FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2024

den tendenziell kleine und erst mit wach- sendem Portfolio größere Objekte gekauft. Es liegt also in der Natur der Sache, dass aus einem Portfolio nach einigen Jahren die zuerst erworbenen Objekte wieder ver- kauft werden. Ein Immobilienfonds ist ein Bestandshalter und kein Immobilienent- wickler. Das heißt, wir können sehr wohl das Refurbishment eines Objekts machen, sind aber von den Kapazitäten her nicht darauf eingestellt, ein großes Portfolio zu revitalisieren oder umzubauen. Deshalb werden Objekte, die im Immobilienlebens- zyklus ans Ende kommen, abgestoßen. Das ist ein natürlicher Prozess. Bis vor zwei Jahren hat man das aber nicht so gesehen oder nicht formuliert? Wir verkaufen solche Objekte schon seit 2017. Das hat auch damit zu tun, dass sich die Einstellung zur Nachhaltigkeit geändert hat. Im Jahr 2004 stand sie noch nicht so sehr im Vordergrund wie das jetzt 2024 der Fall ist. Nicht nur institutionelle, sondern auch private Investoren wollen nachhaltige Produkte. Deshalb kommt es auch bei Publikumsfonds zu einem Selektionspro- zess mit strengen Nachhaltigkeitskriterien. Ist das Thema Nachhaltigkeit angesichts der anderen Marktprobleme und der Her- ausforderung „Leistbares Wohnen“ nicht ein bisschen in den Hintergrund geraten? Das ist eine berechtigte Frage. Im Interesse unserer Umwelt muss die Gesellschaft nachhaltiger werden. Die Veränderungen müssen aber natürlich finanzierbar sei. Deshalb betrachten wir Nachhaltigkeit nicht nur im ökologischen, sondern auch im ökonomischen und sozialen Sinne.Wir betrachten ein Mietverhältnis als eine lang- jährige Partnerschaft. Die Konjunktur ist schwach, die Pleitewelle rollt und die Arbeitslosigkeit steigt. Bereitet Ihnen die gesamtwirtschaftliche Situation imdeutschsprachigen Raumkeine Sorgen? Wir beobachten die Situation sehr genau, erwarten bei unseren Gewerbeimmobilien aber keine Probleme. Unsere größte Asset- klasse sind Büros, und diese sind weit über- wiegend an die öffentliche Hand vermietet. Gerade in Krisenzeiten ist das ein großer Vorteil. Das gewerbliche Wohnsegment ist ebenfalls stabil. Herausforderungen sehen wir im Einzelhandel, vor allem in inner- städtischen Einkaufsstraßen und in Shop- pingcentern.Wir setzen daher seit 2015 auf Nahversorgungs- und Fachmarktzentren. Hier werden die Güter des täglichen Bedarfs verkauft, die immer benötigt wer- den. Die Mieten sind vergleichsweise moderat, und deshalb ist dieses Segment resilienter als der restliche stationäre Handel. Die Krisen der vergangenen Jahre zeigen, dass das inVerkaufsunterlagen theoretisch beschriebene Einnahmenrisiko real ist, weil sich viele neben den Betriebs- und Perso- nalkosten die steigenden Mieten nicht leis- ten können. Langfristig ist eine Immobilien- investition nur stabil, wenn die Mieter über alle Konjunkturzyklen durchhalten. Das ist richtig. Deshalb ist es wichtig, auf die Mieter zu achten und etwaige Proble- me, wenn möglich, gemeinsam zu lösen. Wie nehmen Sie die Stimmung gegenüber den offenen Immobilienfonds wahr? Differenziert! Bei unseren Spezialfonds ist die Nachfrage stabil bis wachsend. Hier konnten wir heuer schon interessante Investitionen tätigen. Bei den Publikums- fonds gibt es nach wie vor Mittelabflüsse quer über die gesamte Branche. Woran liegt das Ihrer Meinung nach? In den vergangenen Jahren waren die Immobilieninvestitionen relativ gesehen hochattraktiv, und deshalb wurden sie in Portfolios stark oder sogar überproportio- nal gewichtet, sowohl von privater als auch von institutioneller Seite.Mit den geänder- » Objekte, die im Immo- bilien-Lebenszyklus ans Ende kommen, werden abgestoßen. Das ist ein natürlicher Prozess. « Louis Obrowsky, LLB Immo KAG FOTO: © MARLENE FRÖHLICH I LUXUNDLUMEN fondsprofessionell.at 3/2024 143