FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2023

Sachwert radar Hohe Zinsen machen langweilige Immobilien besonders attraktiv. Bei Projektentwicklungen ist aber äußerste Vorsicht geboten, auch wenn die Investments vermeintlich sicher sind. C rowdinvestments wurden im quali - zierten Finanzvertrieb bisher belächelt, zumal die auf den Internetplattformen an- gebotenen Nachrangdarlehen ein schlech- tes Image haben. Durch die EU-Regulie- rung sind die Schwarm nanzierer aller- dings nicht mehr auf dieses Instrument be- schränkt. Denn Inhaber der ECSP-Lizenz dürfen – sogar europaweit – Kredite, die sonst Banken vorbehalten sind, und Wert- papiere vermitteln. Im September erhielt Dagobertinvest als erste deutschsprachige digitale Vertriebsplattform die Lizenz, kur- ze Zeit später folgte Conda. Die beiden Wiener Unternehmen haben bisher in Summe rund 220 Millionen Euro Investi- tionskapital vermittelt. Konkurrenz belebt das Geschäft Nun darf man gespannt sein, was die Plattformen aus ihren neuen Möglichkei- ten machen. Die umstrittenen Nachrang- darlehen gibt es unter der ECSP-Regulie- rung nicht mehr. Über Kredite und Wert- papiere dürfen für einen Emittenten in zwölf Monaten bis zu fünf Millionen Euro bei Anlegern akquiriert werden.Dabei wer- den Dagobertinvest und Conda von der FMA und nicht mehr von Bezirksbehör- den beaufsichtigt, wie das zuvor unter dem Alternativ nanzierungsgesetz der Fall war. Bei Dagobertinvest steht den Anlegern erstmals ein Immobilieninvestment mit Grundbuchbesicherung o7en. Investitions- objekt ist ein denkmalgeschütztes Mehr- familienhaus in Leipzig im ostdeutschen Bundesland Sachsen. Es wurde 2018 von der BDRE Group erworben und 2019 in zehn Wohneinheiten geteilt. Zwei davon wurden 2022/2023 als Musterwohnungen saniert. Seit dem Sommer werden alle zehn Einheiten zum Verkauf angeboten. Gewagte Prognose Zur Re nanzierung des sehr zentrums- nah gelegenen Projekts will BDRE über die Crowd einen besicherten Kredit in Hö- he von 600.000 Euro aufnehmen.Die Lauf- zeit beträgt 24 Monate und kann einmalig um sechs Monate verlängert werden. Der Fixzins wurde mit zehn Prozent pro Jahr festgelegt, wobei die Zinsen endfällig mit der Tilgung zu zahlen sind. Als Sicherheit erhalten die Anleger ein Pfandrecht im zweiten Rang, das von Dagobertinvest als Treuhänder verwaltet wird. Für die nan- zierende Bank ist im ersten Rang eine Grundschuld über 1,9 Millionen Euro be- stellt. Zusätzlich übernimmt ein BDRE- Geschäftsführer eine Ausfallsbürgschaft für ein Sechstel des Crowdkapitals. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 2,9 Millionen Euro. Davon entfal- len 1,8 Millionen Euro auf den Kaufpreis für die Liegenschaft. Der Entwickler will mit dem Wohnungsverkauf 3,6 Millionen Euro erlösen. Das entspricht einem durch- schnittlichen Verkaufspreis pro Quadrat- meter Nutz:äche in Höhe von 4.600 Euro. Das ist ambitioniert, zumal acht der zehn Wohnungen unsaniert sind. Denn der Im- mobilienscout-Preisatlas weist aktuell an diesem Standort durchschnittliche Woh- nungspreise von nur rund 2.960 Euro aus. Der Marktwert der Liegenschaft liegt nach Angaben von Dagobertinvest laut der Plattform Pricehubble bei knapp 3,2 Mil- lionen Euro.Damit wird argumentiert, dass die Grundschuld für den Kredit der Anle- ger werthaltig ist. Dennoch bleiben trotz bestellter Sicherheiten erhebliche Risiken für die Investoren bestehen. Bei einem tat- sächlichen Nettoverkaufspreis von durch- schnittlich 3.000 Euro würde der Gesamt- erlös nicht ganz bei 2,4 Millionen Euro lie- gen. Das ist weniger als das, was die Bank und die Anleger an Rückzahlung und Zin- sen erhalten müssen. Namensanleihe von Whitestone Mit geringeren Zinsen bei längerer Lauf- zeit wirbt der in Wien ansässige Projekt- entwickler und Bauträger Whitestone um Anlegerkapital. Er begibt zum wiederhol- ten Mal quali zierte Nachrangdarlehen und x verzinste, auf den Namen lautende Orderschuldverschreibungen. Nach Unter- nehmensangaben können die Wertpapiere FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwertinvestments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 156 fondsprofessionell.at 4/2023 FOTO: © ANTTO | ADOBE.STOCK.COM