FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2024

ten Renditeniveaus haben beide Gruppen begonnen, ihre Immobilienquoten zumin- dest auf neutral zu stellen. Seit 2023 ist die Attraktivität von kurzfristigen Anleihen we- sentlich größer. Auch Privatinvestoren sind in dieses Segment gewechselt. Und schließ- lich sind die erwarteten Zinssenkungen bisher nicht in demMaße gekommen. Wie geht es Ihrem Fonds Semper Real Estate, bei dem Sie im Herbst 2023 die Auszahlung des Rücknahmepreises aus- setzen mussten, wirtschaftlich? Dem Fonds geht es in dem Sinne ausge- zeichnet, dass das Portfolio wirtschaftlich kerngesund ist. Durch die Aussetzung der Rückzahlung ist der Fonds im Interesse der Anleger, die nicht aussteigen und investiert bleiben, stabil. Das zeigt, dass der Gesetz- geber eine kluge Regelung getroffen hat. Das heißt aber nicht automatisch, dass die Immobilienperformance gut ist. Der Fonds steht gut da! Wir haben einen Vermietungsgrad von fast 96 Prozent, und fast alle Mietverträge sind indexiert. Dadurch steigen unsere Mieteinnahmen. Natürlich sind auch die notwendigen Mittel vorhanden, um Verbesserungen im Portfolio, Instandhaltungen und Instand- setzungen vorzunehmen. Sie führen in demFonds eine „strategische Portfoliobereinigung“ durch. Wie passt das zum „kerngesunden Portfolio“, von demSie eben gesprochen haben? Wir verkaufen tendenziell Objekte an weniger prägnanten Standorten, also weni- ger in Wien, sondern mehr in Kreisstädten. Und es handelt sich eher um Objekte, die einen geringeren Nachhaltigkeitsstatus haben. Diese Immobilien weisen aber eine um einen Tick höhere Rendite auf, und da- für gibt es Interessenten wie zum Beispiel Family Offices, Stiftungen oder Privatinves- toren, die eben nicht so sehr auf Nachhal- tigkeit fokussiert sind. Sie waren optimistisch, die Immobilien zügig verkaufen zu können, was aber nicht der Fall ist. Was bedeutet das für die Anle- ger des Semper Real Estate? Das werden wir zu Herbstbeginn sehen. Derzeit laufen Immobilientransaktionen mit deutlich mehr als 100 Millionen Euro. Und ich erwarte noch für das Kalenderjahr 2024 zahlreiche Abschlüsse inklusive Kauf- preiszahlungen. Es ist aber nicht ausge- schlossen, dass die Auszahlung im gesetz- lichen Rahmen noch einmal für bis zu zwölf Monate ausgesetzt wird. Wo stehen Sie liquiditätsmäßig? Zurzeit sind es etwa sechs Prozent, und wir streben 20 Prozent an. Rechtlich braucht man mindestens zehn Prozent. Womit müssen die Anleger rechnen, die im Fonds investiert bleiben? Erwarten Sie wei- tereWertberichtigungen? Ich glaube, das Schlimmste ist vorbei. Wir haben ja Sonderbewertungen vorgenom- men, und für das zweite Halbjahr 2024 erwarte ich nur noch punktuell leicht negative Bewertungsergebnisse. Über das gesamte Portfolio könnte das ein bis ein- einhalb Prozent ausmachen. Im kommen- den Jahr rechne ich mit positiven Ergebnis- sen sowohl in der Bewirtschaftung als auch bei der Bewertung.Dabei werden uns auch die aus heutiger Sicht auf das Jahr 2025 ver- schobenen Zinssenkungen helfen. Vielen Dank für das Gespräch. ALEXANDER ENDLWEBER FP » Durch die Aussetzung der Rückzahlung ist der Fonds im Interesse der Anleger, die nicht aus- steigen, stabil. « Louis Obrowsky, LLB Immo KAG KURZ-VITA: Louis Obrowsky Der Jurist und Betriebswirt Louis Obrowsky, Jahrgang 1968, ist seit Oktober 2010 Geschäftsführer der LLB Immo KAG (früher Semper Constantia Immo Invest GmbH) und unter anderem für den Immobilienfonds Semper Real Estate ver- antwortlich. Der Fonds wurde 2004 noch unter dem Dach der Semper Constantia Privatbank aufgelegt. Obrowsky ist Präsi- dent des Verbands der Institutionellen Immobilieninvestoren. FOTO: © MARLENE FRÖHLICH I LUXUNDLUMEN SACHWERTE Louis Obrowsky | LLB Immo KAG 144 fondsprofessionell.at 3/2024