FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2024

kritisch gesehen, insbesondere wenn sie variabel verzinst fremdfinanziert wurden und die Einnahmenkalkulationen sehr opti- mistisch angelegt waren. Wie schätzen Sie die Risiken bei den Vorsorgewohnungen ein? Die klassischen Vorsorgewohnungen sind in der Regel keine geförderten Immobilien. Hier sind also vielerorts sehr optimistische Marktmieten und Indexierungen kalkuliert worden. Die Mieten können jedoch nicht überall so stark anziehen, weil die Mieter nicht jeden Preis zahlen können. Deshalb werden viele Anleger in den nächsten Jah- ren vermutlich ein Problem bekommen. Welche Lösung schlagen Sie für das Dilem- ma der steigendenWohnkosten vor? Die geförderte Altbausanierung ist ein An- satz, um gesamtwirtschaftlich Entspannung zu bringen. In der Steiermark haben wir eine gesunde Förderstruktur, die Anfang 2023 sogar erweitert wurde. Ich wünsche mir, dass andere Bundesländer nachziehen. Bei den neuen Förderungen sind unter an- derem zudem strengere Vorgaben in Rich- tung energieeffizienter und nachhaltiger Bauweise enthalten, was in der gesamtwirt- schaften Betrachtung ebenfalls positiv zu sehen ist. Denn die Mieter zahlen rund ein Drittel weniger als bei frei finanzierten Wohnungen. So bleibt Wohnen leistbar. Ohne Förderungen geht es nicht? Das glaube ich nicht,weil das Anreizsystem fehlt. Deshalb fordert der Fachverband Immobilien schon länger steuerliche Anrei- ze. Im Bauherrenmodell haben wir beides: Förderungen, die günstige Mieten erlau- ben, und steuerliche Anreize durch eine verkürzte Abschreibungsdauer. Es muss nicht immer beides geben, aber wenn es zusätzliche steuerliche Anreize gäbe, würde die Bereitschaft der Investoren steigen, zu investieren und günstiger zu vermieten. Ich bin skeptisch: Bei Steuervorteilen ist es besonders attraktiv, teurer zu bauen, weil die Abschreibungen höher sind. Das haben Sie recht. Das war vor einigen Jahren noch so. Das geht aber jetzt kaum mehr, weil sich die steuerlichen Rahmen- bedingungen nicht verändert haben. Aller- dings haben sich die Baukosten in den letz- ten zehn Jahren fast verdoppelt, die Erlöse aber nicht. Folglich muss beim Overhead gekürzt werden. Die Honorare und soge- nannten Weichkosten eines seriösen Bau- herrenmodells liegen nur noch bei zehn bis 15 Prozent und nicht mehr bei 20 Pro- zent aufwärts. Die Zeit, da Bauherrenmo- delle nur wegen der steuerlichen Verlustzu- weisungen gezeichnet wurden, ist vorbei. Überteuerte Projekte können sich rächen, wenn der Förderzeitraum ausläuft und die Mieten im freienWettbewerb stehen? Korrekt, deshalb sollte man auf vorsichtige Planungsparameter achten. Da die Investo- ren zu Recht kritischer geworden sind, gibt es kaum noch solche Modelle. Wie kann denn Bauen generell günstiger werden – ohne Berücksichtigung von För- derungen oder Steuervorteilen? Allein nur Bauverfahren zu vereinfachen und zeitlich abzukürzen wäre ein Ansatz, weil dadurch weniger Vorfinanzierungs- kosten entstünden. Zudem glaube ich, dass wir den ausgesprochen hohen Qualitätsan- spruch an Wohnraum überdenken sollten. Mein Eindruck ist eher, dass trotz des billi- gen Geldes nicht höherwertiger, sondern so günstig wie möglich gebaut wurde, damit die Projektentwickler ihre Margen halten konnten. Überspitzt gesagt: Es wurde für 5.000 verkauft, aber nur für 2.000 gebaut. Das mag in manchen Fällen so gewesen sein, aber mehrheitlich bestimmt nicht so extrem, wie Sie es darstellen. Wir bewegen uns zumindest bei Bauherrenmodellen im reglementierten Bereich, und hier gibt es klare Bauvorgaben. In der Steiermark » Die Zeit, da Bauherren- modelle wegen der steuerlichen Verlust- zuweisungen gezeichnet wurden, ist vorbei. « Stefan Koller, Pericon FOTO: © GÜNTER MENZL SACHWERTE Stefan Koller | Pericon 148 fondsprofessionell.at 1/2024