Analyse: Exporo – Am Hirschquartier
Regionaler Projektentwickler will bezahlbaren Wohnraum in Halle an der Saale schaffen
Angebot. Die KME24 GmbH bietet über die Crowdinvesting-Plattform Exporo Forderungen aus Nachrangdarlehen in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro an. Die Gelder dienen der teilweisen Finanzierung der Errichtung von Mehrfamilienhäusern in Halle an der Saale. Die Forderungsbeträge sollen mit 6 Prozent jährlich verzinst werden. Zinsen und Tilgung sind endfällig. Die Mindestzeichnungssumme liegt bei 500 Euro. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Vermögensanlage endet am 30. September 2021. Kündigt der Emittent die Forderungen nach Ende der Mindestlaufzeit, dem 31. Dezember 2020, muss er keine Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen. Kündigt er davor, hat er die prognostizierten Zinsen bis Ende 2020 zu entrichten.
Projektentwickler. Der Emittent, die 2017 gegründete KME24 GmbH, ist eine Projektgesellschaft der Tempus Immobilien & Projekte GmbH und hat 25.0000 Euro Stammkapital.
Die Tempus Immobilien & Projekt GmbH beendete das Geschäftsjahr 2017 mit einem Jahresüberschuss von rund 1,2 Millionen Euro (gegenüber rund 456.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 35,9 Millionen Euro (19,3 Millionen Euro in 2016). Die Eigenkapitalquote lag bei 13,9 Prozent. Das Unternehmen beschäftigt 16 Mitarbeiter.
Tempus errichtet moderne, preiswerte Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in Erfurt, Gera und Halle. Sie stattet ihre Wohnungen mit Smart-Home-Konzepten, elektrischen Türschlössern und Rollläden sowie LED-Beleuchtung aus. Tempus hat seit 2010 rund 340 Wohnungen meist neu gebaut, einige saniert. Weitere vier Großprojekte mit rund 1.000 Wohnungen für die nächsten vier Jahre sind in Planung.
Projekt. Die KME24 GmbH ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, auf dem sie in drei Bauabschnitten drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 151 Wohnungen und 146 Tiefgaragenplätzen errichten will. Gegenstand der Vermögensanlage ist die Umsetzung des ersten Bauabschnitts, der 78 Wohnungen mit insgesamt 6.146 Quadratmeter Wohnfläche und 74 Stellplätze umfasst. Der geplante u-förmige, sechsgeschossige Neubau bildet am Ende mit einem bestehenden Gebäude, ebenfalls in U-Form, ein Carré mit Innenhof. Die Baugenehmigung liegt vor. Die Erdarbeiten haben begonnen. Zinsen und Tilgung sollen aus dem Verkauf der Wohnungen und Stellplätze beglichen werden.
Standort. Halle an der Saale liegt in Sachsen-Anhalt und hat rund 241.000 Einwohner. Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumordnung im Jahr 2007 verlor die Stadt Halle nach der Wende rund ein Viertel ihrer Einwohner, was zu einem erheblichen Wohnungsleerstand und führte. Stadtentwicklungsmaßnahmen folgten. 2013 bis 2017 sank der Wohnungsleerstand auf 11 Prozent. Die Bertelsmann-Stiftung schätzt, dass die Einwohnerzahl der Stadt von 2012 bis 2030 um 3,7 Prozent zurückgehen wird. Aktuellen Angaben der Stadt zufolge, ist die Zahl der Bewohner seit 2009 bis 2018 jedoch kontinuierlich gestiegen um insgesamt 4,8 Prozent. Der Wohnungsleerstand sank 2019 auf 9 Prozent. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit lag die Arbeitslosenquote im ersten Quartal 2019 bei 8,6 Prozent. Im derzeitigen Stadtentwicklungskonzept Halles steht der Erhalt preisgünstigen Wohnraums in der Innenstadt an vorderer Stelle. Dazu gehört auch die Aktivierung von Wohnbauflächen. In der südlichen Innenstadt liegen die Nettokaltmieten von 90 Prozent der Wohnungen der Halleschen Wohnungsgesellschaft (HWG) bei maximal 6,50 Euro je Quadratmeter. 7 Prozent der 17.700 HWG-Wohnungen stehen derzeit leer.
Das Baugrundstück liegt in einem gemischt genutzten Gebiet, zwischen südlicher Innenstadt und Lutherplatz. Bis zur nächsten Bushaltestelle sind es 150 Meter. Der Hauptbahnhof Halle und das Stadtzentrum sind etwa zwei Kilometer entfernt.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 15,87 Millionen Euro. Davon werden 87 Prozent durch eine Bank finanziert. Ob der Darlehensvertrag bereits vorliegt, ist nicht bekannt. 4 Prozent werden durch Gesellschafterdarlehen gedeckt. Die Forderungen der Anleger stellen 9 Prozent dar. Das Nachrangdarlehen darf erst ausgezahlt werden, wenn mindestens 20 Prozent der Wohnungen veräußert sind.
Die Mittelverwendung wurde leider nicht dargestellt.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Der Projekterlös soll mindestens 17,5 Millionen Euro erreichen, die geplante Marge von rund 10 Prozent bietet nicht viel Puffer. Die Wohnungen sollen für 2.860 Euro je Quadratmeter veräußert werden. Der Quotient aus Gesamtinvestitionsvolumen und der Wohnfläche ergibt 2.580 Euro je Quadratmeter, hierin sind allerdings die Erlöse für die Stellplätze enthalten.
Auf der Immobilienangebotsplattform Immonet standen Ende Juni 2019 17 Kaufangebote für Wohnungen in Halle an der Saale, die ab 2010 errichtet wurden. Die meisten Wohnungen liegen in der Altstadt, teilweise in der Innenstadt. Die Angebotspreise lagen zwischen 2.175 und 3.813 Euro, im Durchschnitt bei 3.423 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Risiken. Offen bleibt, ob die Finanzierung gesichert ist. Es bestehen die üblichen Bauherrenrisiken. Dazu gehören beispielsweise Zusatzkosten wegen Bodenverunreinigungen. Der Verkauf der Wohnungen könnte langsamer oder zu niedrigeren Preisen erfolgen als geplant.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Geschäftsführer Tobias Schallert und die Tempus Immobilien & Projekt GmbH haben jeweils ein abstraktes Schuldanerkenntnis zugunsten der Elbtreuhand Service GmbH über 1,356 Millionen Euro zuzüglich 18 Prozent Zinsen jährlich und einmaligen 10 Prozent der Nachrangdarlehenssumme abgegeben mit einer Erklärung zur sofortigen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Darüber hinaus existiert eine Rangrücktrittserklärung derjenigen, die dem Emittenten in Höhe von mindestens 700.000 Euro Gesellschafterdarlehen gewährt haben. Für das Nachrangdarlehen wird eine nachrangige Grundschuld zugunsten des Treuhänders gehalten.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Der Emittent muss während der 2,25 Jahre Laufzeit der Forderungen insgesamt 10,0 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags für die Inanspruchnahme der Dienstleistungen Exporos und des Treuhänders zahlen, weitere 13,5 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 23,5 Prozent beziehungsweise 10,4 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist, dass der Projektentwickler seit 2010 bereits 8, zumeist Neubauprojekte mit 340 Wohnungen realisiert hat. Allen Unkenrufen zum Trotz hat sich die Stadt Halle in den vergangenen Jahren gut entwickelt, das spiegelt sich auch in der beständig wachsenden Einwohnerzahl seit 2009 wider. Dennoch ist der allgemeine Wohnungsleerstand von 9 Prozent im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch relativ hoch. Die Lage des Baugrundstücks, zwei Kilometer von der Altstadt entfernt, zwischen südlicher Innenstadt und Lutherplatz ist wiederum gut. Das Baugrundstück hat der Emittent bereits erworben und die Baugenehmigung liegt vor. Die Wohnungen sind von ihrer Bauart her eher im preisgünstigen Segment anzusiedeln. Der kalkulierte Verkaufspreis liegt im marktüblichen Bereich. Einige Unklarheiten bleiben jedoch, beispielsweise die Mittelverwendung und die Frage, ob das erstrangig zu besichernde Bankdarlehen bereits unter Dach und Fach ist. Auch zur Untersuchung des Bodens auf Altlasten wurde nichts in den Verkaufsunterlagen erwähnt.
Projektentwickler. Der Emittent, die 2017 gegründete KME24 GmbH, ist eine Projektgesellschaft der Tempus Immobilien & Projekte GmbH und hat 25.0000 Euro Stammkapital.
Die Tempus Immobilien & Projekt GmbH beendete das Geschäftsjahr 2017 mit einem Jahresüberschuss von rund 1,2 Millionen Euro (gegenüber rund 456.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 35,9 Millionen Euro (19,3 Millionen Euro in 2016). Die Eigenkapitalquote lag bei 13,9 Prozent. Das Unternehmen beschäftigt 16 Mitarbeiter.
Tempus errichtet moderne, preiswerte Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in Erfurt, Gera und Halle. Sie stattet ihre Wohnungen mit Smart-Home-Konzepten, elektrischen Türschlössern und Rollläden sowie LED-Beleuchtung aus. Tempus hat seit 2010 rund 340 Wohnungen meist neu gebaut, einige saniert. Weitere vier Großprojekte mit rund 1.000 Wohnungen für die nächsten vier Jahre sind in Planung.
Projekt. Die KME24 GmbH ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, auf dem sie in drei Bauabschnitten drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 151 Wohnungen und 146 Tiefgaragenplätzen errichten will. Gegenstand der Vermögensanlage ist die Umsetzung des ersten Bauabschnitts, der 78 Wohnungen mit insgesamt 6.146 Quadratmeter Wohnfläche und 74 Stellplätze umfasst. Der geplante u-förmige, sechsgeschossige Neubau bildet am Ende mit einem bestehenden Gebäude, ebenfalls in U-Form, ein Carré mit Innenhof. Die Baugenehmigung liegt vor. Die Erdarbeiten haben begonnen. Zinsen und Tilgung sollen aus dem Verkauf der Wohnungen und Stellplätze beglichen werden.
Standort. Halle an der Saale liegt in Sachsen-Anhalt und hat rund 241.000 Einwohner. Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumordnung im Jahr 2007 verlor die Stadt Halle nach der Wende rund ein Viertel ihrer Einwohner, was zu einem erheblichen Wohnungsleerstand und führte. Stadtentwicklungsmaßnahmen folgten. 2013 bis 2017 sank der Wohnungsleerstand auf 11 Prozent. Die Bertelsmann-Stiftung schätzt, dass die Einwohnerzahl der Stadt von 2012 bis 2030 um 3,7 Prozent zurückgehen wird. Aktuellen Angaben der Stadt zufolge, ist die Zahl der Bewohner seit 2009 bis 2018 jedoch kontinuierlich gestiegen um insgesamt 4,8 Prozent. Der Wohnungsleerstand sank 2019 auf 9 Prozent. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit lag die Arbeitslosenquote im ersten Quartal 2019 bei 8,6 Prozent. Im derzeitigen Stadtentwicklungskonzept Halles steht der Erhalt preisgünstigen Wohnraums in der Innenstadt an vorderer Stelle. Dazu gehört auch die Aktivierung von Wohnbauflächen. In der südlichen Innenstadt liegen die Nettokaltmieten von 90 Prozent der Wohnungen der Halleschen Wohnungsgesellschaft (HWG) bei maximal 6,50 Euro je Quadratmeter. 7 Prozent der 17.700 HWG-Wohnungen stehen derzeit leer.
Das Baugrundstück liegt in einem gemischt genutzten Gebiet, zwischen südlicher Innenstadt und Lutherplatz. Bis zur nächsten Bushaltestelle sind es 150 Meter. Der Hauptbahnhof Halle und das Stadtzentrum sind etwa zwei Kilometer entfernt.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 15,87 Millionen Euro. Davon werden 87 Prozent durch eine Bank finanziert. Ob der Darlehensvertrag bereits vorliegt, ist nicht bekannt. 4 Prozent werden durch Gesellschafterdarlehen gedeckt. Die Forderungen der Anleger stellen 9 Prozent dar. Das Nachrangdarlehen darf erst ausgezahlt werden, wenn mindestens 20 Prozent der Wohnungen veräußert sind.
Die Mittelverwendung wurde leider nicht dargestellt.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Der Projekterlös soll mindestens 17,5 Millionen Euro erreichen, die geplante Marge von rund 10 Prozent bietet nicht viel Puffer. Die Wohnungen sollen für 2.860 Euro je Quadratmeter veräußert werden. Der Quotient aus Gesamtinvestitionsvolumen und der Wohnfläche ergibt 2.580 Euro je Quadratmeter, hierin sind allerdings die Erlöse für die Stellplätze enthalten.
Auf der Immobilienangebotsplattform Immonet standen Ende Juni 2019 17 Kaufangebote für Wohnungen in Halle an der Saale, die ab 2010 errichtet wurden. Die meisten Wohnungen liegen in der Altstadt, teilweise in der Innenstadt. Die Angebotspreise lagen zwischen 2.175 und 3.813 Euro, im Durchschnitt bei 3.423 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Risiken. Offen bleibt, ob die Finanzierung gesichert ist. Es bestehen die üblichen Bauherrenrisiken. Dazu gehören beispielsweise Zusatzkosten wegen Bodenverunreinigungen. Der Verkauf der Wohnungen könnte langsamer oder zu niedrigeren Preisen erfolgen als geplant.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Geschäftsführer Tobias Schallert und die Tempus Immobilien & Projekt GmbH haben jeweils ein abstraktes Schuldanerkenntnis zugunsten der Elbtreuhand Service GmbH über 1,356 Millionen Euro zuzüglich 18 Prozent Zinsen jährlich und einmaligen 10 Prozent der Nachrangdarlehenssumme abgegeben mit einer Erklärung zur sofortigen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Darüber hinaus existiert eine Rangrücktrittserklärung derjenigen, die dem Emittenten in Höhe von mindestens 700.000 Euro Gesellschafterdarlehen gewährt haben. Für das Nachrangdarlehen wird eine nachrangige Grundschuld zugunsten des Treuhänders gehalten.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Der Emittent muss während der 2,25 Jahre Laufzeit der Forderungen insgesamt 10,0 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags für die Inanspruchnahme der Dienstleistungen Exporos und des Treuhänders zahlen, weitere 13,5 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 23,5 Prozent beziehungsweise 10,4 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist, dass der Projektentwickler seit 2010 bereits 8, zumeist Neubauprojekte mit 340 Wohnungen realisiert hat. Allen Unkenrufen zum Trotz hat sich die Stadt Halle in den vergangenen Jahren gut entwickelt, das spiegelt sich auch in der beständig wachsenden Einwohnerzahl seit 2009 wider. Dennoch ist der allgemeine Wohnungsleerstand von 9 Prozent im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch relativ hoch. Die Lage des Baugrundstücks, zwei Kilometer von der Altstadt entfernt, zwischen südlicher Innenstadt und Lutherplatz ist wiederum gut. Das Baugrundstück hat der Emittent bereits erworben und die Baugenehmigung liegt vor. Die Wohnungen sind von ihrer Bauart her eher im preisgünstigen Segment anzusiedeln. Der kalkulierte Verkaufspreis liegt im marktüblichen Bereich. Einige Unklarheiten bleiben jedoch, beispielsweise die Mittelverwendung und die Frage, ob das erstrangig zu besichernde Bankdarlehen bereits unter Dach und Fach ist. Auch zur Untersuchung des Bodens auf Altlasten wurde nichts in den Verkaufsunterlagen erwähnt.
Halle hat sich in den vergangenen Jahren rasant entwickelt, dennoch sind 9 Prozent Wohnungsleerstand immer noch relativ viel, Mikrolage und Verkaufspreisansatz stimmen jedoch.
