Analyse: Crowdinvesting Reacapital – Kita Bramfeld
Neubau einer Kindertagsstätte in Hamburg
Angebot. Das Projekt Kita Bramfeld sieht den Neubau einer Immobilie in Hamburg-Bramfeld vor. Im Erdgeschoss entsteht eine Kindertagesstätte, in den Obergeschossen Wohnungen. Eigentümer des Baugrundstücks und Emittentin dieses Nachrangdarlehens ist die Grundstücksgesellschaft BD Bramfelder Dorfplatz 6860 mbH, Tochtergesellschaft der Hamburger Baugesellschaft Reafina AG. Für das Projekt ist ein Gesamtkostenvolumen in Höhe von 4,2 Millionen Euro veranschlagt. Investoren können dem Projekt ein nachrangiges Darlehen ab 1.000 Euro gewähren und bekommen 6,5 Prozent pro Jahr Verzinsung in Aussicht gestellt. Das gesamte Nachrangdarlehen soll einen Umfang von 1,15 Millionen Euro annehmen. Laufzeit des Darlehens ist bis Mitte Mai 2018, wenn auch die Immobilie fertig gestellt sein soll. Weder Darlehensgeber noch Darlehensnehmer können den Vertrag vorzeitig kündigen, Zahlung von Zins und Tilgung sind endfällig.
Crowdinvesting-Plattform. Reacapital ist eine neu gegründete Plattform für Immobilien-Crowdinvestings. Die Trägergesellschaft Reabiz Crowd Capital GmbH mit einem Stammkapital von 25.000 Euro ist eine 100-prozentige Enkelgesellschaft der Reafina AG, die seit 2014 im Bauträgergeschäft in Hamburg aktiv ist, aber über eine Holdingstruktur alle Glieder der Immobilien-Wertschöpfungskette abdeckt. Die Kita Bramfeld ist das erste Angebot der Reacapital.
Projektentwickler. Projektentwickler ist die Reafina, die ihr eigenes Projekt einbringt. Zu ihren Referenzen zählen sechs größere Hamburger Immobilienprojekte, darunter jedoch lediglich zwei Neubauten. Zu bisherigen Projektvolumina und wirtschaftlichen Ergebnissen machen Reafina und Reacapital keine Angaben. Das erschwert es, ihre einschlägige Erfahrung zu beurteilen.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die eigens zur Umsetzung dieses Projekts gegründete Grundstücksgesellschaft BD Bramfelder Dorfplatz 6860 mbH. Es ist im Bauträgergeschäft üblich, Projektentwicklungsgesellschaften auszugründen, was für die Darlehensgeber in der Regel den Nachteil hat, dass der Projektentwickler nicht selbst für die Verpflichtungen aus dem Darlehen einstehen muss. Der Eigenkapitalanteil der Projektgesellschaft macht 12 Prozent des Projektvolumens aus, die entsprechenden 0,5 Millionen Euro stellt die Reafina AG zur Verfügung.
Projekt. Am Bramfelder Dorfplatz im Hamburger Norden entsteht der Neubau einer Kita mit 624 Quadratmetern im Erdgeschoss und darüberliegenden Wohnungen mit zusammen 409 Quadratmetern. Erlöse erwirtschaftet die Darlehensnehmerin über den Verkauf der Wohnungen. Für den Verkauf ist das Maklerunternehmen Grossmann & Berger mandatiert worden. Die Baugenehmigung ist beantragt, liegt aber noch nicht vor. Fertigstellung ist für Mai 2018 vorgesehen.
Standort. Bramfeld gehört zum nordöstlich der Alster gelegenen Hamburger Stadtteil Wandsbek und hat 51.000 Einwohner. Er zeichnet sich durch hohe Wohnqualität und eine zunehmende Einwohnerzahl aus. Das Objekt befindet sich direkt am historischen Bramfelder Marktplatz, es liegt verkehrsgünstig und hat Läden des täglichen Bedarfs in fußläufiger Umgebung. Hamburg hat gut 1.000 Kitas, gleichwohl herrscht ein Mangel an Kita-Plätzen und auch die Nachfrage nach Wohneigentum in Hamburg stieg in den vergangenen Jahren an. Der aktuelle Residential-Report von JLL weist für nach 2011 errichteten Wohnbau in Wandsbek einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.200 Euro aus.
Finanzierung. Für das Projekt ist ein Gesamtkostenvolumen in Höhe von 4,2 Millionen Euro veranschlagt. Die Projektgesellschaft verfügt über Eigenkapital in Höhe von 500.000 Euro, 1,15 Millionen sollen über die Crowd kommen. Über die restlichen 2,55 Millionen Euro gibt es eine Finanzierungszusage der Reafina AG in Form eines Gesellschafterdarlehens, dessen Konditionen auf die Mieteinnahmen durch die Kita abgestellt sind. Das Nachrangdarlehen zuzüglich Zinsen wird aus den Verkaufserlösen der Wohnungen in den Obergeschossen abgelöst. Wie die Rangfolge unter den verschiedenen Darlehen geregelt ist, ist den Unterlagen nicht zu entnehmen. Auf Nachfrage teilt Reacapital mit, dass das Gesellschafterdarlehen zwar vorrangig vor dem Crowddarlehen ist, aber für die Auszahlung auf den jeweiligen Fälligkeitstermin abzustellen sei. Wenn also zum 15. Mai 2018 die Bedienung des Crowddarlehens keinen Insolvenzgrund bewirken würde, wäre die vorrangig Auszahlung unproblematisch und später auch nicht mehr anfechtbar, so die juristische Einschätzung von Reacapital.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Da die Kita nicht verkauft wird, bleiben für die Ablösung des Nachrangdarlehens nur die Erlöse aus dem Verkauf von 409 Quadratmeter Wohnfläche. Reacapital rechnet damit, auf der Basis eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises von 4.300 Euro rund 1,76 Millionen Euro zu erlösen und rechtfertigt den leicht überdurchschnittlichen Preis mit dem gehobenem Standard, den die Wohnungen haben werden. Am 15. Mai 2018 muss Reacapital rund 1,23 Millionen Euro Zins und Tilgung an die Crowd auskehren, hätte also einen ganz komfortablen Puffer von mehr als einer halben Million Euro, wenn man die Verpflichtungen aus dem Gesellschafterdarlehen nicht berücksichtigt. Anders ausgedrückt: Zur Befriedigung des Crowd-Darlehens würde entsprechend sogar ein durchschnittlicher Verkaufspreis von knapp 3.000 Euro ausreichen.
Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, hier also in erster Linie Baugewerke und das Gesellschafterdarlehen. Ein weiteres Risiko besteht schließlich in der einstweilen noch nicht vorliegenden Baugenehmigung. Es besteht ein Mietvertrag mit der neu gegründeten Kita-Betreiberin Yokita Bramfeld GmbH & Co. KG, die ihrerseits nicht unwesentlich auf noch zu bewilligende staatliche Fördermittel angewiesen ist. Die Erlöse aus dem Mietvertrag sollen den Kapitaldienst des Gesellschafterdarlehens leisten.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die Einschaltung eines externen Treuhänders und eines Zahlungsabwicklers schafft zusätzliche Beobachtungs- und Kontrollinstanzen. Der Treuhänder stellt beispielsweise sicher, dass die Auszahlungsbedingungen erfüllt sind, bevor die Projektgesellschaft über die Mittel verfügen kann. Dazu gehört auch, dass sichergestellt ist, dass zugunsten des Treuhänders eine erstrangige Grundschuld über 1,4 Millionen Euro auf die Immobilie Gluckstr. 57 in Hamburg-Barmbek im ersten Rang ins Grundbuch eingetragen ist. Es liegt ein Verkehrswertgutachten vor, das den Wert der Immobilie mit 2 Millionen Euro taxiert. Der Treuhänder ist beauftragt, diese Sicherheit im Bedarfsfall zu verwerten. Allerdings werden auch künftige Projekte über dieselbe Immobilie besichert, so dass im Falle mehrerer Sicherungsfälle die Verwertungserlöse gegebenenfalls nicht ausreichen, alle Ansprüche zu befriedigen.
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine Kosten. Die Projektgesellschaft zahlt an Reacapital 4,4 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, der Zahlungsabwickler erhält je nach Aufwand zwischen 0,3 und 0,4 Prozent, was der Treuhänder kostet gibt Reacapital nicht an. Zusammen mit jährlich 6,5 Prozent über eine Laufzeit von 18 Monaten an die Darlehensgeber kostet folglich den Darlehensnehmer das Crowd-Darlehen um die 16 Prozent.
fondstelegramm-Meinung. Der Standort ist gut und auf Nachfrage wurde auch eine vernünftige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vorgelegt. Die Besicherung des Investments durch eine externe Immobilie ist in der Crowdinvesting-Szene neu. Es kursieren jedoch unterschiedliche Einschätzungen, was die rechtliche Tragfähigkeit dergleichen Besicherungsmaßnahmen betrifft, stehen sie doch tendenziell alle im Widerspruch zum nachrangigen Charakters des Darlehens. Der wird de facto mit jeder tatsächlichen Sicherheit unterlaufen, so dass gilt: Allein wenn es keine wirkliche Sicherheit ist, gibt′s das Wohlwollen der Bafin. Aber es gibt in dieser Hinsicht noch keine belastbaren Erfahrungswerte. Die Besicherung durch die hier vorgestellte Konstruktion findet ihre Grenze darin, dass Folgeprojekte über dieselbe Grundschuldeintragung abgesichert sein werden und folglich der Topf im Falle mehrerer Sicherungsfälle schnell erschöpft sein wird. Mehr als die Hälfte des Projektkapitals kommt über ein im Prinzip vorrangig zu bedienendes Gesellschafterdarlehen der Reafina, das aber – zumindest zeitlich gesehen – erst nachrangig bedient werden soll. Das mag so lange gut gehen, so lange Reafina bereit ist, wenn es eng wird, auf einen Kapitaldienst zu verzichten. Die Kita-Betreiberin Yokita steht der Reafina offenbar nahe, sie residiert an derselben Geschäftsadresse und hat dieselbe Telefonnummer. Ist diese Nähe mal nicht mehr gegeben und die Kita kann ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen könnte es zu knirschen anfangen. Das ist dann hoffentlich hinreichend lange nachdem das Crowddarlehen wieder zurückgeführt wurde.
Crowdinvesting-Plattform. Reacapital ist eine neu gegründete Plattform für Immobilien-Crowdinvestings. Die Trägergesellschaft Reabiz Crowd Capital GmbH mit einem Stammkapital von 25.000 Euro ist eine 100-prozentige Enkelgesellschaft der Reafina AG, die seit 2014 im Bauträgergeschäft in Hamburg aktiv ist, aber über eine Holdingstruktur alle Glieder der Immobilien-Wertschöpfungskette abdeckt. Die Kita Bramfeld ist das erste Angebot der Reacapital.
Projektentwickler. Projektentwickler ist die Reafina, die ihr eigenes Projekt einbringt. Zu ihren Referenzen zählen sechs größere Hamburger Immobilienprojekte, darunter jedoch lediglich zwei Neubauten. Zu bisherigen Projektvolumina und wirtschaftlichen Ergebnissen machen Reafina und Reacapital keine Angaben. Das erschwert es, ihre einschlägige Erfahrung zu beurteilen.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die eigens zur Umsetzung dieses Projekts gegründete Grundstücksgesellschaft BD Bramfelder Dorfplatz 6860 mbH. Es ist im Bauträgergeschäft üblich, Projektentwicklungsgesellschaften auszugründen, was für die Darlehensgeber in der Regel den Nachteil hat, dass der Projektentwickler nicht selbst für die Verpflichtungen aus dem Darlehen einstehen muss. Der Eigenkapitalanteil der Projektgesellschaft macht 12 Prozent des Projektvolumens aus, die entsprechenden 0,5 Millionen Euro stellt die Reafina AG zur Verfügung.
Projekt. Am Bramfelder Dorfplatz im Hamburger Norden entsteht der Neubau einer Kita mit 624 Quadratmetern im Erdgeschoss und darüberliegenden Wohnungen mit zusammen 409 Quadratmetern. Erlöse erwirtschaftet die Darlehensnehmerin über den Verkauf der Wohnungen. Für den Verkauf ist das Maklerunternehmen Grossmann & Berger mandatiert worden. Die Baugenehmigung ist beantragt, liegt aber noch nicht vor. Fertigstellung ist für Mai 2018 vorgesehen.
Standort. Bramfeld gehört zum nordöstlich der Alster gelegenen Hamburger Stadtteil Wandsbek und hat 51.000 Einwohner. Er zeichnet sich durch hohe Wohnqualität und eine zunehmende Einwohnerzahl aus. Das Objekt befindet sich direkt am historischen Bramfelder Marktplatz, es liegt verkehrsgünstig und hat Läden des täglichen Bedarfs in fußläufiger Umgebung. Hamburg hat gut 1.000 Kitas, gleichwohl herrscht ein Mangel an Kita-Plätzen und auch die Nachfrage nach Wohneigentum in Hamburg stieg in den vergangenen Jahren an. Der aktuelle Residential-Report von JLL weist für nach 2011 errichteten Wohnbau in Wandsbek einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.200 Euro aus.
Finanzierung. Für das Projekt ist ein Gesamtkostenvolumen in Höhe von 4,2 Millionen Euro veranschlagt. Die Projektgesellschaft verfügt über Eigenkapital in Höhe von 500.000 Euro, 1,15 Millionen sollen über die Crowd kommen. Über die restlichen 2,55 Millionen Euro gibt es eine Finanzierungszusage der Reafina AG in Form eines Gesellschafterdarlehens, dessen Konditionen auf die Mieteinnahmen durch die Kita abgestellt sind. Das Nachrangdarlehen zuzüglich Zinsen wird aus den Verkaufserlösen der Wohnungen in den Obergeschossen abgelöst. Wie die Rangfolge unter den verschiedenen Darlehen geregelt ist, ist den Unterlagen nicht zu entnehmen. Auf Nachfrage teilt Reacapital mit, dass das Gesellschafterdarlehen zwar vorrangig vor dem Crowddarlehen ist, aber für die Auszahlung auf den jeweiligen Fälligkeitstermin abzustellen sei. Wenn also zum 15. Mai 2018 die Bedienung des Crowddarlehens keinen Insolvenzgrund bewirken würde, wäre die vorrangig Auszahlung unproblematisch und später auch nicht mehr anfechtbar, so die juristische Einschätzung von Reacapital.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Da die Kita nicht verkauft wird, bleiben für die Ablösung des Nachrangdarlehens nur die Erlöse aus dem Verkauf von 409 Quadratmeter Wohnfläche. Reacapital rechnet damit, auf der Basis eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises von 4.300 Euro rund 1,76 Millionen Euro zu erlösen und rechtfertigt den leicht überdurchschnittlichen Preis mit dem gehobenem Standard, den die Wohnungen haben werden. Am 15. Mai 2018 muss Reacapital rund 1,23 Millionen Euro Zins und Tilgung an die Crowd auskehren, hätte also einen ganz komfortablen Puffer von mehr als einer halben Million Euro, wenn man die Verpflichtungen aus dem Gesellschafterdarlehen nicht berücksichtigt. Anders ausgedrückt: Zur Befriedigung des Crowd-Darlehens würde entsprechend sogar ein durchschnittlicher Verkaufspreis von knapp 3.000 Euro ausreichen.
Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, hier also in erster Linie Baugewerke und das Gesellschafterdarlehen. Ein weiteres Risiko besteht schließlich in der einstweilen noch nicht vorliegenden Baugenehmigung. Es besteht ein Mietvertrag mit der neu gegründeten Kita-Betreiberin Yokita Bramfeld GmbH & Co. KG, die ihrerseits nicht unwesentlich auf noch zu bewilligende staatliche Fördermittel angewiesen ist. Die Erlöse aus dem Mietvertrag sollen den Kapitaldienst des Gesellschafterdarlehens leisten.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die Einschaltung eines externen Treuhänders und eines Zahlungsabwicklers schafft zusätzliche Beobachtungs- und Kontrollinstanzen. Der Treuhänder stellt beispielsweise sicher, dass die Auszahlungsbedingungen erfüllt sind, bevor die Projektgesellschaft über die Mittel verfügen kann. Dazu gehört auch, dass sichergestellt ist, dass zugunsten des Treuhänders eine erstrangige Grundschuld über 1,4 Millionen Euro auf die Immobilie Gluckstr. 57 in Hamburg-Barmbek im ersten Rang ins Grundbuch eingetragen ist. Es liegt ein Verkehrswertgutachten vor, das den Wert der Immobilie mit 2 Millionen Euro taxiert. Der Treuhänder ist beauftragt, diese Sicherheit im Bedarfsfall zu verwerten. Allerdings werden auch künftige Projekte über dieselbe Immobilie besichert, so dass im Falle mehrerer Sicherungsfälle die Verwertungserlöse gegebenenfalls nicht ausreichen, alle Ansprüche zu befriedigen.
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine Kosten. Die Projektgesellschaft zahlt an Reacapital 4,4 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, der Zahlungsabwickler erhält je nach Aufwand zwischen 0,3 und 0,4 Prozent, was der Treuhänder kostet gibt Reacapital nicht an. Zusammen mit jährlich 6,5 Prozent über eine Laufzeit von 18 Monaten an die Darlehensgeber kostet folglich den Darlehensnehmer das Crowd-Darlehen um die 16 Prozent.
fondstelegramm-Meinung. Der Standort ist gut und auf Nachfrage wurde auch eine vernünftige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vorgelegt. Die Besicherung des Investments durch eine externe Immobilie ist in der Crowdinvesting-Szene neu. Es kursieren jedoch unterschiedliche Einschätzungen, was die rechtliche Tragfähigkeit dergleichen Besicherungsmaßnahmen betrifft, stehen sie doch tendenziell alle im Widerspruch zum nachrangigen Charakters des Darlehens. Der wird de facto mit jeder tatsächlichen Sicherheit unterlaufen, so dass gilt: Allein wenn es keine wirkliche Sicherheit ist, gibt′s das Wohlwollen der Bafin. Aber es gibt in dieser Hinsicht noch keine belastbaren Erfahrungswerte. Die Besicherung durch die hier vorgestellte Konstruktion findet ihre Grenze darin, dass Folgeprojekte über dieselbe Grundschuldeintragung abgesichert sein werden und folglich der Topf im Falle mehrerer Sicherungsfälle schnell erschöpft sein wird. Mehr als die Hälfte des Projektkapitals kommt über ein im Prinzip vorrangig zu bedienendes Gesellschafterdarlehen der Reafina, das aber – zumindest zeitlich gesehen – erst nachrangig bedient werden soll. Das mag so lange gut gehen, so lange Reafina bereit ist, wenn es eng wird, auf einen Kapitaldienst zu verzichten. Die Kita-Betreiberin Yokita steht der Reafina offenbar nahe, sie residiert an derselben Geschäftsadresse und hat dieselbe Telefonnummer. Ist diese Nähe mal nicht mehr gegeben und die Kita kann ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen könnte es zu knirschen anfangen. Das ist dann hoffentlich hinreichend lange nachdem das Crowddarlehen wieder zurückgeführt wurde.
