Analyse: Project Investment, Metropolen 18
Nahtlose Fortsetzung der Project-Fonds-Reihe
Angebot. Anlegern wird angeboten, sich an der Project Metropolen 18 geschlossene Investment GmbH & Co. KG zu beteiligen. Über die Zwischengesellschaft Project M 18 Beteiligungs GmbH & Co. KG will der AIF gemeinsam mit anderen Project-Fonds Immobilienprojekte entwickeln. Da nicht feststeht, in welche Projekte investiert wird, handelt es sich um einen Blindpool. Die Erträge sollen primär aus der Veräußerung der Projekte erzielt werden, im Einzelfall auch aus der Vermietung. Angestrebt wird ein Fondsvolumen inklusive Agio von mindestens 15,75 Millionen Euro, es kann bis auf 262,5 Millionen Euro erhöht werden. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Sie erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der Fonds endet am 30. Juni 2029, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Laufzeitverlängerung um bis zu vier Jahre.
Historie. 1995 wurde die Project-Gruppe gegründet. Sie besteht aus zwei parallelen Säulen, denen die Project Real Estate AG und die Project Beteiligungen AG vorstehen. Beide haben exklusive Kooperationsverträge miteinander geschlossen. Die Schwestergesellschaften werden wechselseitig zu 49 und 51 Prozent von der PJS Seeberger GmbH und der NW Dippold GmbH gehalten. 2016 beschäftige die Project-Gruppe 541 Mitarbeiter. Die Project Real Estate AG erwirtschaftete 2016 einen Jahresüberschuss von rund 5 Millionen Euro (gegenüber 3,5 Millionen Euro im Vorjahr). Die Project Beteiligungen AG beendete das Geschäftsjahr 2016 mit einem Bilanzgewinn von rund 4,2 Millionen Euro (gegenüber 4,5 Millionen Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 5,8 Millionen Euro. Die Project Investment AG übernimmt die Rolle der KVG. Ihr Mehrheitsgesellschafter ist mit 96 Prozent die Project Beteiligungen AG. Treuhänder ist die PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
Der AIF ist alleiniger Kommanditist der im Januar 2018 gegründeten Zwischengesellschaft Project M 18 Beteiligungs GmbH & Co. KG, die in die Projektgesellschaften investiert. Die mittelbaren Investitionen in die Projekte erfolgt gemeinsam mit anderen Fondsgesellschaften der Project-Gruppe – der Gewinn berechnet sich anteilig.
Bisherige Fonds. Von 2003 bis Ende 2016 hat Project insgesamt 15 Immobilien-Publikumsfonds emittiert, davon waren fünf reine Teilzahlungsfonds, bei weiteren drei Fonds waren Teilzahlungen optional möglich. Ohne die damals noch in der Platzierung befindlichen Fonds 16 und 17 erreichte das eingezahlte Eigenkapital rund 384,4 Millionen Euro. Zum Investitionsprinzip gehört, dass Erträge aus den Projekten teilweise oder vollständig reinvestiert werden. Bei den bisherigen Auszahlungen an die Anleger handelt es sich stets um gewinnunabhängige Entnahmen, also um Rückzahlungen des Eigenkapitals. Diese Auszahlungen wurden bisher planmäßig vollzogen. Das in der Leistungsbilanz 2016 angezeigte „eingezahlte Eigenkapital“ enthält unter anderem die Positionen: Investitionen, Auszahlungen, liquide Mittel minus Reinvestitionen. Sie entsprechen für die Fonds 1 bis 15 im Durchschnitt 66 Prozent des eingezahlten Eigenkapitals. Die verbleibenden 34 Prozent sind einmalige und laufende Kosten.
Von den sechs Fonds, die vor 2003 emittiert wurden, wurden zwei liquidiert mit 5,2 beziehungsweise 6,7 Prozent jährlicher IRR-Rendite. Zwei Fonds wurden verschmolzen, weil sie relativ klein waren, ihre Erträge wurden thesauriert. Zwei weitere Fonds laufen ebenfalls noch und zahlen kumuliert deutlich unter Plan aus.
Ende Juni 2018 wurde der Metropolen 16 mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von rund 134 Millionen Euro geschlossen, das ist rund ein Drittel dessen, was zwischen 2003 und 2016 insgesamt platziert wurde. Der Teilzahlungs-Fonds 17 ist noch im Vertrieb.
Per Mai 2018 wies Project insgesamt 93 Objektentwicklungen auf. Davon sind 14 Projekte vollständig verkauft. Die Hälfte aller Projekte befindet sich noch in der Planungsphase. 39 Prozent aller Projekte liegen in Berlin, der Rest in Hamburg, München, Nürnberg, im Rheinland, im Gebiet Rhein-Main und in Wien.
Anteilsklassen. Die Anleger können bei Zeichnung zwischen drei Anteilsklassen wählen. Zeichner der Anteilsklasse A bekommen erst am Ende der Laufzeit ihre Auszahlungen. Anleger, die sich für die Anteilsklasse B entschieden haben, erhalten jährliche gewinnunabhängige Entnahmen in Höhe von vier Prozent, Zeichner der Anteilsklasse C von sechs Prozent – allerdings jeweils nur, wenn es die liquide Lage des Fonds zulässt.
Investitionskriterien. Investitionsziel sind ausschließlich Immobilienentwicklungen. Die werden von Projektgesellschaften realisiert. An denen kann sich der Fonds beispielsweise über Gesellschaftsanteile, Aktien und Darlehen beteiligen. Auch inländische geschlossene Fonds darf der Fonds zeichnen. Darlehen an Zielgesellschaften dürfen höchstens 30 Prozent der Vermögenswerte ausmachen. Als Darlehensnehmer kommen nur Gesellschaften infrage, an denen der AIF bereits beteiligt ist. Maximal ein Jahr, bei Zustimmung der Gesellschafter zwei Jahre, dürfen alle Vermögenswerte Bankguthaben darstellen.
Für mindestens 80 Prozent des Vermögenswertes sollen die Zielunternehmen ihren Sitz in Europa, in der Schweiz oder in Großbritannien haben. Der AIF soll indirekt in mindestens zehn Immobilienentwicklungen einzahlen, die in wenigstens drei, vorwiegend deutschen, Metropolregionen erfolgen. Die Immobilien sollen wohnwirtschaftlichen und bis zu 49 Prozent des Vermögenswertes gewerblichen Zwecken dienen. Für jedes Projekt wird ein Wertgutachten durch einen öffentlich vereidigten Sachverständigen erstellt. Die Vermögensgegenstände dürfen belastet werden, jedoch nicht zur Absicherung von Darlehen. Maximal 30 Prozent des Gesellschaftskapitals dürfen Währungsrisiken unterliegen.
Finanzierung. Die Finanzierung erfolgt ausschließlich aus Eigenkapital, auch auf Ebene der Zwischen- und Projektgesellschaften. 86 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sollen an die Zwischengesellschaft fließen, darin ist eine Liquiditätsreserve von angestrebten fünf Prozent enthalten. Auch Erwerbsnebenkosten und Aufwendungen für die Due Diligence werden davon beglichen. Umfängliche 14 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft. Die Nebenkosten auf den Ebenen der Zwischen- und Projektgesellschaften kommen noch hinzu.
Es fallen jährlich 1,25 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts für laufende Nebenkosten des Fonds an. Dazu gesellen sich die nicht bezifferten Kosten wie beispielsweise für die Bewertung, den Jahresabschluss, die Steuer- und Rechtsberatung und für Gesellschafterversammlungen. Dazu addieren sich auch die Nebenkosten der Zwischen- und Projektgesellschaften. Darüber hinaus erhebt die KVG Transaktionskosten in Höhe von 0,62 Prozent des Verkaufspreises.
Rückfluss. Durch die Zwischengesellschaft werden die erwirtschafteten Erträge zum Großteil in neue Projektentwicklungsgesellschaften reinvestiert.
Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich sechs Prozent jährlich erhalten haben, gehen 20 Prozent der übersteigenden Erträge an die KVG, maximal acht Prozent des Nettoinventarwerts.
Der nachfolgenden Rückflussbetrachtung liegt die Annahme von Project zugrunde, dass sich 52 Prozent der Zeichner für die Anteilsklasse C mit einer 6-prozentigen jährlichen Entnahme entscheiden und vier Prozent der Zeichner für die Anteilsklasse B mit einer vier-prozentigen jährlichen Entnahme. Anleger, die sich für die vollständig thesaurierende Anteilsklasse A entscheiden, sollen während der 11 Jahre Fondslaufzeit insgesamt 181 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, allerdings vor Steuern, zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 6,5 Prozent jährlich vor Steuern erzielen. Zeichner der Anteilsklasse B sollen insgesamt 156 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio vor Steuern zurückbekommen und eine IRR-Rendite von 5,3 Prozent jährlich vor Steuern erreichen. Anlegern der Anteilsklasse C werden Rückzahlungen vor Steuern von insgesamt 150 Prozent versprochen und eine Vorsteuer-IRR-Rendite von 5,1 Prozent jährlich. Die niedrigeren Renditen für die Klassen B und C resultieren daraus, dass das gewinnberechtigte Kapital nach gewinnunabhängigen Entnahmen sinkt.
Vertragsgestaltung. Sofern ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht in Anspruch nimmt, stimmt der Treuhänder dem Beschlussvorschlag der Geschäftsführung zu. Abfindungen werden auf Basis des Buchwerts ermittelt.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds Metropolen 18 ist eine nahezu unveränderte Fortsetzung des Project Metropolen 16. Das Schema der seit 2003 aufgelegten Project-Fonds ist immer dasselbe: viele Project-Fonds investieren in dieselben Projektentwicklungen, die breit gestreut in deutschen Metropolregionen angesiedelt sind. So wird für den Anbieter ein permanenter Liquiditätsfluss sichergestellt und die Anleger investieren in eine Vielzahl von Objekten. Andererseits werden aus den sonst üblichen kurzen Laufzeiten für Immobilienprojektentwicklungen nunmehr Kapitalanlagen mit relativ langen Laufzeiten. Erträge, die in der Vergangenheit in Zeiten vernünftiger Immobilienpreise erzielt wurden, werden größtenteils wieder reinvestiert, jetzt, in Zeiten überhöhter Kaufpreise. Obwohl Project seit 17 Jahren Fonds auflegt, wurden erst zwei kleine Fonds wieder aufgelöst. Vor allem durch die Anspar-Anteile und Reinvestitionen wird im Endeffekt erst nach der Fonds-Auflösung sichtbar, wie die Vermögensanlagen tatsächlich gelaufen sind.
Historie. 1995 wurde die Project-Gruppe gegründet. Sie besteht aus zwei parallelen Säulen, denen die Project Real Estate AG und die Project Beteiligungen AG vorstehen. Beide haben exklusive Kooperationsverträge miteinander geschlossen. Die Schwestergesellschaften werden wechselseitig zu 49 und 51 Prozent von der PJS Seeberger GmbH und der NW Dippold GmbH gehalten. 2016 beschäftige die Project-Gruppe 541 Mitarbeiter. Die Project Real Estate AG erwirtschaftete 2016 einen Jahresüberschuss von rund 5 Millionen Euro (gegenüber 3,5 Millionen Euro im Vorjahr). Die Project Beteiligungen AG beendete das Geschäftsjahr 2016 mit einem Bilanzgewinn von rund 4,2 Millionen Euro (gegenüber 4,5 Millionen Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 5,8 Millionen Euro. Die Project Investment AG übernimmt die Rolle der KVG. Ihr Mehrheitsgesellschafter ist mit 96 Prozent die Project Beteiligungen AG. Treuhänder ist die PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
Der AIF ist alleiniger Kommanditist der im Januar 2018 gegründeten Zwischengesellschaft Project M 18 Beteiligungs GmbH & Co. KG, die in die Projektgesellschaften investiert. Die mittelbaren Investitionen in die Projekte erfolgt gemeinsam mit anderen Fondsgesellschaften der Project-Gruppe – der Gewinn berechnet sich anteilig.
Bisherige Fonds. Von 2003 bis Ende 2016 hat Project insgesamt 15 Immobilien-Publikumsfonds emittiert, davon waren fünf reine Teilzahlungsfonds, bei weiteren drei Fonds waren Teilzahlungen optional möglich. Ohne die damals noch in der Platzierung befindlichen Fonds 16 und 17 erreichte das eingezahlte Eigenkapital rund 384,4 Millionen Euro. Zum Investitionsprinzip gehört, dass Erträge aus den Projekten teilweise oder vollständig reinvestiert werden. Bei den bisherigen Auszahlungen an die Anleger handelt es sich stets um gewinnunabhängige Entnahmen, also um Rückzahlungen des Eigenkapitals. Diese Auszahlungen wurden bisher planmäßig vollzogen. Das in der Leistungsbilanz 2016 angezeigte „eingezahlte Eigenkapital“ enthält unter anderem die Positionen: Investitionen, Auszahlungen, liquide Mittel minus Reinvestitionen. Sie entsprechen für die Fonds 1 bis 15 im Durchschnitt 66 Prozent des eingezahlten Eigenkapitals. Die verbleibenden 34 Prozent sind einmalige und laufende Kosten.
Von den sechs Fonds, die vor 2003 emittiert wurden, wurden zwei liquidiert mit 5,2 beziehungsweise 6,7 Prozent jährlicher IRR-Rendite. Zwei Fonds wurden verschmolzen, weil sie relativ klein waren, ihre Erträge wurden thesauriert. Zwei weitere Fonds laufen ebenfalls noch und zahlen kumuliert deutlich unter Plan aus.
Ende Juni 2018 wurde der Metropolen 16 mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von rund 134 Millionen Euro geschlossen, das ist rund ein Drittel dessen, was zwischen 2003 und 2016 insgesamt platziert wurde. Der Teilzahlungs-Fonds 17 ist noch im Vertrieb.
Per Mai 2018 wies Project insgesamt 93 Objektentwicklungen auf. Davon sind 14 Projekte vollständig verkauft. Die Hälfte aller Projekte befindet sich noch in der Planungsphase. 39 Prozent aller Projekte liegen in Berlin, der Rest in Hamburg, München, Nürnberg, im Rheinland, im Gebiet Rhein-Main und in Wien.
Anteilsklassen. Die Anleger können bei Zeichnung zwischen drei Anteilsklassen wählen. Zeichner der Anteilsklasse A bekommen erst am Ende der Laufzeit ihre Auszahlungen. Anleger, die sich für die Anteilsklasse B entschieden haben, erhalten jährliche gewinnunabhängige Entnahmen in Höhe von vier Prozent, Zeichner der Anteilsklasse C von sechs Prozent – allerdings jeweils nur, wenn es die liquide Lage des Fonds zulässt.
Investitionskriterien. Investitionsziel sind ausschließlich Immobilienentwicklungen. Die werden von Projektgesellschaften realisiert. An denen kann sich der Fonds beispielsweise über Gesellschaftsanteile, Aktien und Darlehen beteiligen. Auch inländische geschlossene Fonds darf der Fonds zeichnen. Darlehen an Zielgesellschaften dürfen höchstens 30 Prozent der Vermögenswerte ausmachen. Als Darlehensnehmer kommen nur Gesellschaften infrage, an denen der AIF bereits beteiligt ist. Maximal ein Jahr, bei Zustimmung der Gesellschafter zwei Jahre, dürfen alle Vermögenswerte Bankguthaben darstellen.
Für mindestens 80 Prozent des Vermögenswertes sollen die Zielunternehmen ihren Sitz in Europa, in der Schweiz oder in Großbritannien haben. Der AIF soll indirekt in mindestens zehn Immobilienentwicklungen einzahlen, die in wenigstens drei, vorwiegend deutschen, Metropolregionen erfolgen. Die Immobilien sollen wohnwirtschaftlichen und bis zu 49 Prozent des Vermögenswertes gewerblichen Zwecken dienen. Für jedes Projekt wird ein Wertgutachten durch einen öffentlich vereidigten Sachverständigen erstellt. Die Vermögensgegenstände dürfen belastet werden, jedoch nicht zur Absicherung von Darlehen. Maximal 30 Prozent des Gesellschaftskapitals dürfen Währungsrisiken unterliegen.
Finanzierung. Die Finanzierung erfolgt ausschließlich aus Eigenkapital, auch auf Ebene der Zwischen- und Projektgesellschaften. 86 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sollen an die Zwischengesellschaft fließen, darin ist eine Liquiditätsreserve von angestrebten fünf Prozent enthalten. Auch Erwerbsnebenkosten und Aufwendungen für die Due Diligence werden davon beglichen. Umfängliche 14 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft. Die Nebenkosten auf den Ebenen der Zwischen- und Projektgesellschaften kommen noch hinzu.
Es fallen jährlich 1,25 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts für laufende Nebenkosten des Fonds an. Dazu gesellen sich die nicht bezifferten Kosten wie beispielsweise für die Bewertung, den Jahresabschluss, die Steuer- und Rechtsberatung und für Gesellschafterversammlungen. Dazu addieren sich auch die Nebenkosten der Zwischen- und Projektgesellschaften. Darüber hinaus erhebt die KVG Transaktionskosten in Höhe von 0,62 Prozent des Verkaufspreises.
Rückfluss. Durch die Zwischengesellschaft werden die erwirtschafteten Erträge zum Großteil in neue Projektentwicklungsgesellschaften reinvestiert.
Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich sechs Prozent jährlich erhalten haben, gehen 20 Prozent der übersteigenden Erträge an die KVG, maximal acht Prozent des Nettoinventarwerts.
Der nachfolgenden Rückflussbetrachtung liegt die Annahme von Project zugrunde, dass sich 52 Prozent der Zeichner für die Anteilsklasse C mit einer 6-prozentigen jährlichen Entnahme entscheiden und vier Prozent der Zeichner für die Anteilsklasse B mit einer vier-prozentigen jährlichen Entnahme. Anleger, die sich für die vollständig thesaurierende Anteilsklasse A entscheiden, sollen während der 11 Jahre Fondslaufzeit insgesamt 181 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, allerdings vor Steuern, zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 6,5 Prozent jährlich vor Steuern erzielen. Zeichner der Anteilsklasse B sollen insgesamt 156 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio vor Steuern zurückbekommen und eine IRR-Rendite von 5,3 Prozent jährlich vor Steuern erreichen. Anlegern der Anteilsklasse C werden Rückzahlungen vor Steuern von insgesamt 150 Prozent versprochen und eine Vorsteuer-IRR-Rendite von 5,1 Prozent jährlich. Die niedrigeren Renditen für die Klassen B und C resultieren daraus, dass das gewinnberechtigte Kapital nach gewinnunabhängigen Entnahmen sinkt.
Vertragsgestaltung. Sofern ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht in Anspruch nimmt, stimmt der Treuhänder dem Beschlussvorschlag der Geschäftsführung zu. Abfindungen werden auf Basis des Buchwerts ermittelt.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds Metropolen 18 ist eine nahezu unveränderte Fortsetzung des Project Metropolen 16. Das Schema der seit 2003 aufgelegten Project-Fonds ist immer dasselbe: viele Project-Fonds investieren in dieselben Projektentwicklungen, die breit gestreut in deutschen Metropolregionen angesiedelt sind. So wird für den Anbieter ein permanenter Liquiditätsfluss sichergestellt und die Anleger investieren in eine Vielzahl von Objekten. Andererseits werden aus den sonst üblichen kurzen Laufzeiten für Immobilienprojektentwicklungen nunmehr Kapitalanlagen mit relativ langen Laufzeiten. Erträge, die in der Vergangenheit in Zeiten vernünftiger Immobilienpreise erzielt wurden, werden größtenteils wieder reinvestiert, jetzt, in Zeiten überhöhter Kaufpreise. Obwohl Project seit 17 Jahren Fonds auflegt, wurden erst zwei kleine Fonds wieder aufgelöst. Vor allem durch die Anspar-Anteile und Reinvestitionen wird im Endeffekt erst nach der Fonds-Auflösung sichtbar, wie die Vermögensanlagen tatsächlich gelaufen sind.
Projektentwicklungsfonds mit automatischen Reinvestitionen und langer Laufzeit mit der Gefahr, dadurch in eine ungünstige Marktentwicklungsphase zu rutschen.
