FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2024

häuser, die aufgrund der gesetzlichen Rege- lung in der Miethöhe beschränkt sind und trotzdem bis zu 7.000 Euro pro Quadrat- meter kosteten. Ich habe mich damals gewundert, dass sich jemand traut, das anzubieten. Noch mehr habe ich mich ge- wundert, dass diese Objekte zwei Wochen später eben in der Hoffnung gekauft wa- ren, diese sechs oder neun Monate später weiterzuverkaufen. Das war ein reines Spe- kulationsgeschäft.Denn in diesen Fällen ist die Rendite nicht aus dem Cashflow, son- dern einzig und allein aus einer Wertsteige- rung, die es in Zukunft vielleicht geben wird, darstellbar. Bei einem Preis von 7.000 Euro pro Quadratmeter war das schon damals unwahrscheinlich. Die historisch hohen Preise waren für alle Käufer gleich, auch für die langfristig orien- tierten Bestandshalter! Das ist richtig. Es gab aber Investoren, die unter aufsichtsrechtlichen Parametern auch zu niedrigen Renditen investieren mussten und das Bestmögliche aus der Situation gemacht haben. Mit einer langfristigen Absicherung der geringen Zinsen ist das System immer noch stabil.Man darf nicht vergessen, dass Versicherungen, Pensions- kassen, Mitarbeitervorsorgekassen und In- vestmentfonds mit Negativzinsen konfron- tiert waren. Demgegenüber war ein Invest- ment mit zwei Prozent Rendite attraktiv. Ist eswirklich klug, zu Höchstpreisen einzu- kaufen? Denn dawerdenmit der Immobilie erhebliche Bewertungsrisiken eingekauft, sobald es zu Marktkorrekturen kommt. Es ist sicherlich nicht schlau, zu absoluten Höchstpreisen zu kaufen. Viele langfristige Investoren haben parallel ge- und verkauft und so von den Marktkonditionen auch profitiert. Entscheidend ist: Wenn Sie Immobilieninvestitionen mit einem lang- fristigen Horizont laufend tätigen, können Sie über den Zeitraum von zehn und mehr Jahren ohne prognostizierte Wert- steigerung einen konstanten Ertrag von vier Prozent erzielen. Dann liegt es eben in der Aufgabe des Managers zu entscheiden, ob diese vier Prozent für den langen Zeit- raum und die Risiken attraktiv sind. Wie sehen Sie die Entwicklung der Immo- bilienmärkte, und wo stehen wir heute? Vor allem die Bewertungssituation und die Nachfrage haben sich nachhaltig geändert. Die Ernüchterung war erstmals im Herbst 2022 zu sehen. In Österreich hatte man die Marktveränderung noch nicht so stark mitbekommen, aber auf der „Expo Real“- Messe inMünchen imOktober 2022 haben viele österreichische Marktteilnehmer die Entwicklungen realisiert. Und dann ist es sehr schnell gegangen. In Österreichwurde der Trend verschlafen? Man muss fairerweise sagen, dass die deut- schen Marktteilnehmer wesentlich realisti- scher und rascher reagiert haben als die österreichischen. In Deutschland wie auch im angloamerikanischen Raum wurden die Bewertungsveränderungen schneller weitergegeben. Wie ist das unterschiedliche Tempo zu erklären? In Österreich haben etliche Marktteilneh- mer, aber auch zahlreiche Gutachter die » Manche Marktteil- nehmer, die vielleicht erst zehn Jahre im Geschäft waren, kannten Zinsen nur aus den Geschichtsbüchern. « Louis Obrowsky, LLB Immo KAG FOTO: © MARLENE FRÖHLICH I LUXUNDLUMEN fondsprofessionell.at 3/2024 141