FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2021

Sachwert radar Bauherrenmodelle und Vorsorgewohnungen dominieren die Sachwertinvestments. Zu diesen Angeboten gesellen sich immer mehr Anleihen als reine Zinspapiere mit kurzen Laufzeiten. H inter Premieren stecken monatelange Vorbereitungen und ein Stück harte Arbeit. Schließlich soll den Kunden das neue Produkt auf Anhieb gefallen. Um die Investorengunst bemüht sich zurzeit ganz intensiv die Vertriebsgesellschaft Valuita. Sie brachte kürzlich wie angekündigt ihr erstes Bauherrenmodell in Kooperation mit ihrer Schwestergesellschaft auf den Markt. Immovate „Wohnen im Park“ Das Projekt wird auf dem ehemaligen Gelände der Kirchner Kaserne im zentral gelegenen Bezirk Jakomini der Landes- hauptstadt Graz umgesetzt. Das parkähnli- che Areal mit rund 57.100 Quadratmetern Grundstücksfläche wurde 2016 von Martin Kurschel gekauft. Der Unternehmer ist Eigentümer des Projektentwicklers Immo- vate undMehrheitsgesellschafter von Valuita. Auf demGrundstück entstehen mehrere Immobilien, die Investoren dieses Projekts sollen auf einer Teilfläche das „Haus C“mit 60 Neubauwohnungen und einer Tiefgara- ge errichten. Der Altbestand wird abgeris- sen. Die Bauarbeiten sind vom Frühjahr 2022 bis Juni 2024 geplant. Das gesamte Areal hat im Einkauf rund 200 Euro pro Quadratmeter gekostet. Die Bauherren zahlen für ihr Teilgrundstück und das Abbruch-Altgebäude rund 660 Euro.Diese Verteuerung lässt sich einerseits mit der allgemeinen Marktentwicklung und mit der vorgeleisteten Projektent- wicklung begründen. Aber: Für Planung, steuerliche Konzeption und Wirtschaftlich- keitsanalyse sollen die Anleger noch ein- mal rund 450 Euro pro Quadratmeter zah- len. Insgesamt fallen die Produktkosten üp- pig aus, wie die folgende Rechnung zeigt. Vom 19,7 Millionen Euro großen Gesamt- investitionsvolumen entfallen nur knapp 15,8 Millionen Euro auf den Kaufpreis für die Liegenschaft, die Planung, die Bau- und Baunebenkosten, die unvermeidbaren Er- werbsnebenkosten und die Liquiditätsreser- ven. Somit beträgt die Substanzquote bei diesem Investment nur etwa 80 Prozent. Gewagte Prognosen Am Ende liegt der kalkulierte Geste- hungspreis bei rund 4.450 Euro pro Qua- dratmeter. ImMarktvergleich liegt das Pro- jekt in der oberen Preisklasse: Der Durch- schnittspreis für zentrale Lagen in Graz beträgt unter 4.000 Euro. Die Prognose der Baukosten wurde laut Valuita „aufgrund der derzeitigen Preissituation kurz vor Ver- triebsstart nochmals angehoben“. Eine Fest- preisvereinbarung mit einemGeneralunter- nehmer gibt es jedoch nicht. Nach Fertigstellung werden die Woh- nungen durch die Landesförderung plan- mäßig mit 8,50 Euro netto sehr günstig vermietet. Ein Garagenplatz kostet 55 Euro pro Monat.Die zentral gelegene Immobilie ist damit für Nutzer sehr attraktiv. Die Investoren dürfen in den ersten Jahren eine Vollvermietung erwarten. Nach Ablauf der 15-jährigen Förderdauer erwarten Immo- vate und Valuita allerdings eine „markt- konforme Miete“von mehr als 10,50 Euro. Inwieweit gebrauchte Wohnungen im Jahr 2040 zu diesem Preis vermietbar sind, lässt sich schwer vorhersagen. Richtigerwei- se planen die Initiatoren Kosten für War- tung, Leerstand und Mietausfall in Höhe von 12 Prozent der jährlichen Mieteinnah- men ein. Trotzdem ist der prognostizierte Ertrag von 5,9 Prozent, bezogen auf 28 Pro- zent Eigenkapital,mit Vorsicht zu genießen. IFA-Anleihe 2021/206 Unternehmen mit einer guten Reputa- tion und Bonität profitieren vom aktuellen Zinsumfeld, weil sie so günstig wie nie zuvor Fremdkapital aufnehmen können. Deshalb werden die Kupons bei Unterneh- mensanleihen kleiner – wie zum Beispiel bei der IFA AG. Die Immobilienfirma hat in den vergangenen Jahren zwischen vier und sechs Prozent für Unternehmens- und Projektanleihen gezahlt. Das ist Geschichte, denn für ihre seit Anfang September in Platzierung befindli- che Schuldverschreibung zahlt die IFA nur noch 3,75 Prozent. Das Angebot ist exklu- siv über das Portal ifainvest.at erhältlich. FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwertinvestments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar FOTO: © HTTPS://STREAMLINEICONS.COM 150 fondsprofessionell.at 3/2021