FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2023

Gegenteil. So berichtet Niko A. Schüler, Head of Real Estate bei Swiss Life Select Österreich: „Da bei der Leibrente keine Fremdmittel und nur geringes Eigenkapital erforderlich sind, ist sie ein bankenunabhän- giges Finanzierungsmodell. Somit wurde es von den aktuellen Zinsentwicklungen nur unwesentlich bis gar nicht tangiert.“ Teilverkauf vs. Leibrente Im Immobilienmarkt positionieren sich Unternehmen, die der Leibrente nicht viel abgewinnen können und deshalb auf das Teilkau nvestment setzen. In diesem Mo- dell werden zu Beginn bis zu 50 Prozent einer Immobilie erworben. Die Verkäufer erhalten sofort den vertraglichen Kaufpreis und auf Wunsch gegen eine Gebühr ein le- benslanges Fruchtgenussrecht. Damit kann die Immobilie selbst genutzt oder sogar auf eigene Rechnung vermietet werden – mit der P icht zur „Schonung der Substanz“, wie es im Gesetz wörtlich heißt. Im Gegenzug muss der „Fruchtnießer“ die Instandhaltungskosten selbst tragen, wobei er eigenständig über Umbau, Reno- vierungen und Sanierungen der Immobilie entscheidet. „Diese Freiheit hat aber keine Auswirkungen auf den Ankaufswert“, be- tont Gerald Beirer, Geschäftsführer von En- gel & Völkers Liquidhome in Österreich. Höhere Flexibilität Das Unternehmen aus Hamburg trat im November 2022 in den österreichischen Markt ein und erfuhr laut Beirer einen „Zuspruch, der unsere Erwartungen bei Weitem übertri t“. In den ersten drei Mo- naten seien 20 Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von rund sieben Mil- lionen Euro abgeschlossen worden. Für das Teilkaufmodell kommen laut Engel & Völ- kers nur Einfamilien- und keine Zinshäu- ser in Frage. Bei den meisten Angeboten können die Verkäufer oder ihre Erben die Immobilien- anteile später zurückerwerben. „Basis für den Kaufpreis ist dann erneut ein gutach- terlich festgestellter Verkehrswert der Immobilie“, so Breier. Die Flexibilität des Teilkaufmodells gegenüber der Leibrente (siehe Übersicht auf dieser Seite) macht es für Verkäufer und Investoren interessant. Während einige Investoren zu einem spä- teren Zeitpunkt die Gesamtübernahme der Immobilie anstreben, verfolgt das in Österreich und Deutschland agierende Wiener Unternehmen Bambus ein anderes Ziel. Geschäftsführer Hörhager hat den Gewinn für alle Beteiligten im Auge: „Wir arbeiten mit unseren Kunden zusammen, um den Verkaufserlös für uns beide zu ma- ximieren. Einen professionellen Miteigen- tümer zu haben ist vielen Kunden sehr wichtig, da die Immobilie mit uns unab- hängig von persönlichen Umständen zum besten Preis verkauft werden kann.“ ALEXANDER ENDLWEBER FP Rudolf-Anton Preyer, Real Contract: „Die Wert- sicherung der monatlichen Leibrentenzahlung ist zurzeit ein schwieriges Thema.“ Franz Hörhager, Bambus: „Mit uns können die Kunden die Immobilie unabhängig von persönlichen Umständen zum besten Preis verkaufen.“ Varianten des Immobilienverkaufs Leibrente Teilverkauf Gesamtverkauf Kaufpreiszahlung in Raten Sofortige Kaufpreiszahlung Sofortige Kaufpreiszahlung Kaufpreis abhängig von der Lebensdauer Lebenserwartung irrelevant Lebenserwartung irrelevant Risikoabschlag vom Marktwert Abschlag je nach Marktlage Abschlag je nach Marktlage Kein verbleibender Liegenschaftsanteil Verbleibender Liegenschaftsanteil Kein verbleibender Liegenschaftsanteil Keine Partizipation an der Wertentwicklung Partizipation an der Wertentwicklung Keine Partizipation an der Wertentwicklung Rückkauf, vererben unmöglich Rückkauf, vererben möglich Rückkauf, vererben unmöglich Kein Entscheidungsrecht in der Liegenschaft Mitspracherecht in der Liegenschaft Kein Entscheidungsrecht in der Liegenschaft Alle Modelle des Immobilienverkaufs haben Vor- und Nachteile. Ausschlaggebend sind die Bedürfnisse des Verkäufers. Quelle:Anbieterangaben SACHWERTE Immobilienrente 142 fondsprofessionell.at 1/2023 FOTO: © REAL CONTRACT, BAMBUS