FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2022

heißt, dass man bei nicht so guten Immo- bilien langfristig gebunden ist. Gleichzeitig ist der Bonus für die Illiquidität dahinge- schmolzen, weil die Immobilienrenditen durch die explodierenden Preise gefallen sind. Dreht sich das jetzt in der aktuellen Marktentwicklung? Die Verzinsung der illiquiden Immobilien ist schon ganz gut. Diejenigen, die vor längerer Zeit eingestiegen sind, haben eine enorme Wertentwicklung mitgenommen. Wer in den vergangenen zwei, drei Jahren gekauft hat, dem steht die Entwicklung noch bevor. Wir haben kein einziges Pro- jekt, bei dem jemand über einen langen Zeitraum betrachtet zu teuer eingestiegen ist. Klar ist aber auch: Wenn ein Anleger schnell Geld braucht, ist die Immobilie die falsche Veranlagungsform. Oder wenn man auf das falsche Pferd gesetzt hat, zum Beispiel auf die falsche Lage oder das falsche Immobilienkonzept. Ein flexibler Ausstieg ist nicht möglich. Das ist richtig, und deshalb müssen Inves- titionen gründlich geprüft werden. In Wien oder in anderen zentralen Lagen kann man aber nicht viel falsch machen. An diesen Standorten sind allerdings die Einstiegspreise entsprechend hoch. Das ist klar. Machen Sie sich in der Vermietung keine Sorgen? Geplante Mietpreissteigerungen könnten etwa nicht durchsetzbar sein, weil die Betriebskosten die Mieter ohnehin bereits stark belasten. In der Vermietung von Vorsorgewohnun- gen ist es schwieriger geworden, weil die Zinsen gestiegen sind und somit eine rela- tiv hohe Miete verlangt werden muss, damit sie sich wirtschaftlich rentieren. Bei Bauherrenmodellen mit einer Förderung gibt es einen fixen Mietzins, der sich unter dem Marktniveau befindet. Deshalb sind diese Immobilien immer voll vermietet. Außerdem steigen mit den Zinsen nach dem Kostendeckungsprinzip die Zuschüsse des Landes. Auch das gibt dem Investor eine erhöhte Sicherheit. Es klingt bei Ihnen so, als wäre das Bau- herrenmodell eine todsichere Anlage. Re- den Sie damit nicht die natürlichen Risiken jeder realwirtschaftlichen Investition klein? Wenn man das Bauherrenmodell richtig auf- und umsetzt, funktioniert es.Natürlich gibt es fallweise Kostenüberschreitungen. Die Auswirkungen auf den Investor sind aber relativ gering, weil die Mehrkosten in die Steuerabsetzung fließen. Laufende Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umlegbar sind, gibt es in den ersten Jahren nicht so viel, weil das Haus nach dem Neubaustandard saniert ist. Schlechte Bauleistungen, die erst nach und nach ans Licht kommen, Kleinreparaturen oder Kosten bei Mieterwechsel sind eben- falls höher geworden. Vor Bauschäden oder Baumängeln ist nie- mand gefeit, das ist aber eine Haftungs- und Gewährleistungsfrage. Die anderen laufenden Kosten müssen natürlich in der Kalkulation berücksichtigt werden. Letztlich finanzieren die Nutzer eine Immo- bilie, siemüssen sich die Miete leisten kön- nen. Machen Sie sich keine Sorgen um die Leistbarkeit desWohnraums, zumal die Be- triebskosten auf allen Ebenen explodieren? Doch, durchaus! Das ist ein ernstes Thema. Besteht angesichts der gesamtwirtschaft- lichen Entwicklung nicht die Gefahr, dass Prognosen von steigenden Mieteinnahmen unter Plan bleiben? Das trifft Investoren, die frei vermieten. Ich weiß nicht, ob ein Mietansatz mit 12, 13 oder 14 Euro funktioniert, vor allem dann, wenn die Wohnung nicht mehr neu ist. Bei den Bauherrenmodellen sind die Mieten, wie gesagt, gedeckelt und nach » Wir haben kein einziges Projekt, bei dem jemand zu teuer eingestiegen ist. « Gerold Pinter, Wohninvest FOTO: © GÜNTER MENZL SACHWERTE Gerold Pinter | Wohninvest 158 fondsprofessionell.at 4/2022