Die Immobilienwirtschaft lieferte in den vergangenen Monaten unzählige aufsehenerregende Schlagzeilen. Für den heimischen Fondsvertrieb relevant war dabei vor allem die Ende Oktober veröffentlichte Nachricht der LLB Immo KAG: "Zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung zum Schutz der Anleger ist die Auszahlung des Rückgabepreises von Anteilen des LLB Semper Real Estate Immobilienfonds beginnend mit 23.10.2023 für die Dauer von bis zu zwölf Monaten ausgesetzt."

Der 2004 aufgelegte Fonds ist einer der ältesten in seiner Produktkategorie. Er ist auf Investitionen in deutsche und österreichische Gewerbeimmobilien, allen voran in den Segmenten Einzelhandel, Büro, Hotel und Logistik, ausgerichtet. Zum 30. Juni 2023 bestand das Portfolio aus 53 Objekten, die zusammen über 512.000 Quadratmeter Mietfläche verfügen. Die Vermietungsquote lag bei knapp 96 Prozent, die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge betrug laut LLB rund zehn Jahre.

Auf der Immobilienseite gab es also keine offensichtlichen Probleme. Allerdings zogen die Anleger im ersten Halbjahr so viele Mittel ab, dass das Fondsvolumen per Ende Juni um 271 Millionen Euro auf 817 Millionen Euro gesunken war. Infolgedessen begann das Fondsmanagement im Frühjahr "im Rahmen eines strategischen Portfoliobereinigungsprozesses" Immobilien zu veräußern, um den steigenden Liquiditätsbedarf abzudecken.

"Portfolio ist gut und kerngesund"
In der gegenwärtigen Marktsituation sind die Prozesse aufwendiger und langwieriger, weshalb sich Transaktionen über Monate hinziehen. "Ich möchte betonen, dass wir keine 'Fire Sales' durchführen, sondern die Immobilien nur zum Schätzwert oder darüber verkaufen. Denn das Portfolio ist gut und kerngesund", erklärt LLB-Geschäftsführer Louis Obrowsky. Anfang September schien sich die Situation beruhigt zu haben. "Aber im Oktober sind die Mittelabflüsse wieder extrem stark gestiegen", berichtet Obrowsky. Treibender Faktor sei ein "Medienbericht über Immobilien, der gar nichts mit uns zu tun hatte", gewesen.

Ende Oktober stand das Fondsvolumen nur noch bei 697 Millionen Euro. Das Immobilienvermögen beträgt etwa 1,1 Milliarden Euro. Durch die Verkäufe passt LLB die Portfolios an die Fondsgröße an. Allerdings hält man nicht mit dem Tempo der Mittelabflüsse mit: Bis Ende Oktober wurden sieben Immobilien "über dem Schätzwert" für insgesamt 115 Millionen Euro verkauft. Davon waren 65 Millionen Euro unterschrieben, aber noch nicht bezahlt.

Durch die Aussetzung der Auszahlungen an die Anleger hat LLB die Möglichkeit, die Transaktionen in Ruhe abzuwickeln und die Liquidität zu ordnen. "Einige Transaktionen sind im Laufen und wir kommen recht gut voran", heißt es auf Nachfrage von FONDS professionell ONLINE. (ae/gp)