Analyse: Immac Sozialimmobilien 84. Renditefonds
Der Betreiber muss in der Gemeinde überzeugen
Angebot. Immac bietet an, sich an einem neuen Pflegeimmobilienfonds zu beteiligen. Die Fondsgesellschaft hat zwei Pflegeheime in Niedersachsen erworben. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio erreicht rund 27,5 Millionen Euro. Gezeichnet werden kann der Fonds ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Fondsgesellschaft endet am 31. März 2032, es sei denn die Gesellschafter beschließen Laufzeitverlängerungen um maximal 7,5 Jahre.
Zielmarkt. Die Gemeinde Hardegsen gehört zum niedersächsischen Landkreis Northeim. Sie hat 7.800 Einwohner. In zwei Gehminuten ist eine Bushaltestelle erreichbar, auch Nahversorgungseinrichtungen sind nicht weit entfernt. Das Fondsobjekt ist das einzige Heim mit vollstationären Pflegeplätzen im Umkreis von 15 Fahrminuten. Nach der geplanten Reduzierung der Pflegeplatzzahl im Fondsobjekt liegt der Angebotsüberhang bei derzeit 24 vollstationären Pflegeplätzen. Momentan sind 137 Betten belegt, das sind 105 Prozent der geplanten reduzierten Bettenzahl, mit der auch kalkuliert wurde.
Im niedersächsischen Landkreis Goslar liegt die Gemeinde Seesen. Hier leben rund 19.300 Einwohner. 15 Fahrminuten um die Fondsimmobilie herum befinden sich zwei weitere vollstationäre Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 131 Plätzen. Im Januar 2018 soll ein weiteres Pflegeheim mit 90 Betten errichtet sein. Nach der Verringerung der Pflegeplatzzahl im Fondsobjekt besteht derzeit ein Mehrbedarf von 28 vollstationären Pflegeplätzen. Kommt es zur Realisierung des Neubaus, wird das in eine Überversorgung von 62 Plätzen umschlagen, die sich bis 2030 auf 28 Plätze verringern soll. In Deutschland ist die Genehmigung von Pflegeheimen durch die Gemeinde nicht an den Pflegebedarf geknüpft. Derzeit sind im Fondsobjekt 143 Betten ausgelastet, das sind 105 Prozent der verringerten Pflegeplatzzahl, mit der auch gerechnet wurde.
Historie. Zur Entwicklung der bisherigen Immac-Fonds lesen Sie bitte das „fondstelegramm“ vom 7. April 2017 „Immac Austria Sozialimmobilie XVI“.
KVG ist die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG. Als Treuhänder fungiert die Fidus Treuhand GmbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle übernimmt die Dehmel Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
Marcus H. Schiermann hält 99,92 Prozent der Immac Holding AG. Er ist Aufsichtsratsvorsitzender der Immac Holding AG und Geschäftsführer der Profunda Vermögen GmbH. Über Profunda ist er mittelbar alleiniger Gesellschafter der Antaris Healthcare Holding GmbH. Die Dorea GmbH hat 11 Pflegeheime der Antaris und auch die Pächter beider Objekte des Fonds 84 übernommen. Direkte Verflechtungen zwischen dem Anbieter und dem Pächter bestehen jedoch nicht.
Profunda ist einziger Gesellschafter des Treuhänders und der KVG, Interessenkonflikte sind möglich.
Immobilien. Die dreigeschossige Seniorenwohnanlage in der Paschenburg in Hardegsen wurde 1992 errichtet. Die Zahl der Pflegeplätze soll auf 130 in 104 Einzel- und 13 Doppelzimmern reduziert werden, indem man aus Doppelzimmern Einzelzimmer macht. Zu jedem Zimmer gehört eine Nasszelle (barrierefreie Dusche, ein WC und ein Waschbecken). Die meisten Zimmer haben einen Balkon oder eine Terrasse.
Die dreigeschossige Seniorenwohnanlage am Schildberg in Seesen ist aus dem Jahr 1997. Die Anzahl der Pflegeplätze wird auf 136 in 90 Einzelzimmern und 23 Doppelzimmern reduziert, auch hier werden ehemalige Doppelzimmer zu Einzelzimmern. Zu jedem Zimmer gehört ein Balkon oder eine Terrasse. Jedes Zimmer ist mit einer Nasszelle ausgestattet.
Der Fonds hat beide Seniorenimmobilien am 31. August 2016 zum 13,1-Fachen der Jahrespacht, rund 770.000 Euro unter dem Verkehrswert, erworben. Der Verkäufer hat noch zahlreiche Mängel zu beheben. Dafür hat er eine selbstschuldnerische Bürgschaft über rund eine Million Euro je Objekt gegeben. Die Reparaturarbeiten werden noch bis Mitte 2017 andauern.
Verpachtung. Der Fonds hat Pachtverträge mit der „Seniorenwohnanlage in der Paschenburg“ Betriebsgesellschaft & Cie. KG und mit der „Seniorenwohnanlage am Schildberg“ Betriebsgesellschaft & Cie. KG geschlossen. Die Pachtverträge laufen 20 Jahre zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption für den Pächter.
Die Dorea GmbH hat, im Zusammenhang mit dem Erwerb der Pflegeimmobilien durch den Fonds, alle Anteile der Pächter übernommen. Die Vorgänger haben aus Altersgründen aufgehört. Die Heimleitungen und Mitarbeiter sind jedoch geblieben, so Immac. Alleingesellschafter ist die Dorea Holding GmbH. Hinter der Dorea steckt wiederum die Quadriga Capital. Dorea besteht erst seit 2015. Sie hat bislang fünf Pflegeeinrichtungen der Agitalis, elf Pflegeheime der Mertius-Gruppe von der Antaris Health Care Holding und 13 Pflegeheime der Margarethenhof-Gruppe übernommen. Die Einrichtungen verteilen sich über sieben Bundesländer. Geschäftsführer der Dorea ist Axel Hölzer. Der studierte Diplom-Kaufmann war vor seiner Tätigkeit bei Dorea Vorstandsvorsitzender der Pflegeheimbetreiber Marseille-Kliniken und der Cura-Maternus-Gruppe. Der seit Februar 2017 operative Geschäftsführer Karsten Matzat ist Diplom-Theologe und Krankenpfleger. Er hat neun Jahre in der Altenpflege bei Casa Reha gearbeitet, ebenfalls als operativer Geschäftsführer. Creditreform hat die Dorea GmbH im Februar 2017 mit 296 „mittlere Bonität“ bewertet (1: ausgezeichnete Bonität bis 6: harte Negativmerkmale). Den Pächter der Anlage am Schildberg hat Creditreform im Februar 2017 mit 169 „sehr gute Bonität“ beurteilt.
Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) hat das Pflegeheim in der Paschenburg im Oktober 2016, dem ersten Monat nach der Übernahme durch Dorea, insgesamt mit 1,4 „sehr gut“ benotet. Dabei wurde die medizinische Betreuung und Pflege mit 1,8 „gut“ eingeschätzt. Die Pflegeeinrichtung am Schildberg wurde vom MDK im Januar 2016, noch vor der Übernahme des Betreibers durch Dorea, mit 1,1 bewertet. Die Pflegeleistungen und die medizinische Betreuung erreichten die Note 1,2 „sehr gut“.
Eine Stichprobe aus 13 Dorea-Heimen ergab eine durchschnittliche Note für medizinische Betreuung und Pflege von 1,7 „gut“ (in einer Spannbreite von 1,0 bis 3,0), hier gibt es offensichtlich noch Verbesserungspotenziale.
Die anfänglichen Pachtzahlungen liegen bei insgesamt 1,676 Millionen Euro. Unter Zugrundelegung der Investitionskosten des Pflegelotsen und der reduzierten Bettenzahlen müsste das Heim in Hardegsen zu 87 Prozent und die Pflegeeinrichtung in Seesen zu 93 Prozent belegt sein, damit der Betreiber die erstrebten 1,50 Euro je Bett und Tag für Instandhaltungsmaßnahmen zurücklegen kann. Damit der Betreiber in Seesen seine Pacht zahlen kann, müsste das Heim zu 86 Prozent (unter Zugrundelegung der von Immac genannten Investitionskosten zu 83 Prozent) belegt sein, dann wären 19 Betten frei. Die Pacht wird erstmals nach drei Jahren, anschließend alle zwei Jahre zu 65 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst. Der Fonds hat sich sicherheitshalber den von den Bewohnern zu tragenden Investitionskostenanteil abtreten lassen.
Finanzierung. 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio stammen aus Eigenkapital, 44 Prozent aus Darlehen. Das Darlehen wurde bereits ausgezahlt. Darüber hinaus hat der Fonds 11,32 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsmittel aufgenommen.
84,5 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio fließen in den Kaufpreis und in die Erwerbsnebenkosten. 0,6 Prozent sind Maklergebühren. 0,9 Prozent sind Finanzierungskosten. 0,7 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 13,3 Prozent entfallen auf Nebenkosten der Fondsgesellschaft.
Prognose. Immac rechnet mit 1,0 Prozent Inflationsrate, das ist ein vernünftiger Ansatz. Von 2002 bis 2016 betrug die Inflationsrate in Deutschland im Durchschnitt 1,42 Prozent, im März 2017 lag sie bei 1,58 Prozent.
Die Zinsen wurden für zehn Jahre mit 1,78 Prozent jährlich vertraglich vereinbart. Im Folgezeitraum wurde mit 4,0 Prozent Zinsen jährlich gerechnet. Getilgt wird mit anfänglich 2,5 Prozent pro Jahr. Nach zehn Jahren werden eine Million Euro Sondertilgung gezahlt, im Anschluss wurden drei Prozent Tilgung kalkuliert, Kosten für die Anschlussfinanzierung wurden mit 30.000 Euro berücksichtigt.
Für die Instandhaltung an Dach und Fach wurden 5,24 Euro je Quadratmeter jährlich angesetzt, angesichts des Alters der Objekte hätte es hier etwas mehr sein dürfen.
Für laufende Fondsnebenkosten fallen bis zu 2,0 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts (rund 230.000 Euro) an, plus der üblichen nicht bezifferten Kosten wie zum Beispiel für die Bewertung, den Jahresabschluss, die Steuer- und Rechtsberatung. In der Prognose wurde von nur durchschnittlich jährlich 0,43 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio (rund 118.000 Euro) ausgegangen. Für das Objektmanagement werden 0,19 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens ausgegeben.
Im Jahr 2032, nach rund 15 Jahren, sollen die Immobilien zum 12,3-Fachen der Nettojahrespachten desselben Jahres wieder veräußert werden. Das entspricht dem Immac-Standard-Ansatz und liegt 0,8 Jahresmieten unter dem Einkaufsfaktor. Ein Prozent des Verkaufspreises geht an die KVG.
Rückfluss. Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die 2017 beitreten, sollen während der rund 15 Jahre Fondslaufzeit insgesamt 50 Prozent ihres Eigenkapitals plus Agio wieder zurückerhalten, weitere 113 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 163 Prozent, nach Steuern und entspricht einer IRR-Rendite von vier Prozent jährlich, nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Die Gesellschafter können eine Anlegerkommission bestellen, der drei Gesellschafter angehören. Sie hat beratende Funktion und kann die Einberufung einer Gesellschafterversammlung in Präsenzform, statt im Umlaufverfahren, verlangen. Gesellschafterversammlungen sind bereits beschlussfähig, wenn der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhänder anwesend sind.
fondstelegramm-Meinung. In den Zeiten hoher Immobilienpreise ist es nicht einfach, Objekte zu finden, die nach 15 Jahren, wenn sich der Markt vielleicht wieder deutlich abgekühlt hat, zu angemessenen Preisen wieder verkauft werden können. Immac hat das mit zwei Pflegeheimen hingekriegt, mit zwei kleinen Abstrichen: Am Objektstandort Hardegsen besteht derzeit ein Angebotsüberhang, dennoch ist das Fondsobjekt mehr als voll ausgelastet, wenn man die kalkulierte, reduzierte Bettenzahl betrachtet. Am Standort Seesen wird es, statistisch gesehen, ab Januar 2018 zu einem deutlichen Überangebot an vollstationären Pflegeplätzen kommen, das sich im Laufe der Jahre sukzessive reduzieren wird. Der junge Betreiber, eine stark expandierende Tochtergesellschaft eines Private Equity-Unternehmens, wird sich ab 2018 in Seesen verstärkt um die Auslastung der Betten bemühen müssen. Die Qualität der Pflegemaßnahmen und des Umgangs mit den Heimbewohnern werden hierbei eine entscheidende Rolle spielen.
Zielmarkt. Die Gemeinde Hardegsen gehört zum niedersächsischen Landkreis Northeim. Sie hat 7.800 Einwohner. In zwei Gehminuten ist eine Bushaltestelle erreichbar, auch Nahversorgungseinrichtungen sind nicht weit entfernt. Das Fondsobjekt ist das einzige Heim mit vollstationären Pflegeplätzen im Umkreis von 15 Fahrminuten. Nach der geplanten Reduzierung der Pflegeplatzzahl im Fondsobjekt liegt der Angebotsüberhang bei derzeit 24 vollstationären Pflegeplätzen. Momentan sind 137 Betten belegt, das sind 105 Prozent der geplanten reduzierten Bettenzahl, mit der auch kalkuliert wurde.
Im niedersächsischen Landkreis Goslar liegt die Gemeinde Seesen. Hier leben rund 19.300 Einwohner. 15 Fahrminuten um die Fondsimmobilie herum befinden sich zwei weitere vollstationäre Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 131 Plätzen. Im Januar 2018 soll ein weiteres Pflegeheim mit 90 Betten errichtet sein. Nach der Verringerung der Pflegeplatzzahl im Fondsobjekt besteht derzeit ein Mehrbedarf von 28 vollstationären Pflegeplätzen. Kommt es zur Realisierung des Neubaus, wird das in eine Überversorgung von 62 Plätzen umschlagen, die sich bis 2030 auf 28 Plätze verringern soll. In Deutschland ist die Genehmigung von Pflegeheimen durch die Gemeinde nicht an den Pflegebedarf geknüpft. Derzeit sind im Fondsobjekt 143 Betten ausgelastet, das sind 105 Prozent der verringerten Pflegeplatzzahl, mit der auch gerechnet wurde.
Historie. Zur Entwicklung der bisherigen Immac-Fonds lesen Sie bitte das „fondstelegramm“ vom 7. April 2017 „Immac Austria Sozialimmobilie XVI“.
KVG ist die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG. Als Treuhänder fungiert die Fidus Treuhand GmbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle übernimmt die Dehmel Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
Marcus H. Schiermann hält 99,92 Prozent der Immac Holding AG. Er ist Aufsichtsratsvorsitzender der Immac Holding AG und Geschäftsführer der Profunda Vermögen GmbH. Über Profunda ist er mittelbar alleiniger Gesellschafter der Antaris Healthcare Holding GmbH. Die Dorea GmbH hat 11 Pflegeheime der Antaris und auch die Pächter beider Objekte des Fonds 84 übernommen. Direkte Verflechtungen zwischen dem Anbieter und dem Pächter bestehen jedoch nicht.
Profunda ist einziger Gesellschafter des Treuhänders und der KVG, Interessenkonflikte sind möglich.
Immobilien. Die dreigeschossige Seniorenwohnanlage in der Paschenburg in Hardegsen wurde 1992 errichtet. Die Zahl der Pflegeplätze soll auf 130 in 104 Einzel- und 13 Doppelzimmern reduziert werden, indem man aus Doppelzimmern Einzelzimmer macht. Zu jedem Zimmer gehört eine Nasszelle (barrierefreie Dusche, ein WC und ein Waschbecken). Die meisten Zimmer haben einen Balkon oder eine Terrasse.
Die dreigeschossige Seniorenwohnanlage am Schildberg in Seesen ist aus dem Jahr 1997. Die Anzahl der Pflegeplätze wird auf 136 in 90 Einzelzimmern und 23 Doppelzimmern reduziert, auch hier werden ehemalige Doppelzimmer zu Einzelzimmern. Zu jedem Zimmer gehört ein Balkon oder eine Terrasse. Jedes Zimmer ist mit einer Nasszelle ausgestattet.
Der Fonds hat beide Seniorenimmobilien am 31. August 2016 zum 13,1-Fachen der Jahrespacht, rund 770.000 Euro unter dem Verkehrswert, erworben. Der Verkäufer hat noch zahlreiche Mängel zu beheben. Dafür hat er eine selbstschuldnerische Bürgschaft über rund eine Million Euro je Objekt gegeben. Die Reparaturarbeiten werden noch bis Mitte 2017 andauern.
Verpachtung. Der Fonds hat Pachtverträge mit der „Seniorenwohnanlage in der Paschenburg“ Betriebsgesellschaft & Cie. KG und mit der „Seniorenwohnanlage am Schildberg“ Betriebsgesellschaft & Cie. KG geschlossen. Die Pachtverträge laufen 20 Jahre zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption für den Pächter.
Die Dorea GmbH hat, im Zusammenhang mit dem Erwerb der Pflegeimmobilien durch den Fonds, alle Anteile der Pächter übernommen. Die Vorgänger haben aus Altersgründen aufgehört. Die Heimleitungen und Mitarbeiter sind jedoch geblieben, so Immac. Alleingesellschafter ist die Dorea Holding GmbH. Hinter der Dorea steckt wiederum die Quadriga Capital. Dorea besteht erst seit 2015. Sie hat bislang fünf Pflegeeinrichtungen der Agitalis, elf Pflegeheime der Mertius-Gruppe von der Antaris Health Care Holding und 13 Pflegeheime der Margarethenhof-Gruppe übernommen. Die Einrichtungen verteilen sich über sieben Bundesländer. Geschäftsführer der Dorea ist Axel Hölzer. Der studierte Diplom-Kaufmann war vor seiner Tätigkeit bei Dorea Vorstandsvorsitzender der Pflegeheimbetreiber Marseille-Kliniken und der Cura-Maternus-Gruppe. Der seit Februar 2017 operative Geschäftsführer Karsten Matzat ist Diplom-Theologe und Krankenpfleger. Er hat neun Jahre in der Altenpflege bei Casa Reha gearbeitet, ebenfalls als operativer Geschäftsführer. Creditreform hat die Dorea GmbH im Februar 2017 mit 296 „mittlere Bonität“ bewertet (1: ausgezeichnete Bonität bis 6: harte Negativmerkmale). Den Pächter der Anlage am Schildberg hat Creditreform im Februar 2017 mit 169 „sehr gute Bonität“ beurteilt.
Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) hat das Pflegeheim in der Paschenburg im Oktober 2016, dem ersten Monat nach der Übernahme durch Dorea, insgesamt mit 1,4 „sehr gut“ benotet. Dabei wurde die medizinische Betreuung und Pflege mit 1,8 „gut“ eingeschätzt. Die Pflegeeinrichtung am Schildberg wurde vom MDK im Januar 2016, noch vor der Übernahme des Betreibers durch Dorea, mit 1,1 bewertet. Die Pflegeleistungen und die medizinische Betreuung erreichten die Note 1,2 „sehr gut“.
Eine Stichprobe aus 13 Dorea-Heimen ergab eine durchschnittliche Note für medizinische Betreuung und Pflege von 1,7 „gut“ (in einer Spannbreite von 1,0 bis 3,0), hier gibt es offensichtlich noch Verbesserungspotenziale.
Die anfänglichen Pachtzahlungen liegen bei insgesamt 1,676 Millionen Euro. Unter Zugrundelegung der Investitionskosten des Pflegelotsen und der reduzierten Bettenzahlen müsste das Heim in Hardegsen zu 87 Prozent und die Pflegeeinrichtung in Seesen zu 93 Prozent belegt sein, damit der Betreiber die erstrebten 1,50 Euro je Bett und Tag für Instandhaltungsmaßnahmen zurücklegen kann. Damit der Betreiber in Seesen seine Pacht zahlen kann, müsste das Heim zu 86 Prozent (unter Zugrundelegung der von Immac genannten Investitionskosten zu 83 Prozent) belegt sein, dann wären 19 Betten frei. Die Pacht wird erstmals nach drei Jahren, anschließend alle zwei Jahre zu 65 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst. Der Fonds hat sich sicherheitshalber den von den Bewohnern zu tragenden Investitionskostenanteil abtreten lassen.
Finanzierung. 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio stammen aus Eigenkapital, 44 Prozent aus Darlehen. Das Darlehen wurde bereits ausgezahlt. Darüber hinaus hat der Fonds 11,32 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsmittel aufgenommen.
84,5 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio fließen in den Kaufpreis und in die Erwerbsnebenkosten. 0,6 Prozent sind Maklergebühren. 0,9 Prozent sind Finanzierungskosten. 0,7 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 13,3 Prozent entfallen auf Nebenkosten der Fondsgesellschaft.
Prognose. Immac rechnet mit 1,0 Prozent Inflationsrate, das ist ein vernünftiger Ansatz. Von 2002 bis 2016 betrug die Inflationsrate in Deutschland im Durchschnitt 1,42 Prozent, im März 2017 lag sie bei 1,58 Prozent.
Die Zinsen wurden für zehn Jahre mit 1,78 Prozent jährlich vertraglich vereinbart. Im Folgezeitraum wurde mit 4,0 Prozent Zinsen jährlich gerechnet. Getilgt wird mit anfänglich 2,5 Prozent pro Jahr. Nach zehn Jahren werden eine Million Euro Sondertilgung gezahlt, im Anschluss wurden drei Prozent Tilgung kalkuliert, Kosten für die Anschlussfinanzierung wurden mit 30.000 Euro berücksichtigt.
Für die Instandhaltung an Dach und Fach wurden 5,24 Euro je Quadratmeter jährlich angesetzt, angesichts des Alters der Objekte hätte es hier etwas mehr sein dürfen.
Für laufende Fondsnebenkosten fallen bis zu 2,0 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts (rund 230.000 Euro) an, plus der üblichen nicht bezifferten Kosten wie zum Beispiel für die Bewertung, den Jahresabschluss, die Steuer- und Rechtsberatung. In der Prognose wurde von nur durchschnittlich jährlich 0,43 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio (rund 118.000 Euro) ausgegangen. Für das Objektmanagement werden 0,19 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens ausgegeben.
Im Jahr 2032, nach rund 15 Jahren, sollen die Immobilien zum 12,3-Fachen der Nettojahrespachten desselben Jahres wieder veräußert werden. Das entspricht dem Immac-Standard-Ansatz und liegt 0,8 Jahresmieten unter dem Einkaufsfaktor. Ein Prozent des Verkaufspreises geht an die KVG.
Rückfluss. Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die 2017 beitreten, sollen während der rund 15 Jahre Fondslaufzeit insgesamt 50 Prozent ihres Eigenkapitals plus Agio wieder zurückerhalten, weitere 113 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 163 Prozent, nach Steuern und entspricht einer IRR-Rendite von vier Prozent jährlich, nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Die Gesellschafter können eine Anlegerkommission bestellen, der drei Gesellschafter angehören. Sie hat beratende Funktion und kann die Einberufung einer Gesellschafterversammlung in Präsenzform, statt im Umlaufverfahren, verlangen. Gesellschafterversammlungen sind bereits beschlussfähig, wenn der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhänder anwesend sind.
fondstelegramm-Meinung. In den Zeiten hoher Immobilienpreise ist es nicht einfach, Objekte zu finden, die nach 15 Jahren, wenn sich der Markt vielleicht wieder deutlich abgekühlt hat, zu angemessenen Preisen wieder verkauft werden können. Immac hat das mit zwei Pflegeheimen hingekriegt, mit zwei kleinen Abstrichen: Am Objektstandort Hardegsen besteht derzeit ein Angebotsüberhang, dennoch ist das Fondsobjekt mehr als voll ausgelastet, wenn man die kalkulierte, reduzierte Bettenzahl betrachtet. Am Standort Seesen wird es, statistisch gesehen, ab Januar 2018 zu einem deutlichen Überangebot an vollstationären Pflegeplätzen kommen, das sich im Laufe der Jahre sukzessive reduzieren wird. Der junge Betreiber, eine stark expandierende Tochtergesellschaft eines Private Equity-Unternehmens, wird sich ab 2018 in Seesen verstärkt um die Auslastung der Betten bemühen müssen. Die Qualität der Pflegemaßnahmen und des Umgangs mit den Heimbewohnern werden hierbei eine entscheidende Rolle spielen.
Bei Pflegeimmobilien sind in Wettbewerbssituationen die Pflege und der gute Ruf vor Ort entscheidend.
