FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2024

Die Zinswende und einige große Pleiten verändern den Immobilien- markt gravierend. FONDS professionell sprach mit Louis Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Immo KAG , über die aktuellen Schwierig- keiten der offenen Immobilienfonds. D as Betongold bröckelt. Seit der Zins- wende machen Immobilieninvesto- ren wieder eine schwere Zeit durch. Auch die offenen Immobilienfonds, über viele Jahre sehr gefragte Publikumslieblinge, haben Probleme. ImOktober 2023 musste der Semper Real Estate der LLB Immo KAG sogar die Anteilsrücknahme vorüber- gehend aussetzen. Ob die Auszahlung der Anleger, die ge- kündigt haben, ab Oktober 2024 wieder aufgenommen wird, steht in den Sternen. Das Fondsmanagement rund um LLB-Ge- schäftsführer Louis Obrowsky arbeitet mit Hochdruck an der Liquiditätsbeschaffung. Allerdings geht der Verkauf von Fondsim- mobilien nicht so schnell über die Bühne wie zunächst erhofft. Generell kämpft die LLB wie die gesamte Branche mit der Zurückhaltung von Investoren und finan- zierenden Banken. Und eine größere Trans- aktion scheiterte auf dem letzten Meter, weil der Käufer doch nicht zahlen konnte. Herr Obrowsky, wie überraschend kamdie Wende auf dem Immobilienmarkt wirklich? Und inwieweit war die Branche zu wenig darauf eingestellt, obwohl es Überhitzungs- erscheinungen gab? Überraschend kam die Wende nicht, wohl aber die Heftigkeit! Dass irgendwann die Zinsen wieder steigen mussten, nachdem sie jahrelang bei null gelegen sind, war eine volkswirtschaftliche Notwendigkeit. Es war aber nicht abzusehen, dass die Zinswende in dieser Ausprägung kommt. Wir haben nämlich in einem extrem kurzen Zeitraum einen Anstieg von einem historisch niedri- gen Niveau bis fast auf ein historisches Hoch in den letzten 30 Jahren erlebt. Mit immobilienspezifischen Themen hat das gar nichts zu tun. Manche Marktteil- nehmer, die vielleicht erst zehn Jahre im Geschäft waren, kannten Zinsen nur aus den Geschichtsbüchern. Hier könnte der Überraschungseffekt größer gewesen sein. Die Branche gingmit Verweisen auf die ho- hen Staatsschulden und Japans Zinspolitik davon aus, dass das Geld billig bleibt und die Preise nur steigen können.Widersprach dies nicht der kaufmännischen Vernunft? Man muss zwischen den verschiedenen Immobilieninvestoren unterscheiden. Prin- zipiell war es klar, dass sich die Wirtschafts- und Zinssituation irgendwann einmal ändern wird und dass damit das Rendite- niveau von Immobilien ein anderes sein wird. Es gab verantwortungsvolle Investo- ren, die langfristig investieren und dazu eine sinnvolle langfristige Fixzinsvereinba- rung mit den damals üblichen sehr gerin- gen Zinssätzen abgeschlossen haben. Das heißt: So eine Investition ist per se lang- fristig abgesichert – natürlich auf dem Ren- diteniveau, das zum Erwerbszeitpunkt gegeben war. Eine Vielzahl anderer Investo- ren surfte auf der Welle mit. Diese haben Immobilien mit dem Ziel erworben, sie nach wenigen Monaten mit beträchtli- chemGewinn weiterzuverkaufen. Das klingt nach reiner Spekulation. Können Sie das konkreter fassen? Ich denke da vor allem an Wiener Zins- „Ich glaube, das Schlimmste ist vorbei“ » Prinzipiell war es klar, dass sich die Wirtschafts- und Zins- situation irgendwann einmal ändern wird. « Louis Obrowsky, LLB Immo KAG SACHWERTE Louis Obrowsky | LLB Immo KAG 140 fondsprofessionell.at 3/2024