Analyse: Exporo – City Hostel, Leipzig-Zentrum
Liegt gut – die Kalkulation lässt aber Fragen offen
Angebot. Die CG Estate & Hostel GmbH & Co. KG begibt zweckgebundene Nachrangdarlehen in Höhe von insgesamt 2,46 Millionen Euro. Der Betrag soll die Sanierung und den Umbau eines denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshauses in ein Hostel in Leipzig-Mitte mitfinanzieren. Ab 500 Euro können Anleger die Vermögensanlage zeichnen. Die Darlehen sollen mit 5,5 Prozent jährlich verzinst werden. Die Zinszahlung erfolgt erst am Ende der Darlehenslaufzeit. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Darlehen laufen mindestens bis zum 30. März 2020 und längstens bis zum 31. Mai 2021.
Darlehensnehmer. Die Muttergesellschaft des 2017 gegründeten Darlehensnehmers ist die seit 1995 aktive CG Gruppe AG. Ihr Kerngeschäft besteht in der Errichtung von Wohngebäuden und deren Verkauf an institutionelle Anleger. Ein weiterer Schwerpunkt liegt im Umbau und der Sanierung von Industrie- und Gewerbeimmobilien. Ihr regionaler Fokus lag zunächst in Leipzig, inzwischen ist sie auch mit Niederlassungen in anderen Metropolregionen Deutschlands tätig. Die CG Gruppe beschäftigt 370 Mitarbeiter. Sie erwirtschaftete 2016 einen Bilanzgewinn von rund 4,8 Millionen Euro (gegenüber einem Bilanzverlust von rund 196.000 Euro im Vorjahr). 2016 lag ihr Grundkapital bei 35 Millionen Euro.
Projekt. Das denkmalgeschützte, 1896 errichtete Wohn- und Geschäftshaus in der Katharinenstraße 13 soll in ein Hostel mit 120 Betten in 30 Zimmern, auf 1.342 Quadratmetern Nutzfläche, umgebaut und saniert werden. Im Erdgeschoss ist eine kleine Gewerbeeinheit mit 256 Quadratmetern vorgesehen. Die Baugenehmigung wurde erteilt. Im Sommer 2018 soll mit dem Bau begonnen werden. Die historische Fassade wird erhalten, der Innenbereich modern hergerichtet.
Die im Dezember 2017 gegründete Hostel9 Management GmbH hat das Hostel für 15 Jahre gepachtet, für 247.000 Euro jährlich. Sie verfügt über ein Stammkapital von 100.000 Euro. Geschäftsführer ist der Hotelbetriebswirt Björn Bauer-Birkelbach, der unter anderem als Hoteldirektor tätig war.
Um die geplante Jahresmiete für das Objekt von 323.800 Euro zu erwirtschaften, müsste die Gewerbeeinheit mit 25 Euro je Quadratmeter monatlich vermietet werden. Da die Ladenmiete stark von der Mikrolage abhängt, kann die Erzielbarkeit dieser Miete nicht allzu gut eingeschätzt werden, sie liegt aber im Bereich dessen, was in Leipzig für Läden im Zentrum, außerhalb der Top-Lagen, derzeit gezahlt wird.
Standort. Die Messestadt Leipzig zählte nach Angaben von JLL 2017 rund 590.000 Einwohner. JLL schätzt, dass die Einwohnerzahl bis 2030 auf 722.000 ansteigt. Die Arbeitslosenquote lag Ende 2017 bei 7,0 Prozent und damit über dem Bundesdurchschnitt von 5,3 Prozent. Der Kaufkraftindex erreichte 86,9 (Bundesdurchschnitt 100). Im Jahr 2016 stieg die Zahl der Touristen-Übernachtungen auf 2,9 Millionen, so die Leipzig Tourismus und Marketing GmbH. Hinzu kamen rund 2 Millionen gewerbliche Übernachtungen. Der Aufwärtstrend hält seit elf Jahren an. Die Gäste blieben durchschnittlich 1,8 Tage. Leipzig stellt damit 25,9 Prozent der Gästeübernachtungen in Sachsen. Zur Verfügung standen 127 Beherbergungsbetriebe mit 14.864 Betten. Im Mai 2017 schreibt die Allgemeine Hotel- und Gaststättenzeitung, dass Baupläne vorliegen für die Steigerung der Bettenzahl von gegenwärtig rund 16.000 auf 22.000 Betten. Die Hälfte der zusätzlichen Betten soll dabei in und um den Cityring entstehen.
Das Investitionsobjekt liegt in Leipzig-Mitte, 600 Meter entfernt vom Leipziger Hauptbahnhof. Bis zur U- und S-Bahnstation Leipziger Markt sind es 100 Meter. Geschäfte und Sehenswürdigkeiten sind fußläufig erreichbar, bis zum Leipziger Zoo sind es 13 Gehminuten.
Finanzierung. 16 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens von rund 7,4 Millionen Euro sollen aus Eigenkapital des Darlehensnehmers erbracht werden, wobei nicht klar ist, ob es sich um ein Gesellschafterdarlehen handelt. 51 Prozent sind Bankdarlehen, hier bleibt offen, ob die Darlehensverträge bereits vorliegen. 33 Prozent sollen aus den Nachrangdarlehen der Anleger fließen.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Präferiert wird das langfristige Halten des Hostels durch die CG Unternehmensgruppe und die Ablösung der Anlegergelder durch Bankdarlehen oder Eigenkapital. Es ist auch möglich, die Immobilie zu verkaufen.
8,1 Millionen Euro wurden als Projekterlös veranschlagt, das entspricht dem 25-Fachen der kalkulierten Jahreseinnahmen beziehungsweise 5.000 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Da ein Hostel eine Spezialimmobilie ist, hinkt ein Vergleich mit anderen Hotels, auch in Bezug auf die Nutzfläche. Von den derzeit über Immobilienscout24 angebotenen Hotels befindet sich nur eines in einer Top-Lage Leipzigs, dafür werden 3.780 Euro je Quadratmeter verlangt.
Unter den Annahmen, dass die Bankdarlehen mit 2,4 Prozent jährlich verzinst sind, es sich beim Eigenkapital um nicht verzinste Gesellschafterdarlehen handelt, für den Verkauf eine zweiprozentige Maklercourtage zu entrichten ist, sowohl Bank- als auch Gesellschafterdarlehen zu tilgen sind und keine weiteren Kosten, wie Bank-, Notar-, Gerichtskosten anfallen, reichen die angenommenen 8,1 Millionen Euro Verkaufserlös nicht aus, um die Zinsen und Tilgung an die Anleger zu zahlen. Die Rechnung geht nur auf, wenn das Eigenkapital kein zurückzuführendes Gesellschafterdarlehen ist.
Risiken. Zunächst besteht das allgemeine Bauherrenrisiko. Die Projektgesellschaft ist jedoch erfahren. Denkmalgeschützte Immobilien sind im Regelfall aufwändiger in der Sanierung als andere Gebäude. Es wurde nichts Näheres zum Pächter ausgeführt, über sein Know-how oder seine Bonität. Eine Einschätzung der Kalkulation von Betrieb und Verkauf ist letztendlich nicht möglich.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die CG Gruppe AG hat eine Bürgschaft über 2,5 Millionen Euro (Zinsen und Tilgung ergeben rund 2,9 Millionen Euro) für die Begleichungen der Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Anlegern abgegeben. Weitere Darlehensaufnahmen bedürfen der Zustimmung des Treuhänders. Gewinne und liquide Mittel über 300.000 Euro dürfen die Gesellschafter des Emittenten erst nach Rückzahlung der Anlegergelder entnehmen. Die Regelungen zum qualifizierten Rangrücktritt erstrecken sich jedoch auch auf diese Maßnahmen, die insofern zunächst mal nur auf dem Papier stehen.
Kosten. Für Anleger werden keine weiteren Kosten erhoben. Der Emittent muss für einmalige und laufende Vergütungen an Exporo über die drei Jahre Darlehenslaufzeit insgesamt 14,50 Prozent des Darlehensbetrags zahlen. Die Zinsen an die Anleger von 16,50 Prozent während der maximalen Darlehenslaufzeit kommen hinzu. So ergibt sich in der Summe eine Gesamtbelastung von 31 Prozent, das sind 10,33 Prozent pro Jahr.
fondstelegramm-Meinung. Für die Vermögensanlage spricht der Standort Leipzig mit seit Jahren steigenden Besucherzahlen. Allerdings befinden sind in Leipzig zahlreiche neue Hotels in Planung. Deshalb ist es von entscheidendem Vorteil, dass sich das Hostel an einem zentralen Standort befindet. Noch einen Pluspunkt gibt es für die Erfahrung des Projektentwicklers, schließlich muss die Immobilie umfangreich saniert werden, wobei Denkmalschutzauflagen zu erfüllen sind. Einen weiteren Pluspunkt bildet der bereits langfristig geschlossene Pachtvertrag. Allerdings werden keine näheren Angaben zum Know-how und der Bonität des Pächters gemacht. Für eine Einschätzung, ob die Anleger auf eine planmäßige Verzinsung und Rückzahlung ihres Darlehensbetrags hoffen können, fehlt ein ordentliches Verkaufsszenario. Ein vorläufiges Verkehrswertgutachten liegt außerdem nicht vor.
Darlehensnehmer. Die Muttergesellschaft des 2017 gegründeten Darlehensnehmers ist die seit 1995 aktive CG Gruppe AG. Ihr Kerngeschäft besteht in der Errichtung von Wohngebäuden und deren Verkauf an institutionelle Anleger. Ein weiterer Schwerpunkt liegt im Umbau und der Sanierung von Industrie- und Gewerbeimmobilien. Ihr regionaler Fokus lag zunächst in Leipzig, inzwischen ist sie auch mit Niederlassungen in anderen Metropolregionen Deutschlands tätig. Die CG Gruppe beschäftigt 370 Mitarbeiter. Sie erwirtschaftete 2016 einen Bilanzgewinn von rund 4,8 Millionen Euro (gegenüber einem Bilanzverlust von rund 196.000 Euro im Vorjahr). 2016 lag ihr Grundkapital bei 35 Millionen Euro.
Projekt. Das denkmalgeschützte, 1896 errichtete Wohn- und Geschäftshaus in der Katharinenstraße 13 soll in ein Hostel mit 120 Betten in 30 Zimmern, auf 1.342 Quadratmetern Nutzfläche, umgebaut und saniert werden. Im Erdgeschoss ist eine kleine Gewerbeeinheit mit 256 Quadratmetern vorgesehen. Die Baugenehmigung wurde erteilt. Im Sommer 2018 soll mit dem Bau begonnen werden. Die historische Fassade wird erhalten, der Innenbereich modern hergerichtet.
Die im Dezember 2017 gegründete Hostel9 Management GmbH hat das Hostel für 15 Jahre gepachtet, für 247.000 Euro jährlich. Sie verfügt über ein Stammkapital von 100.000 Euro. Geschäftsführer ist der Hotelbetriebswirt Björn Bauer-Birkelbach, der unter anderem als Hoteldirektor tätig war.
Um die geplante Jahresmiete für das Objekt von 323.800 Euro zu erwirtschaften, müsste die Gewerbeeinheit mit 25 Euro je Quadratmeter monatlich vermietet werden. Da die Ladenmiete stark von der Mikrolage abhängt, kann die Erzielbarkeit dieser Miete nicht allzu gut eingeschätzt werden, sie liegt aber im Bereich dessen, was in Leipzig für Läden im Zentrum, außerhalb der Top-Lagen, derzeit gezahlt wird.
Standort. Die Messestadt Leipzig zählte nach Angaben von JLL 2017 rund 590.000 Einwohner. JLL schätzt, dass die Einwohnerzahl bis 2030 auf 722.000 ansteigt. Die Arbeitslosenquote lag Ende 2017 bei 7,0 Prozent und damit über dem Bundesdurchschnitt von 5,3 Prozent. Der Kaufkraftindex erreichte 86,9 (Bundesdurchschnitt 100). Im Jahr 2016 stieg die Zahl der Touristen-Übernachtungen auf 2,9 Millionen, so die Leipzig Tourismus und Marketing GmbH. Hinzu kamen rund 2 Millionen gewerbliche Übernachtungen. Der Aufwärtstrend hält seit elf Jahren an. Die Gäste blieben durchschnittlich 1,8 Tage. Leipzig stellt damit 25,9 Prozent der Gästeübernachtungen in Sachsen. Zur Verfügung standen 127 Beherbergungsbetriebe mit 14.864 Betten. Im Mai 2017 schreibt die Allgemeine Hotel- und Gaststättenzeitung, dass Baupläne vorliegen für die Steigerung der Bettenzahl von gegenwärtig rund 16.000 auf 22.000 Betten. Die Hälfte der zusätzlichen Betten soll dabei in und um den Cityring entstehen.
Das Investitionsobjekt liegt in Leipzig-Mitte, 600 Meter entfernt vom Leipziger Hauptbahnhof. Bis zur U- und S-Bahnstation Leipziger Markt sind es 100 Meter. Geschäfte und Sehenswürdigkeiten sind fußläufig erreichbar, bis zum Leipziger Zoo sind es 13 Gehminuten.
Finanzierung. 16 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens von rund 7,4 Millionen Euro sollen aus Eigenkapital des Darlehensnehmers erbracht werden, wobei nicht klar ist, ob es sich um ein Gesellschafterdarlehen handelt. 51 Prozent sind Bankdarlehen, hier bleibt offen, ob die Darlehensverträge bereits vorliegen. 33 Prozent sollen aus den Nachrangdarlehen der Anleger fließen.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Präferiert wird das langfristige Halten des Hostels durch die CG Unternehmensgruppe und die Ablösung der Anlegergelder durch Bankdarlehen oder Eigenkapital. Es ist auch möglich, die Immobilie zu verkaufen.
8,1 Millionen Euro wurden als Projekterlös veranschlagt, das entspricht dem 25-Fachen der kalkulierten Jahreseinnahmen beziehungsweise 5.000 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Da ein Hostel eine Spezialimmobilie ist, hinkt ein Vergleich mit anderen Hotels, auch in Bezug auf die Nutzfläche. Von den derzeit über Immobilienscout24 angebotenen Hotels befindet sich nur eines in einer Top-Lage Leipzigs, dafür werden 3.780 Euro je Quadratmeter verlangt.
Unter den Annahmen, dass die Bankdarlehen mit 2,4 Prozent jährlich verzinst sind, es sich beim Eigenkapital um nicht verzinste Gesellschafterdarlehen handelt, für den Verkauf eine zweiprozentige Maklercourtage zu entrichten ist, sowohl Bank- als auch Gesellschafterdarlehen zu tilgen sind und keine weiteren Kosten, wie Bank-, Notar-, Gerichtskosten anfallen, reichen die angenommenen 8,1 Millionen Euro Verkaufserlös nicht aus, um die Zinsen und Tilgung an die Anleger zu zahlen. Die Rechnung geht nur auf, wenn das Eigenkapital kein zurückzuführendes Gesellschafterdarlehen ist.
Risiken. Zunächst besteht das allgemeine Bauherrenrisiko. Die Projektgesellschaft ist jedoch erfahren. Denkmalgeschützte Immobilien sind im Regelfall aufwändiger in der Sanierung als andere Gebäude. Es wurde nichts Näheres zum Pächter ausgeführt, über sein Know-how oder seine Bonität. Eine Einschätzung der Kalkulation von Betrieb und Verkauf ist letztendlich nicht möglich.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die CG Gruppe AG hat eine Bürgschaft über 2,5 Millionen Euro (Zinsen und Tilgung ergeben rund 2,9 Millionen Euro) für die Begleichungen der Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Anlegern abgegeben. Weitere Darlehensaufnahmen bedürfen der Zustimmung des Treuhänders. Gewinne und liquide Mittel über 300.000 Euro dürfen die Gesellschafter des Emittenten erst nach Rückzahlung der Anlegergelder entnehmen. Die Regelungen zum qualifizierten Rangrücktritt erstrecken sich jedoch auch auf diese Maßnahmen, die insofern zunächst mal nur auf dem Papier stehen.
Kosten. Für Anleger werden keine weiteren Kosten erhoben. Der Emittent muss für einmalige und laufende Vergütungen an Exporo über die drei Jahre Darlehenslaufzeit insgesamt 14,50 Prozent des Darlehensbetrags zahlen. Die Zinsen an die Anleger von 16,50 Prozent während der maximalen Darlehenslaufzeit kommen hinzu. So ergibt sich in der Summe eine Gesamtbelastung von 31 Prozent, das sind 10,33 Prozent pro Jahr.
fondstelegramm-Meinung. Für die Vermögensanlage spricht der Standort Leipzig mit seit Jahren steigenden Besucherzahlen. Allerdings befinden sind in Leipzig zahlreiche neue Hotels in Planung. Deshalb ist es von entscheidendem Vorteil, dass sich das Hostel an einem zentralen Standort befindet. Noch einen Pluspunkt gibt es für die Erfahrung des Projektentwicklers, schließlich muss die Immobilie umfangreich saniert werden, wobei Denkmalschutzauflagen zu erfüllen sind. Einen weiteren Pluspunkt bildet der bereits langfristig geschlossene Pachtvertrag. Allerdings werden keine näheren Angaben zum Know-how und der Bonität des Pächters gemacht. Für eine Einschätzung, ob die Anleger auf eine planmäßige Verzinsung und Rückzahlung ihres Darlehensbetrags hoffen können, fehlt ein ordentliches Verkaufsszenario. Ein vorläufiges Verkehrswertgutachten liegt außerdem nicht vor.
Hinsichtlich der Lage des Hostels ist das Angebot interessant, wegen fehlender Angaben zur Kalkulation ist das Angebot letztendlich nicht einschätzbar.
