Analyse: Primus Valor – ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus
Unbekanntes Startportfolio mit Bestandswohnungen in deutschen Mittelzentren
Angebot. Anlegern wird angeboten, sich an der ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG zu beteiligen. Die Fondsgesellschaft will im Regelfall über Objektgesellschaften günstige Wohnimmobilien in deutschen Mittelzentren erwerben, errichten, verwalten und wieder veräußern. Da noch nicht alle Objekte feststehen, handelt es sich um einen teilweisen Blindpool. Geplant ist ein Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio in Höhe von rund 70 Millionen Euro, gleiche Finanzierungsverhältnisse vorausgesetzt, kann es auf rund 234 Millionen Euro erhöht werden. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der Fonds endet sieben Jahre nach Platzierungsende, so würde bei einer Platzierung bis zum 31. Dezember 2019 die Fondsgesellschaft bis zum 31. Dezember 2026 laufen. Die Gesellschafterversammlung kann eine Verlängerung der Laufzeit um bis zu drei Jahre beschließen.
Historie. Die Primus Valor AG wurde im September 2007 gegründet. Ihre Aktien werden jeweils zur Hälfte von Stephan Huß und Gordon Grundler gehalten. Sie verfügt über ein Grundkapital von 50.000 Euro. Die Primus Valor AG erwirtschaftete im Jahr 2016 einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 803.000 Euro (gegenüber 526.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 20,9 Millionen Euro (2015 waren es rund 7,2 Millionen Euro). Die Eigenkapitalquote sank auf nur 4,1 Prozent.
Die Primus Valor-Gruppe übernimmt selbst die technische Due Diligence und die Hausverwaltung der angekauften Immobilien. Derzeit verwaltet sie rund 2.700 Wohnungen. Die im November 2015 gegründete Alpha Ordinatum GmbH übernimmt die Aufgabe der KVG, unter Geschäftsführung von Thomas Peters und Gordon Grundler. Letzterer und Stephan Huß sind alleinige Gesellschafter der KVG. Die Primus-Valor-Gruppe beschäftigt derzeit 45 Mitarbeiter.
Die Primus-Valor-Gruppe hat seit 2009 nach eigenen Angaben 30 Solaranlagen im Werte von 200 Millionen Euro, mit rund 100 MWp finanziert, errichten lassen und direkt an Endabnehmer veräußert. 80 Prozent der Anlagen werden von der Primus Solar GmbH kaufmännisch betreut. Bis auf eine Anlage laufen alle planmäßig oder besser, so Primus Valor. Bis auf einige Dachanlagen kommen laut Anbieter keine Neuanlagen mehr hinzu.
Primus Valor hat bis Ende 2017 8 Kapitalanlagen emittiert mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 168,4 Millionen Euro. 74 Prozent des Eigenkapitals entfielen dabei auf die Fonds 7 und 8. Zwei der Vermögensanlagen konnten bereits beendet werden: Die Anleger des 2012 emittierten Fonds 5 haben insgesamt 136,5 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten und eine durchschnittliche IRR-Rendite von 10 Prozent jährlich vor Steuern erzielt. Die Zeichner der 2014 herausgebrachten Anleihe 6 haben nach durchschnittlich drei Jahren ihre planmäßigen Rückzahlungen von insgesamt 117,3 Prozent erhalten. Von den 6 laufenden Fonds zahlten 4 besser oder prognosegemäß aus, zwei lagen knapp unter den geplanten Werten. Bis auf den aktuellen Fonds 9 sind alle Vermögensanlagen vollständig investiert.
Investitionskriterien. Die Investitionskriterien entsprechen denen des Primus Valor 8. Die Anlagegrenzen sollen spätestens nach zwei Jahren erfüllt sein. Der AIF will im Regelfall über Objektgesellschaften, an denen der Fonds mehrheitlich beteiligt ist, in Immobilien investieren.
Der Fokus ist auf deutsche Mittelzentren gerichtet. Primus Valor definiert Mittelzentren als Orte, in deren Umkreis von 60 km rund 50.000 Menschen leben. Die Objekte sollen sich über drei oder mehr Mittelzentren verteilen.
Primus Valor setzt auf preisgünstige Wohnungen. Der Anbieter will durch Notverkäufe von Hauseigentümern und Paketkäufe Immobilien preisgünstig erwerben. Die Immobilien sollen, wenn nötig, baulich optimiert werden. In Werbeunterlagen führt Primus Valor Wärmedämmung und Heizungserneuerung, den Anbau von Dachgauben und Balkonen, die Aufstockung und Lückenbebauung als typische Baumaßnahmen auf. Am Ende geht der Anbieter von einem „lukrativen Immobilienverkauf“ aus. Prognostiziert ist der Verkauf der Immobilien für das 18,2-Fache, eine Jahresnettokaltmiete über dem angenommenen Einkaufsfaktor.
Mindestens 75 Prozent des zu investierenden Kapitals sollen für Wohnimmobilien ausgegeben werden. Der Schwerpunkt liegt auf Bestandsimmobilien, Neubauten sollen höchstens 30 Prozent des Investitionskapitals darstellen, so auch Wohngebäude mit Mikroapartments. Betreiberimmobilien dürfen 20 Prozent des investierten Kapitals nicht überschreiten. Für wenigstens 60 Prozent des Investitionsbetrags sollen die Immobilien einen Verkehrswert von 300.000 Euro oder mehr aufweisen, im Primus Valor 8 waren es 500.000 Euro. Auf ein Objekt dürfen maximal 40 Prozent der Investitionssumme fallen. Maximal 30 Prozent des Eigenkapitals dürfen Währungsrisiken unterliegen.
Der Erwerb von Immobilien anderer Primus-Valor-Vermögensanlagen ist laut Anbieter nicht vorgesehen.
Startportfolio. Primus Valor hat nach eigenen Angaben 1.500 Wohnungen im Wege eines Paketankaufs erworben. Davon bilden Wohnimmobilien im Werte von rund 45 Millionen Euro das Startportfolio des Fonds 9. Die restlichen Wohnungen erwirbt der Fonds 8, der damit vollständig investiert ist. Die Immobilien liegen über mehrere Bundesländer verstreut. Welches Objekt in Fonds 8 oder 9 gelangt ist, hing maßgeblich vom Standort ab – geografisch dicht beieinander liegende Immobilien sollten möglichst im selben Fonds landen.
Finanzierung und laufende Nebenkosten. 44 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 56 Prozent über Darlehen. Für die Finanzierung des Startportfolios liegt laut Primus Valor ein Termsheet einer Bank vor. Die Darlehenskonditionen werden derzeit verhandelt.
85,6 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen für den Erwerb der Objekte einschließlich Erwerbsnebenkosten und Maklercourtage sowie für Baumaßnahmen verwendet werden. 3,2 Prozent stellen eine Liquiditätsreserve. 11,2 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften.
Bezüglich des in die Immobilien fließenden Kapitals, entfallen 71 Prozent auf Kaufpreise, 8 Prozent auf Erwerbsnebenkosten und Maklergebühren und 21 Prozent auf Baukosten, beispielsweise für die Sanierung oder den Neubau von Objekten.
Es fallen jährlich bis zu 1,84 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventars (maximal des platzierten Eigenkapitals) für Nebenkosten der Fondsgesellschaft an. Hinzu kommen Transaktionskosten an die KVG bis zu 2 Prozent der Kaufpreise. Vorgesehen ist darüber hinaus, dass 3,57 Prozent der Verkaufspreise für Transaktionsberatung anfallen. Außerdem sind die üblichen, nicht bezifferten Aufwendungen wie beispielsweise für den Jahresabschluss, die Bewertung, die Recht- und Steuerberatung zu begleichen. Auch die Objektgesellschaften verursachen jährliche Nebenkosten. In ihrer Liquiditätsplanung geht Primus Valor von durchschnittlich jährlich rund 568.000 Euro Nebenkosten der Fondsgesellschaft aus, das entspricht 0,8 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio und liegt unter dem Wert des Fonds 8.
Rückfluss. Erträge werden nicht thesauriert.
Wenn die Anleger ihr Eigenkapital plus eine 6-prozentige IRR-Rendite jährlich erzielt haben (im Fonds 8 waren es 7 Prozent), gehen 50 Prozent der darüber hinaus gehenden Erträge an die KVG, höchstens 20 Prozent des in der Fondslaufzeit vorhandenen durchschnittlichen Nettoinventarwerts.
Anleger, die die Gewerbesteuer anrechnen können und die Anfang 2019 beitreten, sollen während der acht Jahre währenden Fondslaufzeit insgesamt 145 Prozent ihres Eigenkapitals vor Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 5,9 Prozent jährlich vor Steuern erzielen.
Vertragsgestaltung. Zur Beschlussfähigkeit einer Gesellschafterversammlung genügt – unüblicherweise – bereits eine ordnungsgemäße Einladung. Als Treuhänder fungiert die Officium Treuhand GmbH, deren Alleingesellschafter die Primus Valor AG ist – die Konstellation kann zu Interessenkonflikten führen. Das sollten Anleger berücksichtigen, zumal der Treuhänder Weisungsvorschläge unterbreiten darf. Unabhängig vom Vorliegen einer Weisung kann der Treuhänder bei einer Gesellschafterversammlung nicht anwesende Treuhänder vertreten. Sofern für einen eilig zu fassenden Beschluss keine Zeit mehr verbleibt, darf der Treuhänder nach pflichtgemäßem Ermessen, ohne Weisungen der Treugeber, selbst abstimmen.
fondstelegramm-Meinung. Für den Anbieter sprechen die positiven Ergebnisse der bisherigen Vermögensanlagen. Zudem bewegt sich Primus Valor in einem Segment, das auch zukünftig eine wichtige Rolle in der Gesellschaft spielt: bezahlbarer Wohnraum. Welche Objekte zu welchen Konditionen und in welcher Lage jedoch das bisherige Portfolio bilden, gibt der anbieter nicht bekannt und kann folglich von Außenstehenden nicht eingeschätzt werden. Primus Valor legt den Fokus auf preisgünstige Wohnungen und will Wertsteigerungen jedoch nicht allein über den Markt, sondern auch durch Sanierungsmaßnahmen an den Objekten erreichen, sodass nicht allein sich verändernde Marktverhältnisse für die Erträge verantwortlich sein sollen. Das ist insofern besonders wichtig, weil der Anbieter im Verkauf mit einem höheren Vervielfältiger rechnet als im Einkauf – und das zu Zeiten historisch hoher Kaufpreise. Paketankäufe können Sinn machen, um kostengünstiger an Objekte heranzukommen als im Einzelankauf, natürlich müssen dabei sowohl gute als auch weniger lukrative Immobilien in Kauf genommen werden. Der Anbieter hinterlässt insgesamt einen guten Eindruck.
Historie. Die Primus Valor AG wurde im September 2007 gegründet. Ihre Aktien werden jeweils zur Hälfte von Stephan Huß und Gordon Grundler gehalten. Sie verfügt über ein Grundkapital von 50.000 Euro. Die Primus Valor AG erwirtschaftete im Jahr 2016 einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 803.000 Euro (gegenüber 526.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 20,9 Millionen Euro (2015 waren es rund 7,2 Millionen Euro). Die Eigenkapitalquote sank auf nur 4,1 Prozent.
Die Primus Valor-Gruppe übernimmt selbst die technische Due Diligence und die Hausverwaltung der angekauften Immobilien. Derzeit verwaltet sie rund 2.700 Wohnungen. Die im November 2015 gegründete Alpha Ordinatum GmbH übernimmt die Aufgabe der KVG, unter Geschäftsführung von Thomas Peters und Gordon Grundler. Letzterer und Stephan Huß sind alleinige Gesellschafter der KVG. Die Primus-Valor-Gruppe beschäftigt derzeit 45 Mitarbeiter.
Die Primus-Valor-Gruppe hat seit 2009 nach eigenen Angaben 30 Solaranlagen im Werte von 200 Millionen Euro, mit rund 100 MWp finanziert, errichten lassen und direkt an Endabnehmer veräußert. 80 Prozent der Anlagen werden von der Primus Solar GmbH kaufmännisch betreut. Bis auf eine Anlage laufen alle planmäßig oder besser, so Primus Valor. Bis auf einige Dachanlagen kommen laut Anbieter keine Neuanlagen mehr hinzu.
Primus Valor hat bis Ende 2017 8 Kapitalanlagen emittiert mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 168,4 Millionen Euro. 74 Prozent des Eigenkapitals entfielen dabei auf die Fonds 7 und 8. Zwei der Vermögensanlagen konnten bereits beendet werden: Die Anleger des 2012 emittierten Fonds 5 haben insgesamt 136,5 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten und eine durchschnittliche IRR-Rendite von 10 Prozent jährlich vor Steuern erzielt. Die Zeichner der 2014 herausgebrachten Anleihe 6 haben nach durchschnittlich drei Jahren ihre planmäßigen Rückzahlungen von insgesamt 117,3 Prozent erhalten. Von den 6 laufenden Fonds zahlten 4 besser oder prognosegemäß aus, zwei lagen knapp unter den geplanten Werten. Bis auf den aktuellen Fonds 9 sind alle Vermögensanlagen vollständig investiert.
Investitionskriterien. Die Investitionskriterien entsprechen denen des Primus Valor 8. Die Anlagegrenzen sollen spätestens nach zwei Jahren erfüllt sein. Der AIF will im Regelfall über Objektgesellschaften, an denen der Fonds mehrheitlich beteiligt ist, in Immobilien investieren.
Der Fokus ist auf deutsche Mittelzentren gerichtet. Primus Valor definiert Mittelzentren als Orte, in deren Umkreis von 60 km rund 50.000 Menschen leben. Die Objekte sollen sich über drei oder mehr Mittelzentren verteilen.
Primus Valor setzt auf preisgünstige Wohnungen. Der Anbieter will durch Notverkäufe von Hauseigentümern und Paketkäufe Immobilien preisgünstig erwerben. Die Immobilien sollen, wenn nötig, baulich optimiert werden. In Werbeunterlagen führt Primus Valor Wärmedämmung und Heizungserneuerung, den Anbau von Dachgauben und Balkonen, die Aufstockung und Lückenbebauung als typische Baumaßnahmen auf. Am Ende geht der Anbieter von einem „lukrativen Immobilienverkauf“ aus. Prognostiziert ist der Verkauf der Immobilien für das 18,2-Fache, eine Jahresnettokaltmiete über dem angenommenen Einkaufsfaktor.
Mindestens 75 Prozent des zu investierenden Kapitals sollen für Wohnimmobilien ausgegeben werden. Der Schwerpunkt liegt auf Bestandsimmobilien, Neubauten sollen höchstens 30 Prozent des Investitionskapitals darstellen, so auch Wohngebäude mit Mikroapartments. Betreiberimmobilien dürfen 20 Prozent des investierten Kapitals nicht überschreiten. Für wenigstens 60 Prozent des Investitionsbetrags sollen die Immobilien einen Verkehrswert von 300.000 Euro oder mehr aufweisen, im Primus Valor 8 waren es 500.000 Euro. Auf ein Objekt dürfen maximal 40 Prozent der Investitionssumme fallen. Maximal 30 Prozent des Eigenkapitals dürfen Währungsrisiken unterliegen.
Der Erwerb von Immobilien anderer Primus-Valor-Vermögensanlagen ist laut Anbieter nicht vorgesehen.
Startportfolio. Primus Valor hat nach eigenen Angaben 1.500 Wohnungen im Wege eines Paketankaufs erworben. Davon bilden Wohnimmobilien im Werte von rund 45 Millionen Euro das Startportfolio des Fonds 9. Die restlichen Wohnungen erwirbt der Fonds 8, der damit vollständig investiert ist. Die Immobilien liegen über mehrere Bundesländer verstreut. Welches Objekt in Fonds 8 oder 9 gelangt ist, hing maßgeblich vom Standort ab – geografisch dicht beieinander liegende Immobilien sollten möglichst im selben Fonds landen.
Finanzierung und laufende Nebenkosten. 44 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 56 Prozent über Darlehen. Für die Finanzierung des Startportfolios liegt laut Primus Valor ein Termsheet einer Bank vor. Die Darlehenskonditionen werden derzeit verhandelt.
85,6 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen für den Erwerb der Objekte einschließlich Erwerbsnebenkosten und Maklercourtage sowie für Baumaßnahmen verwendet werden. 3,2 Prozent stellen eine Liquiditätsreserve. 11,2 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften.
Bezüglich des in die Immobilien fließenden Kapitals, entfallen 71 Prozent auf Kaufpreise, 8 Prozent auf Erwerbsnebenkosten und Maklergebühren und 21 Prozent auf Baukosten, beispielsweise für die Sanierung oder den Neubau von Objekten.
Es fallen jährlich bis zu 1,84 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventars (maximal des platzierten Eigenkapitals) für Nebenkosten der Fondsgesellschaft an. Hinzu kommen Transaktionskosten an die KVG bis zu 2 Prozent der Kaufpreise. Vorgesehen ist darüber hinaus, dass 3,57 Prozent der Verkaufspreise für Transaktionsberatung anfallen. Außerdem sind die üblichen, nicht bezifferten Aufwendungen wie beispielsweise für den Jahresabschluss, die Bewertung, die Recht- und Steuerberatung zu begleichen. Auch die Objektgesellschaften verursachen jährliche Nebenkosten. In ihrer Liquiditätsplanung geht Primus Valor von durchschnittlich jährlich rund 568.000 Euro Nebenkosten der Fondsgesellschaft aus, das entspricht 0,8 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio und liegt unter dem Wert des Fonds 8.
Rückfluss. Erträge werden nicht thesauriert.
Wenn die Anleger ihr Eigenkapital plus eine 6-prozentige IRR-Rendite jährlich erzielt haben (im Fonds 8 waren es 7 Prozent), gehen 50 Prozent der darüber hinaus gehenden Erträge an die KVG, höchstens 20 Prozent des in der Fondslaufzeit vorhandenen durchschnittlichen Nettoinventarwerts.
Anleger, die die Gewerbesteuer anrechnen können und die Anfang 2019 beitreten, sollen während der acht Jahre währenden Fondslaufzeit insgesamt 145 Prozent ihres Eigenkapitals vor Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 5,9 Prozent jährlich vor Steuern erzielen.
Vertragsgestaltung. Zur Beschlussfähigkeit einer Gesellschafterversammlung genügt – unüblicherweise – bereits eine ordnungsgemäße Einladung. Als Treuhänder fungiert die Officium Treuhand GmbH, deren Alleingesellschafter die Primus Valor AG ist – die Konstellation kann zu Interessenkonflikten führen. Das sollten Anleger berücksichtigen, zumal der Treuhänder Weisungsvorschläge unterbreiten darf. Unabhängig vom Vorliegen einer Weisung kann der Treuhänder bei einer Gesellschafterversammlung nicht anwesende Treuhänder vertreten. Sofern für einen eilig zu fassenden Beschluss keine Zeit mehr verbleibt, darf der Treuhänder nach pflichtgemäßem Ermessen, ohne Weisungen der Treugeber, selbst abstimmen.
fondstelegramm-Meinung. Für den Anbieter sprechen die positiven Ergebnisse der bisherigen Vermögensanlagen. Zudem bewegt sich Primus Valor in einem Segment, das auch zukünftig eine wichtige Rolle in der Gesellschaft spielt: bezahlbarer Wohnraum. Welche Objekte zu welchen Konditionen und in welcher Lage jedoch das bisherige Portfolio bilden, gibt der anbieter nicht bekannt und kann folglich von Außenstehenden nicht eingeschätzt werden. Primus Valor legt den Fokus auf preisgünstige Wohnungen und will Wertsteigerungen jedoch nicht allein über den Markt, sondern auch durch Sanierungsmaßnahmen an den Objekten erreichen, sodass nicht allein sich verändernde Marktverhältnisse für die Erträge verantwortlich sein sollen. Das ist insofern besonders wichtig, weil der Anbieter im Verkauf mit einem höheren Vervielfältiger rechnet als im Einkauf – und das zu Zeiten historisch hoher Kaufpreise. Paketankäufe können Sinn machen, um kostengünstiger an Objekte heranzukommen als im Einzelankauf, natürlich müssen dabei sowohl gute als auch weniger lukrative Immobilien in Kauf genommen werden. Der Anbieter hinterlässt insgesamt einen guten Eindruck.
Bislang ging die Primus-Valor-Rechnung mit wertsteigernden Maßnahmen an preisgünstigem Wohnraum auf, die Gefahr des Drehens des Marktes schwebt jedoch auch über diesem Fonds.
