Analyse: Berliner Immobilienkontor, BIK Deutsche Metropolen 3
Nachrangdarlehen für Aufteilergeschäft
Angebot. Das Berliner Immobilienkontor bietet erneut ein partiarisches Darlehen an. Emittent ist die BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG. Die Gelder sollen in Form von Nachrangdarlehen oder stillen Beteiligungen an Immobiliengesellschaften fließen, die damit Immobilienprojektentwicklungen realisieren wollen. Nach Baufertigstellung sollen die Immobilien veräußert werden. Da die Projekte noch nicht feststehen, handelt es sich um einen Blindpool. Insgesamt will BIK 10 Millionen Euro platzieren. Der kleinste Darlehensbetrag liegt bei 10.000 Euro. Ein Agio wird nicht erhoben. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Darlehensgeber können ihr Darlehen erstmals zum Ablauf von 4,5 Jahren nach dem Zeitpunkt der Gewährung ordentlich kündigen. Anschließend sind die Darlehen jeweils zum Ablauf eines weiteren Jahres kündbar. Die Kündigungsfrist liegt stets bei einem Jahr. Einigen sich Darlehensgeber und Darlehensnehmer einvernehmlich über eine frühere Beendigung, werden 15 Prozent des Darlehensbetrags als Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Zielmarkt. Nachfolgende Informationen stammen aus den Residential Reports von JLL für das zweite Halbjahr 2016:
Berlins Arbeitslosenquote lag mit 9,2 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 5,8 Prozent. 2015 wohnten rund 3,61 Millionen Menschen in Berlin. Von 2010 bis 2015 lag der Bevölkerungszuwachs bei rund 50.000 Personen jährlich, im Jahr 2016 waren es rund 43.000. Aktuell werden 20.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt. 2016 wurden 21.000 Baugenehmigungen erteilt. Die Baufertigstellungen liegen jedoch noch unter dem Bedarf, da einige Bauanträge spekulativ gestellt werden. Die Mieten sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,3 Prozent auf 10,15 Euro je Quadratmeter angestiegen. JLL geht auch für 2017 von steigenden Mieten aus. Die Preise für Eigentumswohnungen kletterten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 9,6 Prozent auf 3.510 Euro je Quadratmeter.
In Leipzig lag die Arbeitslosenquote Ende 2016 bei 7,9 Prozent und damit über dem Bundesdurchschnitt. Leipzig hat rund 568.000 Einwohner. Seit 2011 ist die Einwohnerzahl um insgesamt 9,7 Prozent gewachsen. Bis 2030 soll sie auf rund 722.000 ansteigen. In diesem Fall würden bis dahin jährlich 5.000 neue Wohnungen benötigt werden. Der Wohnungsleerstand ist 2016 auf unter 4 Prozent gesunken. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben sich die Mieten um 6,2 Prozent auf 6,35 Euro je Quadratmeter erhöht. Das Wachstum gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr war mit 2,4 Prozent jedoch geringer als in den voraus gegangenen 1,5 Jahren mit 4 Prozent. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 13,3 Prozent auf 1.700 Euro je Quadratmeter geklettert. Gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr lag der Anstieg bei 4,9 Prozent, im Halbjahr davor waren es 8 Prozent.
Die Arbeitslosenquote in Hamburg lag mit 6,7 Prozent etwas über dem Bundesdurchschnitt. 2015 lebten in Hamburg rund 1,83 Millionen Menschen, rund 30.000 mehr als im Vorjahr. Bis 2035 wird mit einem Anstieg der Bevölkerung von nur noch 5.800 Personen durchschnittlich pro Jahr gerechnet. Zum künftigen Neubaubedarf bis 2020 gibt es unterschiedliche Meinungen, die liegen zwischen 8.300 und 10.000 Wohnungen jährlich. Die Mieten stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,4 Prozent, sie stagnierten jedoch im Vergleich zum vorangegangenen Halbjahr. JLL erwartet mittelfristig einen eher moderaten Anstieg der Mieten. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5,9 Prozent auf 4.020 Euro je Quadratmeter erhöht. JLL betrachtet einen weiteren Preisanstieg in 2017 als wahrscheinlich.
Empirica geht im ersten Quartal 2017 für ganz Deutschland davon aus, dass keine klassische Immobilienpreisblase existiert, denn das Kreditvolumen ist, gemessen am BIP, nicht aufgebläht. Allerdings resultiert aus der Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und den Mieten für einige Standorte ein unterschiedlich hohes Rückschlagpotenzial. Das beziffert Empirica für Hamburg auf 25 Prozent und für Berlin auf 26 Prozent. Das bedeutet, dass hier die Preise um ein Viertel einbrechen könnten, je nachdem, wie sich die Baufertigstellung, die Bevölkerungsentwicklung und die Zinsen entwickeln oder ob besondere Umstände eintreten.
Historie. Markus Heiderich und Sascha Falk sind Gesellschafter und Geschäftsführer mehrerer Unternehmen. Dazu gehört die im Juni 2014 gegründete BIK Immobilien Verwaltungs GmbH. Sie ist Bauträger und Projektentwickler für Wohnimmobilien. Ihr Fokus liegt auf der Sanierung, Modernisierung und dem Verkauf von Wohnungen in den Metropolregionen Berlin, Leipzig und Hamburg. Die Plan C Hausverwaltungsservice UG übernimmt Hausverwaltungstätigkeiten für rund 1.000 Wohnungen. Die im Oktober 2016 gegründete Hulk Bauservice GmbH beschäftigt Handwerker verschiedener Gewerke, die kleinere Baumaßnahmen durchführen können. Darüber hinaus wird für jedes Immobilienprojekt eine Projektgesellschaft gegründet. Die BIK-Gruppe beschäftigt nach eigenen Angaben derzeit 21 Mitarbeiter.
Die Darlehensnehmerin BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG wurde im Dezember 2016 gegründet. Sascha Falk und Markus Heiderich sind beide Diplom-Kaufmann. Markus Heiderich war vor seiner Tätigkeit bei BIK in verschiedenen Unternehmen der Immobilien- und Handelsbranche tätig. Sascha Falk war als Financial Analyst und Senior Sales Manager unter anderem bei der BAC Berlin Atlantic Capital AG und bei der elbfonds-Gruppe beschäftigt. Mit beiden Personen besteht ein ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko.
BIK erwirbt meist Mehrfamilienhäuser, schöpft das Mietsteigerungspotenzial aus, führt gegebenenfalls Modernisierungsarbeiten durch, um die Miete erhöhen zu können, teilt die Objekte in Eigentumswohnungen auf und verkauft diese an Kapitalanleger.
Bislang hat BIK zehn Immobilienprojekte realisiert mit insgesamt 240 Wohnungen und einer Grundstücksentwicklung. Darunter waren sechs Projekte in Berlin, ein Projekt in Hamburg, zwei in Leipzig und eines in Kaltenkirchen. Die 77 Wohnungen in Kaltenkirchen und die zwei Dachgeschosswohnungen in Hamburg sind bereits verkauft worden. Die sechs Berliner Immobilienprojekte sind 2016 und 2017 veräußert worden – es handelte sich um Aufteilergeschäfte, drei davon mit Modernisierungen. Die Objekte in Leipzig hält BIK in ihrem Bestand.
Die BIK Private Placement GmbH & Co. KG (Heiderich und Falk sind auch hier Gesellschafter) hat im Jahr 2014 das Nachrangdarlehen BIK Vario Substanz mit einem Gesamtvolumen von 4 Millionen Euro emittiert. Die Gelder sind laut BIK vollständig investiert. Laut BIK wurde das Darlehen mit frei wählbaren Laufzeiten und entsprechenden Zinsen ausgestattet. BIK gibt an, dass bisher alle Zinsen gezahlt wurden und die Hälfte der Darlehensbeträge bereits zurückerstattet wurde.
Markus Heiderich war geschäftsführender Gesellschafter der Defoma GmbH. Deren Tochtergesellschaft DEF Management GmbH hat die beiden Fonds DEF Substanwertportfolio 1 und 2 emittiert und weitere Vermögensanlagen für Dritte konzipiert. Offenbar wurde das Substanzportfolio 2 rückabgewickelt. Für das Substanzportfolio 1 scheint es für Heiderich schwierig zu sein, festzustellen, wie sich der Fonds entwickelt hat, denn eine kurzfristige Auskunft zum Stand der Dinge des Fonds konnte er nicht erteilen. Auch das Schicksal der weiteren von der DEF Management konzipierten Vermögensanlagen ist unklar. Sie sollen im Auftrag der DEB Deutsche Energieberatung mit Sitz in Hamburg konzipiert worden sein, die DEB ist aber ebenfalls nicht in der Lage, kurzfristig etwas zur Lage der Vermögensanlagen zu sagen. Die Defoma GmbH wurde in MSH Immobilien Verwaltungs GmbH umfirmiert, die nach eigenen Angaben die privaten Immobilien von Markus Heiderich hält.
Das Nachrangdarlehen BIK Deutsche Metropolen 2 wurde bis März 2017 platziert und umfasst insgesamt 3 Millionen Euro, geplant waren 10 Millionen. BIK ist mit dem Platzierungserfolg dennoch zufrieden, denn ihr Kerngeschäft sei der Wohnungsverkauf. 80 Prozent des Darlehensbetrags wurden bislang in drei Projekte investiert. Hierbei handelt es sich um eine Grundstücksentwicklung in Berlin Spandau, die bereits wieder verkauft werden konnte und um zwei vermietete Mehrfamilienhäuser mit knapp 100 Wohnungen in Berlin Wilmersdorf und Berlin Zehlendorf, die erworben wurden und in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, bei einem Objekt wird das Dachgeschoss ausgebaut.
Partiarisches Darlehen. Das Darlehen ist nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern des Emittenten. Anleger sollen jährlich 6,75 Prozent ihres gewährten Darlehensbetrags erhalten, im Vorgängerprodukt wurden 7,0 Prozent avisiert. Das Darlehen ist endfällig, Zinsen sollen jährlich ausbezahlt werden. Eine Mittelverwendungskontrolle gibt es nicht.
Investitionskriterien. Die Investitionskriterien entsprechen dem Vorgängerprodukt „Deutsche Metropolen 2“.
Die zu finanzierenden Immobiliengesellschaften sollen Projektentwicklungen von Wohn- und Gewerbeimmobilien umsetzen. Es sollen mehrere Projekte an unterschiedlichen Standorten realisiert werden. Die Investitionsstandorte sollen innerhalb eines 80 km umfassenden Umkreises um die Städte Berlin, Leipzig und Hamburg herum liegen. Der Gewerbeanteil innerhalb eines jeden Immobilienprojekts darf bei maximal 20 Prozent liegen. Die Projektentwicklungen müssen bereits angestoßen und ihre Finanzierung gesichert sein. Für jedes Objekt wird ein Wertgutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen angefordert. Jedes Projekt muss auf Projektgesellschaftsebene über 15 Prozent Rendite erwirtschaften können.
Finanzierung. Die Projektgesellschaften werden sich teilweise über Bankdarlehen finanzieren. Dabei wird laut BIK eine Darlehensquote von 70 Prozent angestrebt.
87 Prozent des Darlehensbetrags fließen an die Immobilienprojektgesellschaften. Eher umfängliche 13 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten, etwa ein Prozent mehr als im Vorgängerprodukt. Die Nebenkosten der Projektgesellschaften kommen noch hinzu.
Es fallen durchschnittlich jährlich 0,27 Prozent des Darlehensbetrags für laufende Nebenkosten des Emittenten an. Dazu kommen noch die Nebenkosten der Projektgesellschaften.
Rückfluss. Während der 4,5 Jahre andauernden Darlehenslaufzeit sollen die Anleger nach Steuern insgesamt 122 Prozent ihres Darlehensbetrags nach Steuern wieder zurückerhalten und eine IRR-Rendite nach Steuern von 5 Prozent jährlich erzielen.
fondstelegramm-Meinung. BIK ist ein kleines, junges Immobilienunternehmen, das hauptsächlich Mehrfamilienhäuser erwirbt, wirtschaftlich optimiert und in Eigentumswohnungen teilt und diese veräußert. Momentan liegt sein regionaler Schwerpunkt an seinem Sitz, in Berlin. Das Schlüsselpersonenrisiko mit Markus Heiderich und Sascha Falk ist sehr ausgeprägt. Warum nicht auf Knopfdruck klar ist, wie sich der DEF Substanzwerteportfolio 1 entwickelt hat, ist nicht nachvollziehbar – schließlich handelt es sich doch nur um einen einzelnen Fonds. Momentan laufen die Geschäfte sehr gut, denn die Nachfrage nach Wohnungen als Kapitalanlage ist in Berlin sehr groß. Der Vertrieb des vorangegangenen Nachrangdarlehens wurde mit einer relativ kleinen Darlehenssumme abgeschlossen, die zum Großteil bereits investiert ist. Das Vorgängerprodukt unterscheidet sich nur marginal vom hiesigen Deutschen Metropolen 3. Solange das Aufteilergeschäft weiterhin so boomt, wird diese Vermögensanlage unproblematisch sein, wenn BIK ein „Händchen“ für passende Projekte und Standorte hat. Schon aus persönlichen Haftungsgründen ist BIK an einem schnellen Projektdurchlauf interessiert, so dass langwierige Projekte, die eventuell in einen stark veränderten Markt fallen, eher unwahrscheinlich sind. Plötzliche Immobilienpreiseinbußen sind jedoch bei anders lautenden Basiskennziffern nicht auszuschließen, wenn man dem von Empirica ermittelten „Rückschlagpotenzial“ für Berlin und Hamburg glaubt.
Zielmarkt. Nachfolgende Informationen stammen aus den Residential Reports von JLL für das zweite Halbjahr 2016:
Berlins Arbeitslosenquote lag mit 9,2 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 5,8 Prozent. 2015 wohnten rund 3,61 Millionen Menschen in Berlin. Von 2010 bis 2015 lag der Bevölkerungszuwachs bei rund 50.000 Personen jährlich, im Jahr 2016 waren es rund 43.000. Aktuell werden 20.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt. 2016 wurden 21.000 Baugenehmigungen erteilt. Die Baufertigstellungen liegen jedoch noch unter dem Bedarf, da einige Bauanträge spekulativ gestellt werden. Die Mieten sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,3 Prozent auf 10,15 Euro je Quadratmeter angestiegen. JLL geht auch für 2017 von steigenden Mieten aus. Die Preise für Eigentumswohnungen kletterten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 9,6 Prozent auf 3.510 Euro je Quadratmeter.
In Leipzig lag die Arbeitslosenquote Ende 2016 bei 7,9 Prozent und damit über dem Bundesdurchschnitt. Leipzig hat rund 568.000 Einwohner. Seit 2011 ist die Einwohnerzahl um insgesamt 9,7 Prozent gewachsen. Bis 2030 soll sie auf rund 722.000 ansteigen. In diesem Fall würden bis dahin jährlich 5.000 neue Wohnungen benötigt werden. Der Wohnungsleerstand ist 2016 auf unter 4 Prozent gesunken. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben sich die Mieten um 6,2 Prozent auf 6,35 Euro je Quadratmeter erhöht. Das Wachstum gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr war mit 2,4 Prozent jedoch geringer als in den voraus gegangenen 1,5 Jahren mit 4 Prozent. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 13,3 Prozent auf 1.700 Euro je Quadratmeter geklettert. Gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr lag der Anstieg bei 4,9 Prozent, im Halbjahr davor waren es 8 Prozent.
Die Arbeitslosenquote in Hamburg lag mit 6,7 Prozent etwas über dem Bundesdurchschnitt. 2015 lebten in Hamburg rund 1,83 Millionen Menschen, rund 30.000 mehr als im Vorjahr. Bis 2035 wird mit einem Anstieg der Bevölkerung von nur noch 5.800 Personen durchschnittlich pro Jahr gerechnet. Zum künftigen Neubaubedarf bis 2020 gibt es unterschiedliche Meinungen, die liegen zwischen 8.300 und 10.000 Wohnungen jährlich. Die Mieten stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,4 Prozent, sie stagnierten jedoch im Vergleich zum vorangegangenen Halbjahr. JLL erwartet mittelfristig einen eher moderaten Anstieg der Mieten. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5,9 Prozent auf 4.020 Euro je Quadratmeter erhöht. JLL betrachtet einen weiteren Preisanstieg in 2017 als wahrscheinlich.
Empirica geht im ersten Quartal 2017 für ganz Deutschland davon aus, dass keine klassische Immobilienpreisblase existiert, denn das Kreditvolumen ist, gemessen am BIP, nicht aufgebläht. Allerdings resultiert aus der Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und den Mieten für einige Standorte ein unterschiedlich hohes Rückschlagpotenzial. Das beziffert Empirica für Hamburg auf 25 Prozent und für Berlin auf 26 Prozent. Das bedeutet, dass hier die Preise um ein Viertel einbrechen könnten, je nachdem, wie sich die Baufertigstellung, die Bevölkerungsentwicklung und die Zinsen entwickeln oder ob besondere Umstände eintreten.
Historie. Markus Heiderich und Sascha Falk sind Gesellschafter und Geschäftsführer mehrerer Unternehmen. Dazu gehört die im Juni 2014 gegründete BIK Immobilien Verwaltungs GmbH. Sie ist Bauträger und Projektentwickler für Wohnimmobilien. Ihr Fokus liegt auf der Sanierung, Modernisierung und dem Verkauf von Wohnungen in den Metropolregionen Berlin, Leipzig und Hamburg. Die Plan C Hausverwaltungsservice UG übernimmt Hausverwaltungstätigkeiten für rund 1.000 Wohnungen. Die im Oktober 2016 gegründete Hulk Bauservice GmbH beschäftigt Handwerker verschiedener Gewerke, die kleinere Baumaßnahmen durchführen können. Darüber hinaus wird für jedes Immobilienprojekt eine Projektgesellschaft gegründet. Die BIK-Gruppe beschäftigt nach eigenen Angaben derzeit 21 Mitarbeiter.
Die Darlehensnehmerin BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG wurde im Dezember 2016 gegründet. Sascha Falk und Markus Heiderich sind beide Diplom-Kaufmann. Markus Heiderich war vor seiner Tätigkeit bei BIK in verschiedenen Unternehmen der Immobilien- und Handelsbranche tätig. Sascha Falk war als Financial Analyst und Senior Sales Manager unter anderem bei der BAC Berlin Atlantic Capital AG und bei der elbfonds-Gruppe beschäftigt. Mit beiden Personen besteht ein ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko.
BIK erwirbt meist Mehrfamilienhäuser, schöpft das Mietsteigerungspotenzial aus, führt gegebenenfalls Modernisierungsarbeiten durch, um die Miete erhöhen zu können, teilt die Objekte in Eigentumswohnungen auf und verkauft diese an Kapitalanleger.
Bislang hat BIK zehn Immobilienprojekte realisiert mit insgesamt 240 Wohnungen und einer Grundstücksentwicklung. Darunter waren sechs Projekte in Berlin, ein Projekt in Hamburg, zwei in Leipzig und eines in Kaltenkirchen. Die 77 Wohnungen in Kaltenkirchen und die zwei Dachgeschosswohnungen in Hamburg sind bereits verkauft worden. Die sechs Berliner Immobilienprojekte sind 2016 und 2017 veräußert worden – es handelte sich um Aufteilergeschäfte, drei davon mit Modernisierungen. Die Objekte in Leipzig hält BIK in ihrem Bestand.
Die BIK Private Placement GmbH & Co. KG (Heiderich und Falk sind auch hier Gesellschafter) hat im Jahr 2014 das Nachrangdarlehen BIK Vario Substanz mit einem Gesamtvolumen von 4 Millionen Euro emittiert. Die Gelder sind laut BIK vollständig investiert. Laut BIK wurde das Darlehen mit frei wählbaren Laufzeiten und entsprechenden Zinsen ausgestattet. BIK gibt an, dass bisher alle Zinsen gezahlt wurden und die Hälfte der Darlehensbeträge bereits zurückerstattet wurde.
Markus Heiderich war geschäftsführender Gesellschafter der Defoma GmbH. Deren Tochtergesellschaft DEF Management GmbH hat die beiden Fonds DEF Substanwertportfolio 1 und 2 emittiert und weitere Vermögensanlagen für Dritte konzipiert. Offenbar wurde das Substanzportfolio 2 rückabgewickelt. Für das Substanzportfolio 1 scheint es für Heiderich schwierig zu sein, festzustellen, wie sich der Fonds entwickelt hat, denn eine kurzfristige Auskunft zum Stand der Dinge des Fonds konnte er nicht erteilen. Auch das Schicksal der weiteren von der DEF Management konzipierten Vermögensanlagen ist unklar. Sie sollen im Auftrag der DEB Deutsche Energieberatung mit Sitz in Hamburg konzipiert worden sein, die DEB ist aber ebenfalls nicht in der Lage, kurzfristig etwas zur Lage der Vermögensanlagen zu sagen. Die Defoma GmbH wurde in MSH Immobilien Verwaltungs GmbH umfirmiert, die nach eigenen Angaben die privaten Immobilien von Markus Heiderich hält.
Das Nachrangdarlehen BIK Deutsche Metropolen 2 wurde bis März 2017 platziert und umfasst insgesamt 3 Millionen Euro, geplant waren 10 Millionen. BIK ist mit dem Platzierungserfolg dennoch zufrieden, denn ihr Kerngeschäft sei der Wohnungsverkauf. 80 Prozent des Darlehensbetrags wurden bislang in drei Projekte investiert. Hierbei handelt es sich um eine Grundstücksentwicklung in Berlin Spandau, die bereits wieder verkauft werden konnte und um zwei vermietete Mehrfamilienhäuser mit knapp 100 Wohnungen in Berlin Wilmersdorf und Berlin Zehlendorf, die erworben wurden und in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, bei einem Objekt wird das Dachgeschoss ausgebaut.
Partiarisches Darlehen. Das Darlehen ist nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern des Emittenten. Anleger sollen jährlich 6,75 Prozent ihres gewährten Darlehensbetrags erhalten, im Vorgängerprodukt wurden 7,0 Prozent avisiert. Das Darlehen ist endfällig, Zinsen sollen jährlich ausbezahlt werden. Eine Mittelverwendungskontrolle gibt es nicht.
Investitionskriterien. Die Investitionskriterien entsprechen dem Vorgängerprodukt „Deutsche Metropolen 2“.
Die zu finanzierenden Immobiliengesellschaften sollen Projektentwicklungen von Wohn- und Gewerbeimmobilien umsetzen. Es sollen mehrere Projekte an unterschiedlichen Standorten realisiert werden. Die Investitionsstandorte sollen innerhalb eines 80 km umfassenden Umkreises um die Städte Berlin, Leipzig und Hamburg herum liegen. Der Gewerbeanteil innerhalb eines jeden Immobilienprojekts darf bei maximal 20 Prozent liegen. Die Projektentwicklungen müssen bereits angestoßen und ihre Finanzierung gesichert sein. Für jedes Objekt wird ein Wertgutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen angefordert. Jedes Projekt muss auf Projektgesellschaftsebene über 15 Prozent Rendite erwirtschaften können.
Finanzierung. Die Projektgesellschaften werden sich teilweise über Bankdarlehen finanzieren. Dabei wird laut BIK eine Darlehensquote von 70 Prozent angestrebt.
87 Prozent des Darlehensbetrags fließen an die Immobilienprojektgesellschaften. Eher umfängliche 13 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten, etwa ein Prozent mehr als im Vorgängerprodukt. Die Nebenkosten der Projektgesellschaften kommen noch hinzu.
Es fallen durchschnittlich jährlich 0,27 Prozent des Darlehensbetrags für laufende Nebenkosten des Emittenten an. Dazu kommen noch die Nebenkosten der Projektgesellschaften.
Rückfluss. Während der 4,5 Jahre andauernden Darlehenslaufzeit sollen die Anleger nach Steuern insgesamt 122 Prozent ihres Darlehensbetrags nach Steuern wieder zurückerhalten und eine IRR-Rendite nach Steuern von 5 Prozent jährlich erzielen.
fondstelegramm-Meinung. BIK ist ein kleines, junges Immobilienunternehmen, das hauptsächlich Mehrfamilienhäuser erwirbt, wirtschaftlich optimiert und in Eigentumswohnungen teilt und diese veräußert. Momentan liegt sein regionaler Schwerpunkt an seinem Sitz, in Berlin. Das Schlüsselpersonenrisiko mit Markus Heiderich und Sascha Falk ist sehr ausgeprägt. Warum nicht auf Knopfdruck klar ist, wie sich der DEF Substanzwerteportfolio 1 entwickelt hat, ist nicht nachvollziehbar – schließlich handelt es sich doch nur um einen einzelnen Fonds. Momentan laufen die Geschäfte sehr gut, denn die Nachfrage nach Wohnungen als Kapitalanlage ist in Berlin sehr groß. Der Vertrieb des vorangegangenen Nachrangdarlehens wurde mit einer relativ kleinen Darlehenssumme abgeschlossen, die zum Großteil bereits investiert ist. Das Vorgängerprodukt unterscheidet sich nur marginal vom hiesigen Deutschen Metropolen 3. Solange das Aufteilergeschäft weiterhin so boomt, wird diese Vermögensanlage unproblematisch sein, wenn BIK ein „Händchen“ für passende Projekte und Standorte hat. Schon aus persönlichen Haftungsgründen ist BIK an einem schnellen Projektdurchlauf interessiert, so dass langwierige Projekte, die eventuell in einen stark veränderten Markt fallen, eher unwahrscheinlich sind. Plötzliche Immobilienpreiseinbußen sind jedoch bei anders lautenden Basiskennziffern nicht auszuschließen, wenn man dem von Empirica ermittelten „Rückschlagpotenzial“ für Berlin und Hamburg glaubt.
Solange der Run auf Eigentumswohnungen andauert, wird es dieser Vermögensanlage wahrscheinlich gut gehen.
