Der österreichische Crowdfunding-Markt ist ordentlich in Bewegung. Nachdem in Deutschland bereits einige Plattformen wie Exporo und Zinsland Anleihen zur Immobilienfinanzierung vermittelt haben, brachte nun die heimische Plattform Home Rocket erstmals eine Anleihe in Österreich in den Vertrieb. Die Irma Investments GmbH gibt Inhaberschuldverschreibungen mit einer fünfjährigen Laufzeit und einem Fünf-Prozent-Kupon aus.

Das Emissionsvolumen der Unternehmensanleihe beträgt knapp fünf Millionen Euro. Das Kapital soll zur Finanzierung von Immobilien, hauptsächlich Hotelprojekten, eingesetzt werden. Die Emittentin ist eine Wiener Gesellschaft, die 2015 gegründet wurde und zurzeit an drei Immobilien beteiligt ist. Geschäftsführender Gesellschafter ist der Unternehmner Martin Kurschel. Als Referenzprojekt für die Anleiheemission nennt Irma ein Radisson-Hotel in Wien, das ab dem ersten Quartal 2020 gebaut werden soll.

Anleihe alternativ zum Nachrangdarlehen
Crowdfunding-Plattformen haben bisher vor allem Nachrangdarlehen vermittelt. Home Rocket bietet allerdings seit einiger Zeit auch eine Kommanditbeteiligung, die von der C&P Gruppe aus Graz aufgelegt wurde, an. Die "IR 19" mit einem Emissionsvolumen von sieben Millionen Euro ist aktuell etwa zur Hälfte platziert.

Das Geschäft mit Crowdfinanzierungen für Immobilien ist lange Zeit gut gelaufen. Ausfälle waren bislang die Ausnahme und betrafen einstweilen nur deutsche Projekte. Vor kurzem hat es dabei auch den Marktführer im deutschsprachigen Raum, die Exporo AG in Hamburg, eiskalt erwischt: Binnen weniger Tage hat der Entwickler der Immobilienprojekte "Portfolio Marburg“ und "Portfolio Marburg II“ für mehrere Firmen Insolvenz angemeldet. Im Feuer stehen rund vier Millionen Euro, die Anleger in Form von Nachrangdarlehen investiert hatten.

Steigende Ausfallwahrscheinlichkeit
Mit zunehmender Reife des Marktes muss mit häufigeren Pleiten gerechnet werden. Nach Angaben der Plattform crowdinvest.de wurden bisher mehr als 642 Millionen Euro für über 470 Projekt eingesammelt. Andreas Zederbauer, Geschäftsführer der Plattform Dagobertinvest in Wien, erklärte zur Ausfallwahrscheinlichkeit bei Immobilien-Crowdinvestment kürzlich im Magazin "Gewinn": "2020 kommt auf allen Plattformen ein großer Schub an Rückzahlungen. Dann wird man vermutlich auch mehr über Ausfälle sagen kann."

Crowdinvestments begeistern Anleger mit ihren hohen Zinsversprechen, wobei die Anleger laut Zederbauer eindeutig "Risikokapital" zur Verfügung stellen. Obwohl das Geld nur indirekt in Immobilien fließt, glauben viele Anleger an ein sicheres Investment. Diese Annahme ist jedoch trügerisch, denn die Investoren gehen de facto keine echte Immobilienbeteiligung, sondern nur ein Finanzierungsgeschäft ein. Dabei sind sie lediglich ein nachrangiger Vertragspartner, der die Projektrisiken mitzutragen hat und im Insolvenzfall an der letzte Stelle unter den Gläubigern steht.

Vier Angebote im Sachwertradar
Vor diesem Hintergrund hat sich FONDS professionell vier aktuelle Immobilien-Crowdinvestments von Dagobertinvest, Reval, Home Rocket und Rendity angesehen. Sie zeichnen sich durch erhebliche Qualitätsunterschiede aus, die sich aber im Zins, den die Anleger versprochen bekommen, gar nicht bemerkbar machen. Differenzen gibt es nicht nur bei den Projekten, sondern auch bei der Qualität der Informationsunterlagen. (ae)

Den vollständigen Artikel über die Crowdinvestment-Angebote finden Sie im "Sachwertradar" in der Ausgabe 4/2019 von FONDS professionell, die in den kommenden Tagen erscheinen wird. Angemeldete KLUB-Mitglieder können den Artikel auch im E-Magazin lesen.