Angebot. Die Exporo Invest 3 GmbH, eine 100-prozentige Tochter der Exporo AG, begibt nachrangige Schuldverschreibungen über insgesamt rund 3,6 Millionen Euro. Der Emittent erwirbt damit Darlehensforderungen der Schwanthaler61 Objekt GmbH. Letztere hat einen Kaufvertrag zum Erwerb eines Apartmenthotels in München abgeschlossen. Jede Schuldverschreibung lautet über einen Nennbetrag von 1.000 Euro. Die Schuldverschreibungen sollen mit 5,5 Prozent jährlich verzinst werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Zinsen und Tilgung sind endfällig. Die Schuldverschreibungen laufen bis zum 31. Januar 2021. Ab dem 31. März 2020 kann der Emittent die Vermögensanlage vorzeitig kündigen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Projektentwickler. Die Projektgesellschaft ist eine reine Zweckgesellschaft. Sie verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro, besitzt aber keine weitere nennenswerte Bonität. Ihr Geschäftsführer ist Alan Luksic.
Projektentwickler ist die 2009 gegründete MaLu Consulting GmbH. Ihre Geschäftsführerin ist Manuela Franziska Malorny. Das Unternehmen verkauft Wohnungen und konzipiert Mikroapartments und Studentenwohnungen. In den Verkaufsunterlagen sind drei Referenzprojekte aufgeführt mit insgesamt 434 Wohnungen. Im Jahr 2017 lag die Bilanzsumme des Unternehmens bei rund 351.000 Euro und die Eigenkapitalquote bei 62 Prozent. Das Unternehmen beschäftigt keine Mitarbeiter. Die Website malu-consulting.com ist noch nicht eröffnet. Wie genau Projektgesellschaft und Projektentwickler zusammenhängen, bleibt ungeklärt.

Projekt. Das 2011 errichtete Apartmenthotel umfasst 119 Mikroapartments. Das Gebäude steht nicht frei, es hat sieben Geschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Nutzfläche beträgt 3.076 Quadratmeter. Die Apartments sind bis 2026 an die Adagio Deutschland GmbH verpachtet, ein Unternehmen der AccorHotels-Gruppe.
Die Projektgesellschaft hat die Immobilie am 19. Dezember 2018 für 33,5 Millionen Euro erworben. Sie hat den Kaufpreis jedoch noch nicht bezahlt und steht noch nicht als Eigentümer im Grundbuch. Sie will die Immobilie in Teileigentum umwandeln und die Apartments einzeln verkaufen.

Standort. Die Lage der Immobilie ist zentral und sehr gefragt. Das 1.305 Quadratmeter messende Grundstück ist jeweils 500 m vom Hauptbahnhof München und von der Theresienwiese entfernt.

Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen von rund 39,2 Millionen Euro soll zu 77 Prozent durch ein erstrangig besichertes Darlehen eines Versicherungsunternehmens finanziert werden. 9 Prozent sollen über Anlegergelder dargestellt werden. 3 Prozent sind Gesellschafterdarlehen, 5 Prozent Eigenleistungen. 6 Prozent sollen aus Verkaufserlösen stammen.

Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Es wurde nicht angegeben, zu welchen Preisen die Apartments verkauft werden sollen. Der Quotient aus dem Gesamtinvestitionsvolumen und der Nutzfläche beträgt 12.758 Euro je Quadratmeter. JLL gab für das zweite Halbjahr 2018 am Standort Median-Preise für Eigentumswohnungen ab 9.000 Euro je Quadratmeter an. Nicht weit entfernt lagen die Kaufpreise zwischen 8.000 und 9.000 Euro. Auf der Immobilienplattform Immobilienscout 24 werden derzeit 13 Einzimmer-Eigentumswohnungen in Maxvorstadt und Schwanthalerhöhe zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 10.700 Euro angeboten. Lediglich drei der Kaufangebote lagen über 12.000 Euro je Quadratmeter.

Risiken. Die Projektgesellschaft hat den Kaufpreis noch nicht gezahlt und ist folglich noch nicht Eigentümer der Immobilie. Das größte Risiko besteht darin, dass die erzielten Kaufpreise nicht ausreichen, um das Gesamtinvestitionsvolumen darzustellen. Um das zu erreichen, müssten absolute Top-Preise gezahlt werden.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zugunsten des Emittenten wird eine Grundschuld im Rang nach dem finanzierenden Versicherungsunternehmen im Grundbuch eingetragen. Darüber hinaus geben der Geschäftsführer der Projektgesellschaft, Alan Luksic, und der Gesellschafter des Projektentwicklers ein abstraktes Schuldanerkenntnis samt einer Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung über jeweils eine Million Euro gegenüber dem Emittenten ab. Wer der Gesellschafter des Projektentwicklers jedoch ist, bleibt offen, wie werthaltig die Schuldanerkenntnis-Erklärungen sind auch.

Kosten. Anleger müssen keine weiteren Kosten tragen. Der Darlehensnehmer hat an Exporo insgesamt 8,9 Prozent des Emissionsvolumens zu entrichten, weitere 9,9 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 18,8 Prozent beziehungsweise 10,5 Prozent jährlich.

fondstelegramm-Meinung. Das Positive der Vermögensanlage besteht darin, dass die Projektgesellschaft keinen Bauherrenrisiken unterliegt. Unter der Annahme, dass die Apartments an Kapitalanleger verkauft werden sollen, ist von Vorteil, dass die Wohnungen für die nächsten sieben Jahre vermietet sind. Wie der Mietvertrag jedoch im Einzelnen aussieht, ist nicht Gegenstand der Emissionsunterlagen. Eine weitere Unbekannte stellen die Beteiligten auf der Ebene der Projektgesellschaft und des Projektentwicklers dar, über die es kaum Informationen in den Unterlagen und im Internet gibt. Die Projektgesellschaft ist noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Da die Immobilie bereits seit acht Jahren steht, sind keine Projektierungs- sondern vor allem Vertriebsleistungen erforderlich. Schließlich sollen die Mikroapartments zu Preisen verkauft werden, die am Immobilienmarkt zur absoluten Spitze gehören. Der Kreis der potenziellen Käufer dürfte daher deutlich eingeschränkt sein. Die Lage ist zwar sehr zentral, aber die Immobilie als solche nicht unbedingt ein Highlight.

Die teilweise Intransparenz und der hohe notwendige Verkaufspreis machen das Angebot unattraktiv.