FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2025

Sachwert radar Krisen nähren die Hoffnung der Investoren, zu Beginn des darauf folgenden Aufschwungs günstige Opportunitäten zu ergattern und ordentlich Rendite zu machen. Aber so einfach ist es nicht. E in Markt, zwei Welten. Während in immer mehr Immobilienberichten von einem Marktaufschwung zu lesen ist, bekommen Anleger das Gegenteil zu spü- ren. Unzählige Investments bleiben die versprochenen Zinsen und Rückzahlun- gen schuldig. Nur hinter vorgehaltener Hand geben erfahrene Marktteilnehmer zu, dass die Krise noch nicht überstanden ist und heuer weitere Ausfälle zu erwarten sind. Im aktuellen Umfeld ist daher die Plausbilitätprüfung von Gewinnerwartun- gen ein absolutes Muss, zumal bei schwa- cher Investorennachfrage oft teure Verspre- chen gemacht werden. VOB-Anleihe 2025–2032 Das gilt aktuell für ein Investmentange- bot der Urbanek Real Estate GmbH, die imNovember 2024 den „Vienna Opportu- nities Bond (VOB) 2025–2032“ aufgelegt hat. Der Kupon beträgt zehn Prozent.Was einerseits verlockend klingt, sieht anderer- seits bei näherer Betrachtung nach einem mutigen Geschäftsplan aus. Die im April 2022 mit 10.000 Euro ge- gründete Emittentin besitzt noch keine Immobilien und verfügt über kein nen- nenswertes Vermögen. Geschäftsführender Gesellschafter ist Rechtsanwalt Christoph Urbanek. Er ist auf österreichisches Immo- bilienrecht spezialisiert und gründete im Sommer 2024 seine eigene Kanzlei Urba- nek Law. Die dritte Firma des umtriebigen Juristen heißt Urbanek Finance. Sie orches- triert Immobilien5nanzierungen und bie- tet zusätzlich Maklerdienstleistungen an. Die Anleihe ist in Schuldverschreibun- gen zu je 1.000 Euro Nennwert gestückelt. Das Wertpapier notiert seit Februar 2025 an der Wiener Börse. Die Emittentin will 50 Millionen Euro akquirieren und damit ein Portfolio von Bestandsimmobilien in Wien aufbauen. „Der Fokus liegt auf der Akquisition und Optimierung hochwerti- ger, unterbewerteter Wohnimmobilien, die sofortigen Cash4ow generieren“, heißt es im Bezugsangebot. Die Gebäude sollen „bei Bedarf“ ökologisch saniert und zerti5- ziert werden. Geld verdienen will die Emit- tentin durch Mieteinnahmen und Erlöse aus dem An- und Verkauf der Immobilien. Waghalsiges Investment Der Plan klingt plausibel, hat aber einen Haken: Hochwertige und unterbewertete Immobilien mit einemNetto-Eigenkapital- ertrag von mindestens zehn Prozent gibt es höchstens in Einzelfällen, und wäre das nicht so, würden sie von potenten Investo- ren vomMarkt gesaugt werden. Es besteht eine weitere Krux bei dieser Immobilienanleihe: Die Anleger sollen die Zinsen schon ab 28. Februar 2025 monat- lich erhalten und dementsprechend schon bevor Immobilien angekauft wurden. Bis Ende Februar waren laut Urbanek rund fünf Millionen Euro platziert, aber noch keine Investitionen getätigt. Zunächst sol- len „Bestandsimmobilien gekauft werden, bei denen kein Sanierungsbedarf besteht und die daher sofort Cash4ows“ generie- ren. Dass solche Objekte, wenn sie hoch- wertig sind, mit einer zweistelligen Eigen- kapitalrendite erhältlich sind, ist eine extrem sportliche Annahme. Das gilt zudem für die Rückzahlung der Anleihe im Februar 2032. Damit das mög- lich ist, müssen grob kalkuliert unter Be- rücksichtigung der Anscha-ungs-, Sanie- rungs-, Finanzierungs-, Verwaltungs- und Nebenkosten die Immobilien im Durch- schnitt um etwa 50 Prozent teurer verkauft werden, als sie im Einkauf gekostet haben. PV: Sale and Lease Back Von der Verzinsung her nicht so hoch- trabend, jedoch im Geschäftsmodell klarer sind die Investmentangebote der Nobile- group NIG in Wien. Das Unternehmen er- richtet in Kooperation mit Gemeinden und Unternehmen in Österreich Photo- voltaikanlagen, die an Investoren verkauft werden und von diesen zu einem festste- henden jährlichen Mietzins zurückgemie- tet werden (Sale and Lease Back). Ange- FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwertinvestments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 150 fondsprofessionell.at 1/2025 FOTO: © ANTTO | ADOBE.STOCK.COM