Analyse: iFunded vertreibt Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG
Handelsimmobilien aus Notsituationen erwerben, optimieren, verkaufen – und frühere Anleihen auslösen
Angebot. FCR begibt ihre nunmehr vierte Anleihe, erstmals kann sie auch voll digitalisiert über die Crowdinvesting-Plattform iFunded gezeichnet werden. Die Gelder sind nicht zweckgebunden, sollen aber dem Erwerb neuer Immobilien und der Rückzahlung vorheriger Anleihen dienen. Die Teilschuldverschreibungen sollen in Deutschland und Luxemburg platziert werden. Sie sind an der Frankfurter Börse gelistet. Der Nennbetrag einer Schuldverschreibung – hier auch zugleich die Mindestzeichnungssumme – beträgt 1.000 Euro. Insgesamt sollen 25 Millionen Euro platziert werden. Die Schuldverschreibungen laufen bis zum 20. Februar 2023. FCR darf die Schuldverschreibungen jederzeit wieder zurückzahlen. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Historie. Der Emittent, die FCR Immobilien AG, ging aus der 2003 gegründeten FCR Immobilien- und Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG hervor. Seit 2014 firmiert sie als AG. FCR erwirbt, optimiert, verwaltet, nutzt und verkauft Immobilien. Die FCR Immobilien AG verfügt über ein Grundkapital von rund 4,1 Millionen Euro. 83,3 Prozent der Aktien hält die RAT Asset & Trading AG, deren Aktien zu 95 Prozent Falk Raudies gehören, dem Gründer und Vorstand der FCR. Falk Raudies hält folglich die beherrschende Aktienmehrheit. Mit ihm besteht ein Schlüsselpersonenrisiko. Unter anderem war er bis 2007 Vorstand der Rhinos Energy Drink & Food AG. Von Januar 2012 bis Juli 2014 war er im Vorstand der HPI AG tätig, ein Einkaufsdienstleister im Segment Industrial & Electronics. Im Prospekt und auf der Homepage wären nähere Angaben wünschenswert gewesen, die das Immobilien-Know-how der FCR konkret darstellen.
Zur FCR-Gruppe gehören zahlreiche projektgebundene Töchter der AG, mit der FCR Verwaltungs GmbH als Komplementär. Die FCR Monument Investment S.L. soll künftig Immobilien in Spanien erwerben. Anfang 2017 beschäftigt FCR neben dem Vorstand 17 Mitarbeiter. 2016 waren es laut Bilanz noch sechs Mitarbeiter.
Die Umsatzerlöse der FCR lagen 2016 mit 12,1 Millionen Euro leicht unter denen des Vorjahres mit 12,7 Millionen Euro. Das Anlagevermögen 2016 erhöhte sich durch Zukauf von Immobilien von 21,8 Millionen Euro auf rund 31,8 Millionen Euro. FCR wies 2016 einen Bilanzgewinn von rund 1,5 Millionen Euro aus, bei einer Bilanzsumme von 46,1 Millionen Euro. Das Unternehmen erwirtschaftete 2016 einen Jahresüberschuss von rund 442.000 Euro, im Vorjahr waren es rund 1,4 Millionen Euro. Das Eigenkapital betrug rund 5,9 Millionen Euro, 145.000 Euro mehr als im Vorjahr, somit lag die Eigenkapitalquote bei 12,9 Prozent.
Seit Mai 2014 hat FCR bereits drei Anleihen emittiert. Das bis Ende 2016 platzierte Anleihevolumen betrug rund 10,7 Millionen Euro, geplant war ein Emissionsvolumen von 29 Millionen Euro. Die Anleihen laufen fünf Jahre und werden mit 8,00 beziehungsweise 7,1 Prozent verzinst, bei zwei Anleihen wird zudem ein Zinsbonus von 3,00 Prozent entrichtet. Die Anleihe 2014/2019 ist an der Frankfurter Börse auf Basis des 1. Februar 2015 bis zum 1. Februar 2018 von 100 auf 114 Prozent gestiegen. Die Anleihe 2016 stieg auf Basis des 30. September 2016 von 100 Prozent auf 102 Prozent am 1. Februar 2018. Ihr Höchststand lag im Januar 2018 bei 104 Prozent, ihr Tiefststand am 28. November 2016 bei 97 Prozent. Im Gegensatz zur Anleihe 2014, die einen tendenziellen, stetigen Aufwärtstrend verzeichnen konnte, stieg die Anleihe 2016 im Wesentlichen nur zwischen September und November 2017.
Immobilienbestand. FCR ist fokussiert auf deutsche Einzelhandels-Bestandsimmobilien außerhalb der Metropolregionen. Das Unternehmen legt großen Wert auf bonitätsstarke Ankermieter. Es werden Objekte in der Größenordnung zwischen 2 und 5 Millionen Euro angekauft. Um niedrige Kaufpreise realisieren zu können, präferiert FCR den Ankauf aus Sondersituationen, beispielsweise aus Zwangsversteigerungen. Sie verbessert die Mieterstruktur, die Mietvertragsverhältnisse, führt bauliche Maßnahmen durch und optimiert die Objektverwaltung. FCR hält die Immobilien derzeit drei bis sieben Jahre im Bestand, das heißt sie veräußert zwei bis vier Objekte pro Jahr.
Ende 2016 setzte sich der Immobilienbestand aus 18 Immobilien in Deutschland mit rund 83.000 Quadratmetern Nutzfläche zusammen. Ende 2017 erhöhte sich der Immobilienbestand, einschließlich der erworbenen und noch nicht übertragenden Objekte, auf 41 Immobilien mit insgesamt 140.000 Quadratmetern Nutzfläche. Die Objekte befinden sich vorwiegend im Osten und Norden Deutschlands. So liegen 32 Prozent der Immobilien in Niedersachsen, 19 Prozent in Thüringen, 13 Prozent in Nordrhein-Westfalen, der Rest in acht weiteren Bundesländern, zwei Prozent im Ausland. 87,7 Prozent der Fläche waren vermietet, mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von vier Jahren. Mit der Ausnahme von einem Hotel, einem Studentenwohnheim, einem Wohn- und einem Wohn- und Geschäftshaus, handelt es sich ausschließlich um Einzelhandelsimmobilien. Darunter sind zehn Fachmarktzentren, acht Einkaufszentren und acht Supermärkte. Der größte Mietenanteil entfällt auf Edeka mit 12,1 Prozent, gefolgt von Netto mit 6,4 Prozent, OBI mit 5,7 Prozent und HIT mit 5,3 Prozent. FCR will künftig Nettomietrenditen von 12 Prozent auf den Kaufpreis erzielen, das entspricht einem Einkaufsfaktor von 8,3. Im Jahr 2016 lag die erzielte Nettomietrendite noch bei 14,2 Prozent, das entspricht dem 7-Fachen einer Nettojahresmiete – geplant war eine Mietrendite von 17,3 Prozent.
Schuldverschreibungen. Die Schuldverschreibungen sind gleichrangig mit anderen Anleihen, aber nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten. Letzteres sind beispielsweise Banken, denn die Immobilien werden teilweise über Bankdarlehen finanziert. Als Sicherheit will FCR Grundschulden im zweiten oder dritten Rang bestellen, zugunsten eines Treuhänders.
Die Schuldverschreibungen sollen mit 6,00 Prozent jährlich verzinst, die Zinsen halbjährlich gezahlt werden. Am 20. Februar 2023 sind die Teilschuldverschreibungen zur Rückzahlung fällig. Der Emittent darf weitere Schuldverschreibungen begeben.
FCR will mit den Anleihegeldern weitere Immobilien erwerben und vorherige Anleihebeträge zurückzahlen. Der Immobilienerwerb kann über Tochtergesellschaften oder die FCR Immobilien AG direkt erfolgen. Dem Emittenten entstehen Emissionskosten in Höhe von drei Prozent des Anleihebetrags.
Rückfluss. Nach fünf Jahren sollen Anleger insgesamt 122 Prozent ihres Schuldverschreibungskapitals nach Steuern zurückerhalten. Das entspricht einer IRR-Rendite von 4,4 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. FCR ist ein kleines und noch vergleichsweise junges Immobilienunternehmen, das keine hinreichend lange Historie mit messbaren Ergebnissen darstellen kann und ein Schlüsselpersonenrisiko aufweist. Das Know-how des Managements und der Mitarbeiter ist aus öffentlichen Quellen nicht ersichtlich. Das bilanztechnisch bislang erfolgreichste Jahr der FCR war 2015. Dennoch wurde auch 2016 ein Jahresüberschuss von 0,44 Millionen Euro erwirtschaftet. Gut ist der methodische Ansatz der FCR. Im Unterschied zu vielen anderen Marktteilnehmern, die auch auf Bestandsimmobilien setzen und einzig auf die Fortsetzung der Marktpreiserhöhungen hoffen, versucht FCR Handelsimmobilien aus Notlagen günstig anzukaufen, sie wirtschaftlich und bautechnisch zu optimieren und daraus einen Mehrwert zu generieren. FCR expandiert, allein im Jahr 2017 hat sie ihren Immobilienbestand um 23 Objekte erweitert. Die frischen Anleihegelder benötigt sie, um weitere Immobilien zu erwerben, aber auch um bestehende Anleihen zurückzubezahlen, denn die sind höher verzinst als die aktuellen Schuldverschreibungen.
Historie. Der Emittent, die FCR Immobilien AG, ging aus der 2003 gegründeten FCR Immobilien- und Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG hervor. Seit 2014 firmiert sie als AG. FCR erwirbt, optimiert, verwaltet, nutzt und verkauft Immobilien. Die FCR Immobilien AG verfügt über ein Grundkapital von rund 4,1 Millionen Euro. 83,3 Prozent der Aktien hält die RAT Asset & Trading AG, deren Aktien zu 95 Prozent Falk Raudies gehören, dem Gründer und Vorstand der FCR. Falk Raudies hält folglich die beherrschende Aktienmehrheit. Mit ihm besteht ein Schlüsselpersonenrisiko. Unter anderem war er bis 2007 Vorstand der Rhinos Energy Drink & Food AG. Von Januar 2012 bis Juli 2014 war er im Vorstand der HPI AG tätig, ein Einkaufsdienstleister im Segment Industrial & Electronics. Im Prospekt und auf der Homepage wären nähere Angaben wünschenswert gewesen, die das Immobilien-Know-how der FCR konkret darstellen.
Zur FCR-Gruppe gehören zahlreiche projektgebundene Töchter der AG, mit der FCR Verwaltungs GmbH als Komplementär. Die FCR Monument Investment S.L. soll künftig Immobilien in Spanien erwerben. Anfang 2017 beschäftigt FCR neben dem Vorstand 17 Mitarbeiter. 2016 waren es laut Bilanz noch sechs Mitarbeiter.
Die Umsatzerlöse der FCR lagen 2016 mit 12,1 Millionen Euro leicht unter denen des Vorjahres mit 12,7 Millionen Euro. Das Anlagevermögen 2016 erhöhte sich durch Zukauf von Immobilien von 21,8 Millionen Euro auf rund 31,8 Millionen Euro. FCR wies 2016 einen Bilanzgewinn von rund 1,5 Millionen Euro aus, bei einer Bilanzsumme von 46,1 Millionen Euro. Das Unternehmen erwirtschaftete 2016 einen Jahresüberschuss von rund 442.000 Euro, im Vorjahr waren es rund 1,4 Millionen Euro. Das Eigenkapital betrug rund 5,9 Millionen Euro, 145.000 Euro mehr als im Vorjahr, somit lag die Eigenkapitalquote bei 12,9 Prozent.
Seit Mai 2014 hat FCR bereits drei Anleihen emittiert. Das bis Ende 2016 platzierte Anleihevolumen betrug rund 10,7 Millionen Euro, geplant war ein Emissionsvolumen von 29 Millionen Euro. Die Anleihen laufen fünf Jahre und werden mit 8,00 beziehungsweise 7,1 Prozent verzinst, bei zwei Anleihen wird zudem ein Zinsbonus von 3,00 Prozent entrichtet. Die Anleihe 2014/2019 ist an der Frankfurter Börse auf Basis des 1. Februar 2015 bis zum 1. Februar 2018 von 100 auf 114 Prozent gestiegen. Die Anleihe 2016 stieg auf Basis des 30. September 2016 von 100 Prozent auf 102 Prozent am 1. Februar 2018. Ihr Höchststand lag im Januar 2018 bei 104 Prozent, ihr Tiefststand am 28. November 2016 bei 97 Prozent. Im Gegensatz zur Anleihe 2014, die einen tendenziellen, stetigen Aufwärtstrend verzeichnen konnte, stieg die Anleihe 2016 im Wesentlichen nur zwischen September und November 2017.
Immobilienbestand. FCR ist fokussiert auf deutsche Einzelhandels-Bestandsimmobilien außerhalb der Metropolregionen. Das Unternehmen legt großen Wert auf bonitätsstarke Ankermieter. Es werden Objekte in der Größenordnung zwischen 2 und 5 Millionen Euro angekauft. Um niedrige Kaufpreise realisieren zu können, präferiert FCR den Ankauf aus Sondersituationen, beispielsweise aus Zwangsversteigerungen. Sie verbessert die Mieterstruktur, die Mietvertragsverhältnisse, führt bauliche Maßnahmen durch und optimiert die Objektverwaltung. FCR hält die Immobilien derzeit drei bis sieben Jahre im Bestand, das heißt sie veräußert zwei bis vier Objekte pro Jahr.
Ende 2016 setzte sich der Immobilienbestand aus 18 Immobilien in Deutschland mit rund 83.000 Quadratmetern Nutzfläche zusammen. Ende 2017 erhöhte sich der Immobilienbestand, einschließlich der erworbenen und noch nicht übertragenden Objekte, auf 41 Immobilien mit insgesamt 140.000 Quadratmetern Nutzfläche. Die Objekte befinden sich vorwiegend im Osten und Norden Deutschlands. So liegen 32 Prozent der Immobilien in Niedersachsen, 19 Prozent in Thüringen, 13 Prozent in Nordrhein-Westfalen, der Rest in acht weiteren Bundesländern, zwei Prozent im Ausland. 87,7 Prozent der Fläche waren vermietet, mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von vier Jahren. Mit der Ausnahme von einem Hotel, einem Studentenwohnheim, einem Wohn- und einem Wohn- und Geschäftshaus, handelt es sich ausschließlich um Einzelhandelsimmobilien. Darunter sind zehn Fachmarktzentren, acht Einkaufszentren und acht Supermärkte. Der größte Mietenanteil entfällt auf Edeka mit 12,1 Prozent, gefolgt von Netto mit 6,4 Prozent, OBI mit 5,7 Prozent und HIT mit 5,3 Prozent. FCR will künftig Nettomietrenditen von 12 Prozent auf den Kaufpreis erzielen, das entspricht einem Einkaufsfaktor von 8,3. Im Jahr 2016 lag die erzielte Nettomietrendite noch bei 14,2 Prozent, das entspricht dem 7-Fachen einer Nettojahresmiete – geplant war eine Mietrendite von 17,3 Prozent.
Schuldverschreibungen. Die Schuldverschreibungen sind gleichrangig mit anderen Anleihen, aber nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten. Letzteres sind beispielsweise Banken, denn die Immobilien werden teilweise über Bankdarlehen finanziert. Als Sicherheit will FCR Grundschulden im zweiten oder dritten Rang bestellen, zugunsten eines Treuhänders.
Die Schuldverschreibungen sollen mit 6,00 Prozent jährlich verzinst, die Zinsen halbjährlich gezahlt werden. Am 20. Februar 2023 sind die Teilschuldverschreibungen zur Rückzahlung fällig. Der Emittent darf weitere Schuldverschreibungen begeben.
FCR will mit den Anleihegeldern weitere Immobilien erwerben und vorherige Anleihebeträge zurückzahlen. Der Immobilienerwerb kann über Tochtergesellschaften oder die FCR Immobilien AG direkt erfolgen. Dem Emittenten entstehen Emissionskosten in Höhe von drei Prozent des Anleihebetrags.
Rückfluss. Nach fünf Jahren sollen Anleger insgesamt 122 Prozent ihres Schuldverschreibungskapitals nach Steuern zurückerhalten. Das entspricht einer IRR-Rendite von 4,4 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. FCR ist ein kleines und noch vergleichsweise junges Immobilienunternehmen, das keine hinreichend lange Historie mit messbaren Ergebnissen darstellen kann und ein Schlüsselpersonenrisiko aufweist. Das Know-how des Managements und der Mitarbeiter ist aus öffentlichen Quellen nicht ersichtlich. Das bilanztechnisch bislang erfolgreichste Jahr der FCR war 2015. Dennoch wurde auch 2016 ein Jahresüberschuss von 0,44 Millionen Euro erwirtschaftet. Gut ist der methodische Ansatz der FCR. Im Unterschied zu vielen anderen Marktteilnehmern, die auch auf Bestandsimmobilien setzen und einzig auf die Fortsetzung der Marktpreiserhöhungen hoffen, versucht FCR Handelsimmobilien aus Notlagen günstig anzukaufen, sie wirtschaftlich und bautechnisch zu optimieren und daraus einen Mehrwert zu generieren. FCR expandiert, allein im Jahr 2017 hat sie ihren Immobilienbestand um 23 Objekte erweitert. Die frischen Anleihegelder benötigt sie, um weitere Immobilien zu erwerben, aber auch um bestehende Anleihen zurückzubezahlen, denn die sind höher verzinst als die aktuellen Schuldverschreibungen.
Kleines Immobilienunternehmen mit im Prinzip guter Anlagestrategie aber Defiziten in der Selbstdarstellung.
