FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2024

Haftungsfälle vermeiden Aktuell befindet sich der Immobilienmarkt in einer durchaus kritischen Phase. Anlageberater sollten daher bei der Vermittlung von Immobilieninvestments derzeit besonders achtsam sein. D ie aktuell schwierige Situation auf dem Immobilienmarkt hat sich ins- besondere in den letzten zwei Jahren ver- schärft, beginnend mit den Zinserhöhun- gen der meisten Zentralbanken und der konjunkturellen Abkühlung auf den Immobilienmärkten als direkte Folge. Die Immobilienpreise begannen zu stagnieren oder sogar zu sinken, insbesondere in Märkten, die zuvor einen starken Preis- anstieg verzeichnet hatten. Diese Situation hat sich bis 2024 weiter verschärft und führt in vielen Regionen zu einer rückläu- figen Nachfrage und einer insgesamt ange- spannten Marktsituation. Wie lange diese Situation anhält, hängt von vielen unter- schiedlichen Faktoren ab, etwa der Geld- politik der Zentralbanken, der wirtschaft- lichen Entwicklung in den Zielländern und der globalen Marktlage. Gerade in sol- chen Zeiten rückt die Haftung des Anlage- beraters für Verluste am Kapitalmarkt in den Fokus der Anleger. Umso wichtiger ist das richtige Verhalten des Anlageberaters, um mögliche Haftungsfälle zu vermeiden, wenn ein Kunde heute noch ein Immo- bilieninvestment wünscht. Produktbezogene Risikoaufklärung Das größte Spannungsfeld in der Praxis stellt die Frage dar, wann eine ausreichende Aufklärung über die mit dem jeweiligen Finanzinstrument verbundenen Risiken vorliegt. Dies hängt vom konkreten Pro- dukt ab – gesetzlich ist lediglich vorgese- hen, dass dem Anleger die mit Immobi- lienfonds verbundenen Risiken (Marktrisi- ko, Liquiditätsrisiko etc.) zu erläutern sind. Auf welche Art und Weise die Aufklärung passieren muss, lässt das Gesetz aber offen. Die Rechtsprechung gibt allerdings zumin- dest eine bestimmte Stoßrichtung vor und erwartet sich, dass mit dem Anleger nicht nur abstrakt über das Risiko gesprochen wird und dieses nicht verharmlost bezie- hungsweise als auf „seltene Extremfälle“ beschränkt dargestellt wird (vgl. VwGH Ra 2015/02/0172). Auch auf das Totalverlust- risiko ist jedenfalls hinzuweisen, da ansons- ten in der Regel ein Beratungsfehler vor- liegt (vgl. z.B. OGH 2 Ob 133/16x). Damit erwartet die Rechtsprechung, dass konkrete und realistische Risiken zu erörtern sind. Insolvenzrisiko Aber ist damit auch auf jedes denkbare Risiko hinzuweisen, etwa das Insolvenzrisi- ko? Hier ist die Rechtsprechung weniger anlegerfreundlich: Sie ist bei allgemein bekannten Risiken zurückhaltender und setzt voraus, dass die Kunden auch den all- gemeinen Hausverstand einsetzen. Daher besteht etwa keine generelle Pflicht, auf das allgemeine Insolvenzrisiko hinzuweisen (OGH 3 Ob 187/18y), solange für einen Anlageberater keine konkreten Anhalts- punkte bestehen, dass die Insolvenz kurz bevorsteht.Wusste der Anlageberater daher von einer drohenden Insolvenz nicht – und musste er auch von einer solchen nicht wissen –, so droht grundsätzlich keine Haftung. Die Haftungsfälle der Rechtsprechung in diesem Zusammen- hang knüpfen vielmehr daran an, dass der Anlageberater (nur) über unzureichende Kenntnisse verfügt, also über (risikoträch- tige) Umstände nicht aufgeklärt hat, die ihm sonst bekannt sein mussten. Die schwierige Lage am Immobilien- markt geht auch an Immobilienfonds nicht spurlos vorüber. Gerade in solchen Zeiten rückt die Haftung des Anlageberaters für Verluste am Kapi- talmarkt in den Fokus der Anleger. STEUER & RECHT Immobilieninvestments 264 fondsprofessionell.at 3/2024 FOTO: © MAKSYM | STOCK.ADOBE.COM | GENERIERT MIT KI