Analyse: Exporo – Am Holstenplatz
Voll vermietete Bestandsgebäude in zentraler Lage Kiels mit Erneuerungsbedarf
Angebot. Die im Mai 2019 gegründete Exporo Projekt 107 GmbH, eine 100-prozentige Tochter der Exporo AG, begibt variabel verzinsliche Schuldverschreibungen über maximal 3,5 Millionen Euro. Der Emittent will damit teilweise den Erwerb eines gewerblich und wohnwirtschaftlich genutzten Gebäudekomplexes in der Innenstadt Kiels finanzieren. Der Nennbetrag einer Schuldverschreibung liegt bei 1.000 Euro. Ab 1.000 Euro können Anleger die Anleihe zeichnen. Sie erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Schuldverschreibungen enden am 12. Juni 2029, es sei denn die Immobilie wird vorher veräußert.
Projekt. Gegenstand der Vermögensanlage sind zwei, im Erdgeschoss miteinander verbundene, 1920 und 1950 errichtete, sechs- und viergeschossige Gebäude. Die Immobilie umfasst 2.274 Quadratmeter, davon werden 71 Prozent gewerblich genutzt und 29 Prozent zu Wohnzwecken. Einige der insgesamt acht Wohnungen müssten saniert werden. In der Fassade und im Treppenhaus könnte laut Gutachter Asbest verarbeitet sein. Insgesamt ist der bauliche Zustand durchschnittlich. Die Sanierungskosten schätzt Dekra auf 395.000 Euro über die nächsten zehn Jahre.
Die Gebäude sind vollständig vermietet, die Gewerberäume mit durchschnittlich 4,3 Jahre Restlaufzeit. Mieter des Erdgeschosses beider Häuser ist ein Drogeriemarkt, dessen Mietvertrag noch 6,5 Jahre läuft und 59 Prozent der Gesamtmiete erbringt.
Die Exporo Projekt 107 GmbH hat die Immobilien im Juni 2019 für 6,3 Millionen Euro, zum 19,8-Fachen der Jahresnettomiete, etwa zum gutachterlich festgestellten Verkehrswert erworben.
Standort. Kiel ist die Landeshauptstadt von Schleswig-Holstein und hat rund 248.000 Einwohner. Die Bertelsmann-Stiftung nahm 2017 an, dass die Bevölkerung Kiels von 2012 bis 2030 um insgesamt 5 Prozent wachsen wird. Die Arbeitslosenquote lag im März 2019 bei 6,6 Prozent, der Kaufkraftindex bei nur 89,8 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Bundeslands von 100,4.
Das ausschließlich gewerblich genutzte Gebäude liegt an der Holstenstraße 100 – 102, das rückwärtige Gebäude mit Wohnungen grenzt an die Lange Reihe 7 – 9. Bis zum Hauptbahnhof sind es 800 Meter. Die Holstenstraße gehört zu einer Fußgängerzone, die Lange Reihe ist eine ruhige Seitenstraße. Der Gutachter spricht von einer sehr guten Geschäftslage und einer durchschnittlichen bis guten Wohnlage. Allerdings gehört der Standort zu einem überflutungsgefährdeten Gebiet. Ob die Immobilie gegen Hochwasserschäden abgesichert ist, bleibt offen.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 7,44 Millionen Euro. Davon sollen 46 Prozent aus Anlegergeldern gezahlt werden. Der Emittent bringt kein Eigenkapital ein. 54 Prozent sollen über ein Bankdarlehen in Höhe von 4 Millionen Euro finanziert werden. Der Beleihungswert wird damit voll ausgeschöpft. Der Darlehensvertrag liegt noch nicht vor. Es wurden Zwischenfinanzierungsmittel über 315.000 Euro aufgenommen, die mit 8 Prozent jährlich verzinst werden.
91 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 4 Prozent sind Maklergebühren. Jeweils 1 Prozent fließt in Finanzierungskosten und in eine Liquiditätsreserve. 3 Prozent sind Nebenkosten.
Renovierungskosten wurden nicht berücksichtigt. Der Gutachter ist von 62.500 Euro Sanierungsaufwendungen im ersten Jahr und weiteren 111.000 Euro in den Jahren zwei bis fünf ausgegangen.
Prognose und laufende Kosten. Die Wohnungen sind im Durchschnitt für 5,66 Euro je Quadratmeter vermietet, die Büros für 9,19 Euro je Quadratmeter, der Laden für 18,16 Euro je Quadratmeter. Die Mieten liegen laut Gutachter auf derzeit marktüblichem Niveau, für die Wohnungen gibt es darüber hinaus ein Mietsteigerungspotenzial.
Der Emittent nimmt ein Mietausfallwagnis von 1,15 Prozent der Miete an. Der Gutachter schätzt das Mietausfallwagnis für die Büros auf 4 Prozent, für den Laden und die Wohnungen auf 2 Prozent der Mieten, das sind im Durchschnitt 2,54 Prozent. Für die laufende Instandhaltung wurden 7,48 Euro je Quadratmeter kalkuliert. Der Gutachter rechnet mit 7,50 Euro je Quadratmeter für die Gewerbefläche, allerdings mit 11 Euro je Quadratmeter für die Wohnfläche, das sind über die Gesamtfläche im Durchschnitt 8,52 Euro je Quadratmeter.
Die Objektverwaltung wurde mit 4,9 Prozent der Mieten angesetzt. Es fallen jährlich 0,5 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens für laufende Nebenkosten des Emittenten an.
Nach zehn Jahren soll die Immobilie zum 20,8-Fachen der dann angenommenen Jahresnettomiete verkauft werden, das ist eine Jahresnettomiete über dem Einkaufsfaktor.
Während der zehnjährigen Laufzeit sollen durchschnittlich jährlich 4,5 Prozent des eingesetzten Kapitals zurückgezahlt werden. Unter Einbeziehung einer Wertsteigerung, die beim Verkauf realisiert werden soll und an der die Anleger zu 80 Prozent beteiligt werden, sollen die jährlichen Auszahlungen auf 6,1 Prozent pro Jahr steigen, vor Steuern.
Risiken. Das größte Risiko besteht darin, dass Sanierungsarbeiten bereits anstehen, aber im Finanzierungsplan nicht auftauchen. Es besteht die Gefahr, dass die kalkulierten laufenden Instandhaltungskosten nicht ausreichen, um die Immobilie in einen zeitadäquaten Zustand zu bringen. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der geschätzte Verkaufserlös nicht in erwarteter Höhe eintritt, unter anderem weil noch Sanierungskosten anfallen. Es ist weiterhin möglich, dass die Immobilie von Hochwasser betroffen wird und dagegen nicht versichert ist.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zugunsten der HcmS Treuhand soll eine im Rang nach der finanzierenden Bank folgende Grundschuld eingetragen werden.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist die zentrale Innenstadtlage der derzeit voll vermieteten Immobilie. Der Laden liegt an einer Fußgängerzone, die mittelfristig notwendige Anschlussvermietung wird dadurch leichter. Das ist wichtig, denn derzeit wird über die Hälfte der Gesamtmiete durch das Ladengeschäft erbracht. Gut ist auch, dass die Wohnungen in einer ruhigen Seitenstraße liegen und über ein Mietsteigerungspotenzial verfügen. Sollten die Fassade und das Treppenhaus jedoch tatsächlich asbesthaltig sein, stünden dem Emittenten zusätzliche Investitionen bevor. Darüber hinaus sind einige Wohnungen zu sanieren. Die sofort und in den nächsten fünf Jahren aufzubringenden Renovierungskosten wurden nicht im Finanzierungsplan berücksichtigt – die Liquiditätsrücklage reicht hierfür nicht aus. Auch die laufende Instandhaltungsrücklage deckt die Kosten nicht vollständig ab. Beim Verkauf wurde mit einer Jahresnettomiete über dem Einkaufsfaktor und folglich mit weiterhin langfristig steigenden Kaufpreisen gerechnet. Die Immobilie liegt in einem überflutungsgefährdeten Gebiet, es ist nicht bekannt, ob die Gebäude gegen Hochwasserschäden versichert sind.
Projekt. Gegenstand der Vermögensanlage sind zwei, im Erdgeschoss miteinander verbundene, 1920 und 1950 errichtete, sechs- und viergeschossige Gebäude. Die Immobilie umfasst 2.274 Quadratmeter, davon werden 71 Prozent gewerblich genutzt und 29 Prozent zu Wohnzwecken. Einige der insgesamt acht Wohnungen müssten saniert werden. In der Fassade und im Treppenhaus könnte laut Gutachter Asbest verarbeitet sein. Insgesamt ist der bauliche Zustand durchschnittlich. Die Sanierungskosten schätzt Dekra auf 395.000 Euro über die nächsten zehn Jahre.
Die Gebäude sind vollständig vermietet, die Gewerberäume mit durchschnittlich 4,3 Jahre Restlaufzeit. Mieter des Erdgeschosses beider Häuser ist ein Drogeriemarkt, dessen Mietvertrag noch 6,5 Jahre läuft und 59 Prozent der Gesamtmiete erbringt.
Die Exporo Projekt 107 GmbH hat die Immobilien im Juni 2019 für 6,3 Millionen Euro, zum 19,8-Fachen der Jahresnettomiete, etwa zum gutachterlich festgestellten Verkehrswert erworben.
Standort. Kiel ist die Landeshauptstadt von Schleswig-Holstein und hat rund 248.000 Einwohner. Die Bertelsmann-Stiftung nahm 2017 an, dass die Bevölkerung Kiels von 2012 bis 2030 um insgesamt 5 Prozent wachsen wird. Die Arbeitslosenquote lag im März 2019 bei 6,6 Prozent, der Kaufkraftindex bei nur 89,8 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Bundeslands von 100,4.
Das ausschließlich gewerblich genutzte Gebäude liegt an der Holstenstraße 100 – 102, das rückwärtige Gebäude mit Wohnungen grenzt an die Lange Reihe 7 – 9. Bis zum Hauptbahnhof sind es 800 Meter. Die Holstenstraße gehört zu einer Fußgängerzone, die Lange Reihe ist eine ruhige Seitenstraße. Der Gutachter spricht von einer sehr guten Geschäftslage und einer durchschnittlichen bis guten Wohnlage. Allerdings gehört der Standort zu einem überflutungsgefährdeten Gebiet. Ob die Immobilie gegen Hochwasserschäden abgesichert ist, bleibt offen.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 7,44 Millionen Euro. Davon sollen 46 Prozent aus Anlegergeldern gezahlt werden. Der Emittent bringt kein Eigenkapital ein. 54 Prozent sollen über ein Bankdarlehen in Höhe von 4 Millionen Euro finanziert werden. Der Beleihungswert wird damit voll ausgeschöpft. Der Darlehensvertrag liegt noch nicht vor. Es wurden Zwischenfinanzierungsmittel über 315.000 Euro aufgenommen, die mit 8 Prozent jährlich verzinst werden.
91 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 4 Prozent sind Maklergebühren. Jeweils 1 Prozent fließt in Finanzierungskosten und in eine Liquiditätsreserve. 3 Prozent sind Nebenkosten.
Renovierungskosten wurden nicht berücksichtigt. Der Gutachter ist von 62.500 Euro Sanierungsaufwendungen im ersten Jahr und weiteren 111.000 Euro in den Jahren zwei bis fünf ausgegangen.
Prognose und laufende Kosten. Die Wohnungen sind im Durchschnitt für 5,66 Euro je Quadratmeter vermietet, die Büros für 9,19 Euro je Quadratmeter, der Laden für 18,16 Euro je Quadratmeter. Die Mieten liegen laut Gutachter auf derzeit marktüblichem Niveau, für die Wohnungen gibt es darüber hinaus ein Mietsteigerungspotenzial.
Der Emittent nimmt ein Mietausfallwagnis von 1,15 Prozent der Miete an. Der Gutachter schätzt das Mietausfallwagnis für die Büros auf 4 Prozent, für den Laden und die Wohnungen auf 2 Prozent der Mieten, das sind im Durchschnitt 2,54 Prozent. Für die laufende Instandhaltung wurden 7,48 Euro je Quadratmeter kalkuliert. Der Gutachter rechnet mit 7,50 Euro je Quadratmeter für die Gewerbefläche, allerdings mit 11 Euro je Quadratmeter für die Wohnfläche, das sind über die Gesamtfläche im Durchschnitt 8,52 Euro je Quadratmeter.
Die Objektverwaltung wurde mit 4,9 Prozent der Mieten angesetzt. Es fallen jährlich 0,5 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens für laufende Nebenkosten des Emittenten an.
Nach zehn Jahren soll die Immobilie zum 20,8-Fachen der dann angenommenen Jahresnettomiete verkauft werden, das ist eine Jahresnettomiete über dem Einkaufsfaktor.
Während der zehnjährigen Laufzeit sollen durchschnittlich jährlich 4,5 Prozent des eingesetzten Kapitals zurückgezahlt werden. Unter Einbeziehung einer Wertsteigerung, die beim Verkauf realisiert werden soll und an der die Anleger zu 80 Prozent beteiligt werden, sollen die jährlichen Auszahlungen auf 6,1 Prozent pro Jahr steigen, vor Steuern.
Risiken. Das größte Risiko besteht darin, dass Sanierungsarbeiten bereits anstehen, aber im Finanzierungsplan nicht auftauchen. Es besteht die Gefahr, dass die kalkulierten laufenden Instandhaltungskosten nicht ausreichen, um die Immobilie in einen zeitadäquaten Zustand zu bringen. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der geschätzte Verkaufserlös nicht in erwarteter Höhe eintritt, unter anderem weil noch Sanierungskosten anfallen. Es ist weiterhin möglich, dass die Immobilie von Hochwasser betroffen wird und dagegen nicht versichert ist.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zugunsten der HcmS Treuhand soll eine im Rang nach der finanzierenden Bank folgende Grundschuld eingetragen werden.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist die zentrale Innenstadtlage der derzeit voll vermieteten Immobilie. Der Laden liegt an einer Fußgängerzone, die mittelfristig notwendige Anschlussvermietung wird dadurch leichter. Das ist wichtig, denn derzeit wird über die Hälfte der Gesamtmiete durch das Ladengeschäft erbracht. Gut ist auch, dass die Wohnungen in einer ruhigen Seitenstraße liegen und über ein Mietsteigerungspotenzial verfügen. Sollten die Fassade und das Treppenhaus jedoch tatsächlich asbesthaltig sein, stünden dem Emittenten zusätzliche Investitionen bevor. Darüber hinaus sind einige Wohnungen zu sanieren. Die sofort und in den nächsten fünf Jahren aufzubringenden Renovierungskosten wurden nicht im Finanzierungsplan berücksichtigt – die Liquiditätsrücklage reicht hierfür nicht aus. Auch die laufende Instandhaltungsrücklage deckt die Kosten nicht vollständig ab. Beim Verkauf wurde mit einer Jahresnettomiete über dem Einkaufsfaktor und folglich mit weiterhin langfristig steigenden Kaufpreisen gerechnet. Die Immobilie liegt in einem überflutungsgefährdeten Gebiet, es ist nicht bekannt, ob die Gebäude gegen Hochwasserschäden versichert sind.
Zentral gelegene, voll vermietete Immobilie, die jedoch teilweise saniert werden muss, ohne dass ausreichende Kosten dafür kalkuliert wurden
