Analyse: CrowdPartner – Exklusives Immobilieninvest
Nachrangdarlehen an C & G Real Estate Development mit allerhöchstem Risikopotenzial
Angebot. Die C & G Real Estate Development GmbH bietet über die CrowdPartner GmbH partiarische Nachrangdarlehen an. Mit dem Geld sollen Immobilienprojekte entwickelt werden. Da die Projekte noch nicht feststehen, handelt es sich um einen Blindpool. Es sollen mindestens 1 Million Euro, maximal 2,5 Millionen Euro platziert werden. Der kleinste Darlehensbetrag lautet über 500 Euro. Die Darlehen sollen jährlich mit 1,00 Prozent verzinst werden plus einer gewinnabhängigen Verzinsung. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Darlehen sind endfällig und laufen bis zum 30. September 2023.
Darlehensnehmer. Die C & G Real Estate Development GmbH wurde erst im April 2018 gegründet und verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Sie will Immobilienprojekte entwickeln. Geschäftsführer sind Lin Dattner und Roger Weiß. Lin Dattner ist zugleich Geschäftsführerin des Maklerbüros Anjia Immobilien & Consulting, das hochwertige Immobilien an chinesische Kunden vermietet und verkauft. Mit C & G will Lin Dattner nun selbst Immobilien entwickeln und verkaufen, zusammen mit anderen Projektpartnern. Die wurden jedoch nicht benannt.
Projekte. Es stehen noch keine Projekte fest. In den auf der Plattform zur Verfügung gestellten „Berechnungen“ werden die Finanzierungspläne für zwei beispielhafte Immobilien aufgezeigt, über die derzeit noch verhandelt wird: jeweils eine zu sanierende Immobilie in Groß-Gerau und Neu-Isenburg.
Finanzierung. Die Anlegergelder stellen für die finanzierenden Banken quasi den Eigenkapitalanteil des Emittenten dar. In den dargestellten beispielhaften Finanzierungsplänen umfassen die Bankdarlehen 75 Prozent der Gesamtkosten.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Für eine qualifizierte Wirtschaftlichkeitsberechnung liegt keine Datenbasis vor, da es sich um einen Blindpool handelt.
Die gewinnabhängige Verzinsung hängt vom jährlichen Gewinn der C & G und von der virtuellen Beteiligungsquote des Anlegers am Unternehmen ab. Die virtuelle Beteiligungsquote ist der individuelle Darlehensbetrag dividiert durch die Summe aus der Pre-Money-Bewertung (Unternehmensbewertung vor Nachrangdarlehensvergabe) und der Fundingsumme. Der jährliche Gewinn (Jahresüberschuss nach Steuern und Zinsen, vor Ausschüttungen) wird mit der Beteiligungsquote multipliziert. Geworben wird mit einer variablen Verzinsung von bis zu 20 Prozent jährlich.
Risiken. Es handelt sich um einen Blindpool. Der Darlehensnehmer verfügt über keine nennenswerte Bonität und ist völlig unerfahren auf dem Gebiet der Projektentwicklung. Neben den ohnehin schon hohen Risiken, die mit Projektentwicklungen naturgemäß einhergehen, gesellen sich folglich die Risiken, die mit dem Darlehensnehmer verbunden sind. Das Risiko, dass Darlehensgeber einen Totalverlust erleiden könnten, ist sehr hoch.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Es liegen keine Risikobegrenzungsmaßnahmen vor.
Kosten. Anleger müssen keine weiteren Kosten tragen. Der Darlehensnehmer zahlt 5 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags an die Crowdinvestingplattform. Darüber hinaus begleicht er die Zinsen an die Nachrangdarlehensgeber: 1 Prozent fest jährlich und einen variablen Zins in Abhängigkeit von seinem Gewinn.
fondstelegramm-Meinung. Wenn eine Investition in einen Blindpool erfolgen soll, basiert die Anlageentscheidung auf der Bonität und der Erfahrung des Darlehensnehmers. Der Darlehensnehmer wurde erst im April 2018 gegründet und verfügt über keinerlei Erfahrungen im Bereich Projektentwicklung. Dass die Geschäftsführerin des Darlehensnehmers gleichzeitig Geschäftsführerin eines Maklerbüros ist, spielt eine nur zweitrangige Rolle für den Erfolg von Projektentwicklungen, die über die Vermittlung von Immobilien hinaus, viel weitreichendere Tätigkeitsbereiche umfassen. Zumindest hätten die Projektpartner genannt werden müssen, von ihren Fähigkeiten hängt es ab, ob eine Projektentwicklung gelingt oder nicht, es sei denn die Maklerin liefert Kunden, die jeden Preis zahlen. Ob das so ist, kann jedoch nicht eingeschätzt werden.
Darlehensnehmer. Die C & G Real Estate Development GmbH wurde erst im April 2018 gegründet und verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Sie will Immobilienprojekte entwickeln. Geschäftsführer sind Lin Dattner und Roger Weiß. Lin Dattner ist zugleich Geschäftsführerin des Maklerbüros Anjia Immobilien & Consulting, das hochwertige Immobilien an chinesische Kunden vermietet und verkauft. Mit C & G will Lin Dattner nun selbst Immobilien entwickeln und verkaufen, zusammen mit anderen Projektpartnern. Die wurden jedoch nicht benannt.
Projekte. Es stehen noch keine Projekte fest. In den auf der Plattform zur Verfügung gestellten „Berechnungen“ werden die Finanzierungspläne für zwei beispielhafte Immobilien aufgezeigt, über die derzeit noch verhandelt wird: jeweils eine zu sanierende Immobilie in Groß-Gerau und Neu-Isenburg.
Finanzierung. Die Anlegergelder stellen für die finanzierenden Banken quasi den Eigenkapitalanteil des Emittenten dar. In den dargestellten beispielhaften Finanzierungsplänen umfassen die Bankdarlehen 75 Prozent der Gesamtkosten.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Für eine qualifizierte Wirtschaftlichkeitsberechnung liegt keine Datenbasis vor, da es sich um einen Blindpool handelt.
Die gewinnabhängige Verzinsung hängt vom jährlichen Gewinn der C & G und von der virtuellen Beteiligungsquote des Anlegers am Unternehmen ab. Die virtuelle Beteiligungsquote ist der individuelle Darlehensbetrag dividiert durch die Summe aus der Pre-Money-Bewertung (Unternehmensbewertung vor Nachrangdarlehensvergabe) und der Fundingsumme. Der jährliche Gewinn (Jahresüberschuss nach Steuern und Zinsen, vor Ausschüttungen) wird mit der Beteiligungsquote multipliziert. Geworben wird mit einer variablen Verzinsung von bis zu 20 Prozent jährlich.
Risiken. Es handelt sich um einen Blindpool. Der Darlehensnehmer verfügt über keine nennenswerte Bonität und ist völlig unerfahren auf dem Gebiet der Projektentwicklung. Neben den ohnehin schon hohen Risiken, die mit Projektentwicklungen naturgemäß einhergehen, gesellen sich folglich die Risiken, die mit dem Darlehensnehmer verbunden sind. Das Risiko, dass Darlehensgeber einen Totalverlust erleiden könnten, ist sehr hoch.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Es liegen keine Risikobegrenzungsmaßnahmen vor.
Kosten. Anleger müssen keine weiteren Kosten tragen. Der Darlehensnehmer zahlt 5 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags an die Crowdinvestingplattform. Darüber hinaus begleicht er die Zinsen an die Nachrangdarlehensgeber: 1 Prozent fest jährlich und einen variablen Zins in Abhängigkeit von seinem Gewinn.
fondstelegramm-Meinung. Wenn eine Investition in einen Blindpool erfolgen soll, basiert die Anlageentscheidung auf der Bonität und der Erfahrung des Darlehensnehmers. Der Darlehensnehmer wurde erst im April 2018 gegründet und verfügt über keinerlei Erfahrungen im Bereich Projektentwicklung. Dass die Geschäftsführerin des Darlehensnehmers gleichzeitig Geschäftsführerin eines Maklerbüros ist, spielt eine nur zweitrangige Rolle für den Erfolg von Projektentwicklungen, die über die Vermittlung von Immobilien hinaus, viel weitreichendere Tätigkeitsbereiche umfassen. Zumindest hätten die Projektpartner genannt werden müssen, von ihren Fähigkeiten hängt es ab, ob eine Projektentwicklung gelingt oder nicht, es sei denn die Maklerin liefert Kunden, die jeden Preis zahlen. Ob das so ist, kann jedoch nicht eingeschätzt werden.
Es fehlt das Greifbare – in Form von definierten Projekten oder Bonitäten oder zumindest langjähriger Projektentwicklungserfahrung, um in diese Vermögensanlage guten Gewissens zu investieren.
