Analyse: Bergfürst — Kubitzer Bodden
Zu errichtende Ferienwohnungen für Pferdefreunde, nicht für Badelustige
Angebot. Über Bergfürst bietet die Residenz Kubitzer Bodden Apartment GmbH (Emittent) Forderungen eines Darlehens der MHB-Bank an. Das Gesamtvolumen beträgt 2,3 Millionen Euro. Anleger können ab 10 Euro Forderungen erwerben. Der Emittent will seiner geschäftsführenden Gesellschafterin, Kathrin Braß, ein partiarisches Darlehen über 2.005.000 Euro gewähren. Sie plant, in Rambin, am Kubitzer Bodden auf Rügen, 20 neue Apartments zu errichten und zu verkaufen. Auf die Kapitalanlage sollen 6,75 Prozent Zinsen jährlich gezahlt werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Forderungen sind am 28. Februar 2021 fällig. Ab dem 30. November 2019 darf der Emittent die Forderungsbeträge vorzeitig zurückzahlen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
Emittent, Projektentwickler. Die im April 2017 gegründete Residenz Kubitzer Bodden Apartment GmbH hat ein Stammkapital von 25.000 Euro. Ihre Geschäftsführer sind Olaf Jähnige und Kathrin Braß. Der im Rumpfjahr entstandene Fehlbetrag lag bei rund 11.000 Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 188.000 Euro. Ihre Eigenkapitalquote lag bei 1,2 Prozent.
Kathrin Braß ist geschäftsführende Gesellschafterin des Emittenten. Sie war, zusammen mit Eike Braß, Geschäftsführer der inzwischen insolventen und seit 2010 aufgelösten Norddeutschen Immobilien und Baugesellschaft mbH. Frau Braß war darüber hinaus Prokuristin der 2015 gegründeten und 2017 aufgelösten Norddeutschen Bau- & Verwaltungs GmbH. Nun ist Kathrin Braß Geschäftsführer der im September 2017 gegründeten Norddeutschen Planungs- und Bau GmbH, die die Rolle des Generalunternehmers für das Anlageobjekt übernimmt. Ihr Stammkapital beträgt 25.000 Euro. Braß hat als Generalunternehmerin bereits drei Neubauprojekte und ein Sanierungsvorhaben realisiert.
Projekt. Kathrin Braß ist Eigentümerin des 4.487 Quadratmeter messenden Baugrundstücks. Sie will 20 Apartments mit 1.218 Quadratmetern Wohnfläche zuzüglich Nebengelass mit Reitstall und Büros sowie 20 Außenstellplätze errichten. Ein bestehendes Gebäude soll abgerissen werden. Die Baugenehmigung liegt vor. Mit den Bauarbeiten soll im Mai 2019 begonnen werden. Die Fertigstellung ist für den Sommer 2020 vorgesehen. Braß will die Ferienwohnungen an Eigennutzer oder Kapitalanleger verkaufen. Der dänische Ferienhausanbieter Novasol soll auf Wunsch die Wohnungen für die Eigentümer an Feriengäste vermieten.
Standort. Das Baugrundstück liegt im Ortsteil Grabitz der Gemeinde Rambin, 12 km nordöstlich von Stralsund. Im Ort gibt es eine Bahnstation. Die B96 führt an Rambin vorbei. Nördlich der Gemeinde liegt der Kubitzer Bodden. Er ist etwa einen Kilometer vom Objekt entfernt und fußläufig erreichbar. Vom Ortsteil Grabitz bis zum Zentrum Rambins sind es etwa 1,5 Kilometer. Bis zu den Ostessebädern Binz und Sellin sind es rund 40 km, bis dahin benötigt man etwa 45 Minuten mit dem Auto. Grabitz besteht nur aus wenigen Häusern. Hier herrscht absolute Stille.
Finanzierung. Die Anlegergelder machen 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens in Höhe von rund 4,14 Millionen Euro aus – verglichen mit anderen Crowdinvestings ist das ein sehr hoher Anteil. 39 Prozent sollen aus Verkaufserlösen stammen. 5 Prozent sind Eigenkapital.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Wohnungen sollen im Durchschnitt für 4.047 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und die Stellplätze für 13.375 Euro je Platz veräußert werden. Um nur die kalkulierten Kosten zu decken und unter der Annahme, dass jeder Stellplatz für 10.000 Euro verkauft wird, läge der notwendige Verkaufspreis bei rund 3.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Anfang März 2019 wurden über Immonet 20, ab 2016 errichtete Eigentumswohnungen auf Rügen zu einem Preis von durchschnittlich rund 4.800 Euro je Quadratmeter angeboten. Bis auf drei Objekte liegen jedoch alle direkt in Ostseebädern. Drei Angebote in Putbus waren dabei – Putbus liegt, im Unterschied zu Rambin, nur 8 bis 9 km von Binz und Sellin entfernt. Für die reetgedeckten neuen Häuser werden zwischen 3.400 und 4.300 Euro je Quadratmeter verlangt.
Risiken. Ein großes Risiko liegt darin, dass die Bauherrin das Projekt nicht planmäßig umsetzen kann. Ein früheres Unternehmen von Kathrin Braß musste Insolvenz anmelden. Ein weiteres Unternehmen wurde nur für rund zwei Jahre geführt. Die jeweiligen Hintergründe hierfür sind jedoch nicht bekannt. Mit Kathrin Braß besteht ein sehr hohes Schlüsselpersonenrisiko. Die Finanzierung ist noch nicht geschlossen, neben den Anlegergeldern sind die ersten Verkaufserlöse gemäß MaBV Bestandteil der Finanzierung. Ein weiteres Risiko ist, dass der geplante Verkaufspreis für die Wohnungen nicht erzielt wird.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Kathrin Braß will eine erstrangige Grundschuld für die Darlehensforderungen zu Lasten des Baugrundstücks bestellen. Darüber hinaus gibt Frau Braß zugunsten des Treuhänders eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Darlehenshöhe zuzüglich Zinsen und Nebenkosten ab. Ob die Bürgschaft werthaltig ist, bleibt offen.
Kosten. Anleger haben keine weiteren Kosten zu tragen. Der Emittent muss für das Marketing und die Inanspruchnahme der Dienstleistungen von Bergfürst insgesamt 12,0 Prozent des Forderungsbetrags aufbringen, weitere 13,5 Prozent für die Zinszahlungen an die Anleger, das sind insgesamt 25,5 Prozent beziehungsweise 12,8 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Für die Kapitalanlage spricht, dass die Bauherrin bereits Eigentümerin des Grundstücks ist und dass eine Baugenehmigung vorliegt. Ein weiteres Plus ist die Makrolage Insel Rügen, als beliebtes Feriengebiet. Die Mikrolage ist für den herkömmlichen Feriengast, der keine weiten Wege bis zum Meer haben möchte, weniger attraktiv. Das Grundstück liegt eine Dreiviertel Fahrstunde weg von der Küste, an einem Bodden, in einer sehr kleinen Gemeinde. Potenzielle Käufer als Kapitalanleger werden befürchten, dass ihre Ferienwohnung außerhalb der Hochsaison kaum vermietet wird. Denkbar als künftige Ferienmieter sind primär Personen, die den ebenfalls zu errichtenden Reiterhof nutzen. So besteht die Gefahr, dass der avisierte Verkaufspreis nicht erzielt wird. Die Bonität des Emittenten und des Generalunternehmers sind nicht erwähnenswert. Bislang hat Kathrin Braß vier Projekte realisiert, mit ihr besteht jedoch ein extrem hohes Schlüsselpersonenrisiko. Einen Großteil der Finanzierung bilden die Verkaufserlöse. Es bestehen die vollen Bauherrenrisiken.
Emittent, Projektentwickler. Die im April 2017 gegründete Residenz Kubitzer Bodden Apartment GmbH hat ein Stammkapital von 25.000 Euro. Ihre Geschäftsführer sind Olaf Jähnige und Kathrin Braß. Der im Rumpfjahr entstandene Fehlbetrag lag bei rund 11.000 Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 188.000 Euro. Ihre Eigenkapitalquote lag bei 1,2 Prozent.
Kathrin Braß ist geschäftsführende Gesellschafterin des Emittenten. Sie war, zusammen mit Eike Braß, Geschäftsführer der inzwischen insolventen und seit 2010 aufgelösten Norddeutschen Immobilien und Baugesellschaft mbH. Frau Braß war darüber hinaus Prokuristin der 2015 gegründeten und 2017 aufgelösten Norddeutschen Bau- & Verwaltungs GmbH. Nun ist Kathrin Braß Geschäftsführer der im September 2017 gegründeten Norddeutschen Planungs- und Bau GmbH, die die Rolle des Generalunternehmers für das Anlageobjekt übernimmt. Ihr Stammkapital beträgt 25.000 Euro. Braß hat als Generalunternehmerin bereits drei Neubauprojekte und ein Sanierungsvorhaben realisiert.
Projekt. Kathrin Braß ist Eigentümerin des 4.487 Quadratmeter messenden Baugrundstücks. Sie will 20 Apartments mit 1.218 Quadratmetern Wohnfläche zuzüglich Nebengelass mit Reitstall und Büros sowie 20 Außenstellplätze errichten. Ein bestehendes Gebäude soll abgerissen werden. Die Baugenehmigung liegt vor. Mit den Bauarbeiten soll im Mai 2019 begonnen werden. Die Fertigstellung ist für den Sommer 2020 vorgesehen. Braß will die Ferienwohnungen an Eigennutzer oder Kapitalanleger verkaufen. Der dänische Ferienhausanbieter Novasol soll auf Wunsch die Wohnungen für die Eigentümer an Feriengäste vermieten.
Standort. Das Baugrundstück liegt im Ortsteil Grabitz der Gemeinde Rambin, 12 km nordöstlich von Stralsund. Im Ort gibt es eine Bahnstation. Die B96 führt an Rambin vorbei. Nördlich der Gemeinde liegt der Kubitzer Bodden. Er ist etwa einen Kilometer vom Objekt entfernt und fußläufig erreichbar. Vom Ortsteil Grabitz bis zum Zentrum Rambins sind es etwa 1,5 Kilometer. Bis zu den Ostessebädern Binz und Sellin sind es rund 40 km, bis dahin benötigt man etwa 45 Minuten mit dem Auto. Grabitz besteht nur aus wenigen Häusern. Hier herrscht absolute Stille.
Finanzierung. Die Anlegergelder machen 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens in Höhe von rund 4,14 Millionen Euro aus – verglichen mit anderen Crowdinvestings ist das ein sehr hoher Anteil. 39 Prozent sollen aus Verkaufserlösen stammen. 5 Prozent sind Eigenkapital.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Wohnungen sollen im Durchschnitt für 4.047 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und die Stellplätze für 13.375 Euro je Platz veräußert werden. Um nur die kalkulierten Kosten zu decken und unter der Annahme, dass jeder Stellplatz für 10.000 Euro verkauft wird, läge der notwendige Verkaufspreis bei rund 3.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Anfang März 2019 wurden über Immonet 20, ab 2016 errichtete Eigentumswohnungen auf Rügen zu einem Preis von durchschnittlich rund 4.800 Euro je Quadratmeter angeboten. Bis auf drei Objekte liegen jedoch alle direkt in Ostseebädern. Drei Angebote in Putbus waren dabei – Putbus liegt, im Unterschied zu Rambin, nur 8 bis 9 km von Binz und Sellin entfernt. Für die reetgedeckten neuen Häuser werden zwischen 3.400 und 4.300 Euro je Quadratmeter verlangt.
Risiken. Ein großes Risiko liegt darin, dass die Bauherrin das Projekt nicht planmäßig umsetzen kann. Ein früheres Unternehmen von Kathrin Braß musste Insolvenz anmelden. Ein weiteres Unternehmen wurde nur für rund zwei Jahre geführt. Die jeweiligen Hintergründe hierfür sind jedoch nicht bekannt. Mit Kathrin Braß besteht ein sehr hohes Schlüsselpersonenrisiko. Die Finanzierung ist noch nicht geschlossen, neben den Anlegergeldern sind die ersten Verkaufserlöse gemäß MaBV Bestandteil der Finanzierung. Ein weiteres Risiko ist, dass der geplante Verkaufspreis für die Wohnungen nicht erzielt wird.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Kathrin Braß will eine erstrangige Grundschuld für die Darlehensforderungen zu Lasten des Baugrundstücks bestellen. Darüber hinaus gibt Frau Braß zugunsten des Treuhänders eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Darlehenshöhe zuzüglich Zinsen und Nebenkosten ab. Ob die Bürgschaft werthaltig ist, bleibt offen.
Kosten. Anleger haben keine weiteren Kosten zu tragen. Der Emittent muss für das Marketing und die Inanspruchnahme der Dienstleistungen von Bergfürst insgesamt 12,0 Prozent des Forderungsbetrags aufbringen, weitere 13,5 Prozent für die Zinszahlungen an die Anleger, das sind insgesamt 25,5 Prozent beziehungsweise 12,8 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Für die Kapitalanlage spricht, dass die Bauherrin bereits Eigentümerin des Grundstücks ist und dass eine Baugenehmigung vorliegt. Ein weiteres Plus ist die Makrolage Insel Rügen, als beliebtes Feriengebiet. Die Mikrolage ist für den herkömmlichen Feriengast, der keine weiten Wege bis zum Meer haben möchte, weniger attraktiv. Das Grundstück liegt eine Dreiviertel Fahrstunde weg von der Küste, an einem Bodden, in einer sehr kleinen Gemeinde. Potenzielle Käufer als Kapitalanleger werden befürchten, dass ihre Ferienwohnung außerhalb der Hochsaison kaum vermietet wird. Denkbar als künftige Ferienmieter sind primär Personen, die den ebenfalls zu errichtenden Reiterhof nutzen. So besteht die Gefahr, dass der avisierte Verkaufspreis nicht erzielt wird. Die Bonität des Emittenten und des Generalunternehmers sind nicht erwähnenswert. Bislang hat Kathrin Braß vier Projekte realisiert, mit ihr besteht jedoch ein extrem hohes Schlüsselpersonenrisiko. Einen Großteil der Finanzierung bilden die Verkaufserlöse. Es bestehen die vollen Bauherrenrisiken.
Hohe Risiken hinsichtlich des Emittenten, des Generalunternehmers und in Bezug auf die relativ abgeschiedene Lage am Bodden.
