VKI-Strafanzeige gegen MPC: Ein Faktencheck

Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) hat gegen den Hamburger Fondsinitiator MPC Capital Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft Wien erstattet. Er wirft dem Emissionshaus vor, in den Verkaufsunterlagen von Holland-Immobilienfonds die Anleger nicht über Zwischengewinne beim Objekteinkauf aufgeklärt und "Macken" der Immobilien in den Prospekten "weichgespült" zu haben. Auch in der Oktober-Ausgabe seiner Zeitschrift "Konsument" fährt der VKI schwere Geschütze auf. MPC weist die Vorwürfe in einer schriftlichen Stellungnahme zurück.

FONDS professionell ONLINE hat die im "Konsument"-Artikel "Tatort Holland" formulierten Anschuldigungen gegen MPC einem Faktencheck unterzogen. Was Berater und Anleger jetzt wissen müssen:

1. Der VKI wirft MPC vor, die Fondsimmobilien zu teuer in die Fondsgesellschaften gekauft zu haben. "Die Bürohäuser hatten samt und sonders am selben Tag, kurz bevor sie vom jeweiligen Immobilienfonds erworben wurden, beim selben Notar bereits einmal den Besitzer gewechselt. Durch diesen Zwischenverkauf verteuerten sich die Immobilien beträchtlich, wie ein Beispiel unter vielen, nämlich jenes des Holland Fonds 53 mit drei Bürohäusern in Rotterdam, Delft und Utrecht, zeigt", heißt es in dem Konsument-Artikel. Die Firma Hanzevast Beleggingen B.V. soll die Objekte selbst erst vor dem unmittelbaren Verkauf an den Fonds erworben haben und so "in vier Minuten einen Gewinn von 2,975 Millionen Euro eingestrichen" haben. Als handelnde Person nennt der VKI Jacob Hendrik Wolters, der zeitgleich für Hanzevast und MPC tätig gewesen sein soll.

Fakt ist: MPC und Hanzevast haben jedenfalls bis 2006 in den Niederlanden intensiv zusammengearbeitet. Der MPC-Fonds "Holland 53" wurde im Jahr 2004 aufgelegt und in Deutschland und Österreich an Privatanleger verkauft. Jacob Hendrik Wolters war zeitgleich sowohl für Hanzevast als auch für niederländische Gesellschaften der MPC Gruppe in leitenden Positionen tätig. Nach Informationen von FONDS professionell ONLINE sollen Wolters beziehungsweise Hanzevast an niederländischen Gesellschaften von MPC beteiligt gewesen sein. MPC bestätigt in einer Stellungnahme, dass Wolters eine Beteiligung an der holländischen MPC Münchmeyer Petersen Capital B.V. hatte. Ob umgekehrt MPC an Hanzevast beteiligt war, ist zur Stunde unklar. Der VKI geht in seinen veröffentlichten Berichten darauf nicht ein. Auf Nachfrage erklärte der Leiter der VKI-Rechtsabteilung, Peter Kolba: "Herr Jacob Hendrik Wolters war Mastermind des Hanzevast-Imperiums und gleichzeitig im Vorstand der MPC Niederlande. Die Herrschaften müssen sich also gekannt haben."

MPC betont in einer "umfassenden Stellungnahme" vom 26. September, dass Hanzevast ein selbständiges, vom MPC Capital-Konzern unabhängiges Immobilienunternehmen sei, dem hier die Rolle eines Dienstleisters und Vermittlers zukomme. "Die von diesem Unternehmen erwirtschafteten Ertragsspannen, wie sie aus den offengelegten Grundbucheinträgen abgeleitet werden, entsprechen demnach wirtschaftlich einem Entgelt für die erbrachten Leistungen. (...) MPC Capital hat von der von Hanzevast erzielten Ertragsspanne nicht profitiert."

Unumstritten ist also, dass die niederländische Gesellschaft Hanzevast Beheer B.V. im Fonds "Holland 53" mit der Immobilienverwaltung beauftragt wurde. Den oder die Verkäufer der drei Fondsimmobilien hat MPC in dem Verkaufsprospekt namentlich nicht genannt. In seiner Stellungnahme bleibt der Fondsinitiator vage: "Die Immobilien des Fonds Holland 53 wurden von externen Dritten erworben. In die Vorgänge im Einflussbereich des Voreigentümers war die Geschäftsführung des Fonds Holland 53 nicht involviert." Geschäftsführerin des Fonds ist die deutsche Verwaltung Dreiundfünfzigste Sachwert Rendite-Fonds Holland GmbH. Dass sie nicht in den Ankauf der Immobilien involviert gewesen sein soll, hat nichts mit der Frage zu tun, ob bei den Immobilientransaktionen in den Niederlanden nicht deklarierte Zwischengewinne zulasten der Anleger entstanden sind.

2. Einmal mehr kritisiert der VKI, dass die Wirtschaftlichkeitsrechnungen unseriös und unvollständig sind, weil "massive Provisionen, die zum einen an die Firma MPC und zum anderen an die vermittelnden Banken flossen", nicht in den Verkaufsunterlagen ausgewiesen worden seien. Bis zu 17 Prozent des Anlegerkapitals seien dadurch aufgefressen worden. "Somit war von Anfang an ziemlich klar, dass es in den ersten Jahren überhaupt keine Gewinne geben kann", zitiert Konsument den Anwalt Schumacher, mit dem der VKI zusammenarbeitet und gegen MPC vorgeht.

Fakt ist: In der Marketingbroschüre hat MPC keine Investitionsrechnung abgedruckt. Im deutschen Emissionsprospekt und im österreichischen KMG-Prospekt ist hingegen ein Investitionsplan abgebildet. Demzufolge beträgt das Investitionsvolumen laut Prospekt 80 Millionen Euro plus fünf Prozent auf 35 Millionen Euro Eigenkapital. Aus der prospektierten Planrechnung ist klar ersichtlich, dass vom Gesamtvolumen in Höhe von 81,75 Millionen Euro rund 89,6 Prozent für die Anschaffung der Immobilien (inklusive Nebenkosten) aufgewendet werden. 7.727.800 Euro betragen die Fondsanlaufkosten zugunsten des Initiators MPC und des Vertriebs. Das entspricht einer Kostenquote von 21,02 Prozent bezogen auf das Eigenkapital inklusive Agio. Lediglich die vom VKI ins Treffen geführte hohe Vertriebsprovision "von bis zu 17 Prozent" ist in den Verkaufsunterlagen nicht nachvollziehbar. Einen Beleg dafür hat aber auch der VKI nicht veröffentlicht.

Ins Leere läuft der Vorwurf, dass "von Anfang an ziemlich klar war, dass es in den ersten Jahren überhaupt keine Gewinne geben kann". In der langfristigen Prognoserechnung weist MPC ab dem ersten Jahr wirtschaftliche Überschüsse aus der Vermietung der drei Immobilien aus, und zwar unter Berücksichtigung aller Fondsanlaufkosten und der Bewirtschaftungs- und Kreditkosten. Unzweifelhaft ist, dass die geplanten Überschüsse tatsächlich bereits ab dem Jahr 2005 geringer ausfielen als ursprünglich kalkuliert.

3. Laut VKI hätte der Fonds "Holland 53" um 32 Prozent mehr Gewinn erwirtschaften müssen, um die Rendite von mindestens sieben Prozent, die MPC versprochen haben soll, zu erreichen. Grund dafür seien die Zwischengewinne und die hohen Provisionen.

Fakt ist: Üblicherweise werden die Ertragsprognosen vom finalen Ankaufspreis beziehungsweise Gesamtinvestitionsvolumen aus gerechnet, das heißt, die vom VKI angeführten Zwischengewinne und die Fondsanlaufkosten sind in der Renditeprognose berücksichtigt. Nachvollziehbar wäre hingegen ein Vorwurf in dergestalt, dass die Überschüsse ohne die kritisierten Zwischengewinne im Einkauf und mit niedrigeren Fondsanlaufkosten höher sein könnten.

4. Der VKI kritisiert, dass die Anleger in den ersten Jahren mit Auszahlungen "abgespeist" worden sind, die aus dem Geld der Investoren stammen. "Ihnen wurde nach der Wirtschaftlichkeitsrechnung des Verkaufsprospekts eine nicht existierende hervorragende Ertragslage vorgegaukelt. Selbst erfahrenen Anlegern blieben diese Zusammenhänge verborgen. Die österreichischen Vermittler-Banken hätten dies bei einer ernsthaften Prüfung der Hochglanzprospekte und Wirtschaftlichkeitssrechnungen der deutschen MPC erkennen und ihren Kunden sagen müssen."

Fakt ist: Der Fonds "Holland 53" hat sich wirtschaftlich deutlich schlechter entwickelt als von MPC im Emissionsjahr 2004 prognostiziert. Bis Ende 2012 hat der Fonds um 6,4 Millionen Euro weniger Mieteinnahmen hinnehmen müssen. Die Kosten für Instandhaltung, Vermietung und Leerstand fielen um knapp 1,2 Millionen höher aus. Ab dem Jahr 2007 hat MPC die Auszahlungen an die Fondsanleger reduziert, zunächst von den geplanten sieben auf sechs und später auf drei Prozent. Ab 2011 wurden die Auszahlungen komplett gestrichen. Richtig ist der Vorwurf, dass die eingangs geplanten Auszahlungen von jährlich sieben Prozent teilweise nicht durch die erwarteten Überschüsse gedeckt waren und somit aus der Liquiditätsreserve aufgefüllt werden mussten. Das war aber in den Verkaufsunterlagen im Kapitel "Wirtschaftlichkeitsrechnung" klar ersichtlich.

Allerdings hat MPC in den Prospekten beziehungsweise in der für Österreich erstellten Marketingbroschüre nicht explizit erläutert, dass die geplanten Auszahlungen teilweise aus den Reserven geleistet werden sollen, und dass es sich dann um eine Rückzahlung des eingesetzten Eigenkapitals und nicht um Gewinnausschüttungen handelt.

5. Der VKI schreibt in seiner Zeitschrift "Konsument": "Anfangs landeten die versprochenen Ausschüttungen tatsächlich pünktlich auf den Konten der Anleger. Doch dann versiegten die Geldflüsse bei einigen der Fonds. Besorgte Kunden wurden mit plausibel klingenden Ausreden vertröstet, als sich im Hintergrund die Pleite und damit der Totalverlust der ­Investments bereits abzeichneten. Am Ende war nicht nur das Geld weg, die Anleger wurden zudem aufgefordert, bereits erhaltene Ausschüttungen zurückzuzahlen."

Fakt ist: Der Fonds "Holland 53" ist nicht insolvent. Allerdings hat MPC ein Sanierungskonzept aufstellen müssen, das gescheitert ist (FONDS professionell ONLINE berichtete). Deshalb fordern die kreditfinanzierenden Banken von den Anlegern, dass sie die Auszahlungen ihres Fonds bis Ende September 2014 zurückzahlen. Die Immobilien sollen verkauft und der Fonds abgewickelt werden. Eine Insolvenz ist nicht ausgeschlossen, sicher ist hingegen, dass die Investoren nicht das gesamte Eigenkapital, das sie 2004 investiert haben, zurückbekommen werden. Insofern ist rätselhaft, wie MPC in einer ersten Stellungnahme zur Aussage kam, dass den Anlegern des Holland-Fonds 53 "kein Schaden entstanden" sei. In der "umfassenden Stellungnahme" bezieht das der Fondsmanager nur noch auf den Ankauf der Immobilien. (ae)