Angebot. Die Exporo Hamburg Doro GmbH begibt Inhaberschuldverschreibungen über insgesamt 5,1 Millionen Euro. Die Beträge dienen der Ablösung einer Vorfinanzierung über die Bridge Capital GmbH, eines Investor-Darlehens und eines Gesellschafterdarlehens der Exporo AG sowie Zins- und Tilgungsleistungen und der Begleichung von Emissionskosten. Mit den Geldern hat der Emittent eine sanierte Immobilie in Hamburg erworben, die zum größten Teil als Kindertagesstätte genutzt wird. Jede Namensschuldverschreibung lautet über einen Nennbetrag von 1.000 Euro, mindestens ein Stück ist zu erwerben, ein Agio wird nicht erhoben. Die Schuldverschreibungen sind variabel verzinst. Sie sind nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten und gleichrangig mit anderen Schuldverschreibungen. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Schuldverschreibungen laufen bis zum 14. Juli 2028, es sei denn die Anleihe-Gläubiger beschließen den Verkauf der Immobilie. Nach 7,5 Jahren darf der Emittent, auch ohne Beschluss der Anleihe-Gläubiger, das Objekt veräußern und die Schuldverschreibungen kündigen.

Emittent. Die im Februar 2018 gegründete Exporo Hamburg Doro GmbH verfügt über 25.000 Euro Stammkapital. Ihr alleiniger Gesellschafter ist Exporo AG. Das Grundkapital der Exporo AG liegt bei 95.194 Euro. Sie wird zu 40,98 Prozent von den Gründungsgesellschaftern (keiner über 11 Prozent) und zu 59,02 Prozent von vier Venture Capital-Unternehmen gehalten (keines über 18 Prozent). Die Exporo AG beendete das Geschäftsjahr 2016 mit einem Bilanzverlust von rund zwei Millionen Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 3,7 Millionen Euro.
Die Bewirtschaftung der Immobilie erfolgt durch die Exporo AM GmbH, eine 100-prozentige Tochter der Exporo AG. Die HmcS Treuhand GmbH übernimmt die Aufgaben des Mittelverwendungskontrolleurs und des Treuhänders.

Projekt. Das 1984 errichtete, viergeschossige Gebäude wurde im Verlaufe der vergangenen neun Monate entkernt und umgebaut. Es hat eine Nutzfläche von 1.315 Quadratmetern. Die unteren drei Etagen werden durch eine KiTa mit 238 Betreuungsplätzen genutzt. In der oberen Etage befinden sich zwei in 2015 modernisierte Wohnungen mit Dachterrasse. Das Objekt ist mit einem Aufzug ausgestattet. Zur Immobilie gehören 29 Pkw-Stellplätze.
Der Emittent hat die Immobilie im März 2018 zum 22,8-Fachen der ersten vollen Jahresnettokaltmiete erworben. Das entspricht rund 7.450 Euro je Quadratmeter. Neu errichtete Wohnimmobilien wurden laut JLL in Hamburg-Nord im zweiten Halbjahr 2017 mit durchschnittlich 5.690 Euro je Quadratmeter gehandelt. Von einem Verkehrswertgutachten wird nichts im Prospekt erwähnt, wahrscheinlich liegt keines vor.
Für die Instandhaltung wurden durchschnittlich jährlich 6,46 Euro je Quadratmeter kalkuliert. Um die Angemessenheit beurteilen zu können, hätte kurz erläutert werden müssen, wie weit die Instandhaltungspflichten des Eigentümers gehen. Die Ausführungen zum Mietvertrag sind im Prospekt völlig unzureichend.
Für das Asset-Management und die Immobilienverwaltung wurden 5 Prozent der Miete vereinbart.

Vermietung. Die KiTa wurde ab dem 1. Juli 2018 für 20 Jahre plus Optionen auf zweimal 5 weitere Jahre an die KMK Kinderzimmer Goldbek GmbH vermietet. Die ersten fünf Monate sind mietfrei. Die Miete erhöht sich um 1,25 Prozent jährlich. Im Durschnitt errechnete sich eine monatliche Miete je Quadratmeter in Höhe von 27,20 Euro. Zum Vergleich: Laut JLL lagen die Büromieten in Winterhude-Uhlenhorst im zweiten Quartal 2018 zwischen 9 und 14 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Der Vergleich von Mieten für unterschiedliche Nutzungsarten mag hinken, aber er zeigt eine enorme Diskrepanz, die der Prospekt nicht erklärt.
Die KMK Kinderzimmer Verwaltungsgesellschaft mbH beendete das Jahr 2015 mit einem Jahresüberschuss von 122 Euro, bei einer Bilanzsumme von 94.000 Euro. Sie ist die Komplementärin der KMK Kinderzimmer GmbH & Co. KG. Letztere wies 2016 keinen Bilanzgewinn aus. Ihre Eigenkapitalquote lag bei 11,4 Prozent, die Bilanzsumme bei 1,2 Millionen Euro. Das Unternehmen beschäftigte 25 Mitarbeiter. Die KMK Kinderzimmer GmbH & Co. KG unterhält aktuell 15 Kindertagesstätten in Hamburg.
Zur Vermietung der Wohnungen geht aus den Unterlagen nichts hervor.

Standort. In Hamburg wohnten Ende 2016 rund 1,86 Millionen Menschen. JLL schätzt, dass die Zahl der Einwohner bis 2025 auf 1,94 Millionen steigt. Die KiTa liegt in Hamburg-Winterhude, ein Stadtteil im Bezirk Hamburg-Nord. Im März 2016 besuchten rund 43.600 Kinder im Alter zwischen drei und sechs Jahren, das sind 88,7 Prozent der 3- bis 6-Jährigen, eine Kindertageseinrichtung. Im Vorjahr waren es noch 91,3 Prozent, der höchste Wert seit 2006. Im März 2016 wurden im Bezirk Hamburg-Nord 173 Tageseinrichtungen für Kinder mit insgesamt 14.055 Betreuungsplätzen zur Verfügung gestellt. 11.502 Kinder besuchten Tageseinrichtungen.

Finanzierung. Der Emittent hat 2,65 Millionen Euro über die Bridge Capital GmbH, ein Tochterunternehmen der Exporo AG, zwischenfinanziert und ein Gesellschafterdarlehen der Exporo AG über 0,49 Millionen Euro aufgenommen. Beide Darlehen sind mit 8,5 Prozent jährlich verzinst. Weitere 1,53 Millionen wurden von einem externen Investor geliehen. Darauf sind 8,0 Prozent Zinsen zu entrichten. Die Darlehen sollen mit den Anleihegeldern zurückgezahlt werden.
Das Gesamtinvestitionsvolumen umfasst rund 10,9 Millionen Euro. Davon sollen letztendlich 47 Prozent durch Anlegergelder finanziert werden und 53 Prozent über Bankdarlehen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Für das Darlehen sind 1,8 Prozent jährlich Zinsen zu zahlen.
Knapp 95 Prozent sollen für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben werden. 0,5 Prozent sind Vorfinanzierungskosten. 1,5 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 3,1 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten.

Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Der Verkauf ist nach zehn Jahren zum 23,8-Fachen der dann gültigen Jahresnettomiete vorgesehen. Das liegt eine Jahresmiete über dem Einkaufsfaktor. Angesichts des hohen Einkauffaktors ist der Ansatz sehr ambitioniert.
Insgesamt sollen Anleger eine IRR-Rendite von 6,3 Prozent pro Jahr vor Steuern erzielen, wovon 3,8 Prozent im ersten und dann neun Jahre lang 4,5 Prozent jährlich aus Mietüberschüssen fließen sollen, der Rest aus dem Verkaufsgewinn, an dem die Anleger insgesamt zu 80 Prozent teilhaben sollen. Außer dem Verkauf kommt auch eine Refinanzierung in Betracht.
Es fallen durchschnittlich jährlich 0,28 Prozent der Anlegergelder für laufende Nebenkosten des Emittenten an.

Risiken. Das größte Risiko liegt in der langfristigen Bonität des KiTa-Betreibers. Denn Kinderbetreuung gehört nicht zu den gewinnorientierten Wirtschaftszweigen. Zudem scheint die vereinbarte Miete relativ hoch zu sein. Ein ebenso bedeutendes Risiko besteht darin, dass der bereits hohe Einkaufsfaktor in zehn Jahren um eine weitere Jahresmiete übertroffen werden soll, obwohl historisch hohe Kaufpreise gezahlt wurden. Möglich ist auch, dass die kalkulierten Instandhaltungsrücklagen nicht ausreichen, insbesondere am Ende der geplanten Laufzeit der Anleihe in zehn Jahren, wenn das Objekt veräußert werden soll und gegebenenfalls erneuert werden muss.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Der Mieter wird eine Bankbürgschaft hinterlegen, die sechs Monatsmieten abdeckt. Die Schuldverschreibungen sind über einen Treuhänder nachrangig besichert. Dazu wird die Immobilie mit einer zweitrangigen Grundschuld belastet. Im ersten Rang steht die Grundschuld der finanzierenden Bank.

fondstelegramm-Meinung. Für die Anleihe spricht der Standort Hamburg mit seiner auch bis 2025 wachsenden Einwohnerzahl. Positiv ist, dass die Immobilie bereits erworben wurde und dass ein langfristiger, weit über die Laufzeit der Anleihe hinausgehender Mietvertrag mit einem Mieter abgeschlossen wurde, der 82 Prozent der Mieten erbringt. Die Pferdefüße liegen in der branchenbedingt eingeschränkten Bonität des Mieters und seiner gleichzeitig im Vergleich zu Büroobjekten relativ hohen Miete. Die Miete spiegelt den hohen Kaufpreis wieder. Trotz des historisch teuren Einkaufs wurde in der Kalkulation des Verkaufspreisfaktors noch eine Jahresmiete draufgerechnet. Hier wäre eher kaufmännische Vorsicht angesagt gewesen. So bleibt hinter der versprochenen Rendite ein deutliches Fragezeichen.

Auf Kante gerechnet