Tilgungszahlungen an die Anleger ermöglichen müssen. Für eine Investitionsentscheidung reichen diese Angaben nicht aus.
Mit den Anlegergeldern sollen die Projekte in Roth und Burgthann mitfinanziert werden. Geplant ist die Errichtung von je 60 Wohneinheiten in Reihenhäusern, Doppelhaushälften Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, allesamt in Holzständerbauweise. Jeweils drei Stellplätze sollen für Elektrofahrzeuge ausgerüstet werden. Allerdings liegen für beide Vorhaben noch keine Bebauungspläne der Gemeinden vor. Die werden laut UDI für Roth bis Ende März 2018 und für Burgthann im dritten Quartal 2018 erwartet. Der UDI Immo Sprint Festzins I hatte bereits 1,8 Millionen Euro in diese Projekte investiert.
Als weitere Investitionsmöglichkeiten wurden beispielhaft Microapartments „Service Wohnen“ in Nürnberg-Boxdorf und ein zu errichtendes Boardinghaus und Hotel in Frankfurt-Niederrad genannt.

Finanzierung. UDI nimmt an, dass rund 30 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens aus Anlegergeldern und 70 Prozent über Bankdarlehen finanziert werden.
96,9 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen in die Projekte fließen. 3,1 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten und der Projektgesellschaften, das ist weniger als beispielsweise im UDI Festzins Energie 11 und 12.
Knapp 1,4 Prozent des Darlehensvolumens entsteht an jährlichen Nebenkosten für Vertrieb, Assetmanagement und Geschäftsführung. Kommt es nicht zur Vollplatzierung, dann erhöhen sich die anteiligen nebenkosten, weil sie auf absoluten Beträgen kalkuliert wurden.

Rückfluss. Der Emittent rechnet ab dem Jahr 2019 mit einem Jahresüberschuss. Die Zinsen der Anleger werden thesauriert. Nach vier Jahren sollen Anleger insgesamt 111 Prozent ihres Darlehensbetrags nach Steuern wieder zurückerhalten. Die geplante IRR-Rendite liegt bei knappen 2,7 Prozent jährlich, nach Steuern. Es mag an den historisch hohen Kaufpreisen liegen, dass das Chancen-Risiko-Verhältnis hier nicht ausgewogen ist, immerhin handelt es sich um Projektentwicklungen.

Vertragsgestaltung. Ein Mittelverwendungskontrolleur wurde nicht beauftragt.

fondstelegramm-Meinung. UDI ist kein Immobilienunternehmen. Ihre bisherigen beiden Immobilienprojekte händelt sie bislang erfolgreich. Der Darlehensgeber verfügt über keine nennenswerte Bonität. Deshalb müssen die Auszahlungen aus den Immobilien erwirtschaftet werden. Der Prospekt allein liefert keine ausreichend beschriebenen Investitionskriterien für eine Kaufentscheidung. Mögliche Investitionsobjekte werden jedoch im Exposé genannt. Es handelt sich um Projektentwicklungen. Für die mit Sicherheit infrage kommenden Projekte Burgthann und Roth werden für dieses Jahr erst die Bebauungspläne der Gemeinde erwartet. Für das noch sehr frühe Projektstadium ist die versprochene Rendite zu gering. Da es sich um festverzinsliche Darlehen handelt, ist auch kein Upside zu erwarten.

Immobilienprojektentwicklungen mit zu geringen Renditeaussichten angesichts der bestehenden Risiken