FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2020

*Substanzquote = Kaufpreis in Prozent zu Fondsvolumen | Foto: © Habona D ie Corona-Pandemie ist bei Immobi- lieninvestments angekommen. Im Zuge des verfügten Lockdowns hatten Hotels und Einkaufszentren über Nacht keine Chance mehr, Umsatz zu machen. Dass ausbleibende Mietzahlungen keinen Kün- digungsgrund darstellen dürfen, wie der Gesetzgeber kurzfristig verfügt hat, ist zwar gut gemeint, hilft aber weder den Mietern noch den Vermietern wirklich. Denn die Mietschulden sind nur gestundet, und das Problem wird in die Zukunft ver- schoben, die nicht gerade rosig aussieht. Die Verunsicherung ist groß, und auch andere Immobiliensegmente wie Büro- und Wohnimmobilien sind betroffen. Aber gerade Wohnimmobilien konnten sich relativ schnell – zumindest einstweilen – wieder behaupten (siehe Marktanalyse ab Seite 190). Immobi- lien für den Handel mit Gütern des täglichen Bedarfs, also Lebensmittelgeschäfte und Dro- gerien, scheinen bisher sogar gänzlich unbe- schadet durch die Krise zu kommen. Die bei- den Neuemissionen auf dem Markt der Sach- wertbeteiligungen, die im Folgenden vorge- stellt werden, bieten Investments in die Immo- bilienmärkte Wohnen und Nahversorgung an, die sich bisher als vergleichsweise krisenresis- tent erwiesen haben. Der „Patrizia Grund- invest Wohnen Europa Plus“ ist als Dach- fonds konzipiert. Er investiert über Ziel- fonds europaweit überwiegend in Wohn- immobilien. Der „Deutsche Einzelhandels- immobilien Fonds 07“ von Habona inves- tiert in Supermärkte und Lebensmitteldis- counter – ein Bereich, der sich in den vergan- genen zehn Jahren zunehmend vom sonstigen Ladeneinzelhandel abgekoppelt hat. Systemrelevant In einer Studie namens „Handelsimmo- bilien in der Corona-Krise“ schreibt Hypzert, ein Unternehmen, das Immobiliengutachter zertifiziert: „Unverkennbar ist die unterschied- liche Ausprägung zwischen Food und Non- food, da Lebensmittel und Dinge des tägli- Wohn- und Nahversorgungsimmobilien erweisen sich als relativ krisenstabil. Zwei entsprechende Fondsangebote im Check. Sachwert radar b - Z - a - - - - - FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Habona Invest Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 07 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 92,50 Mio. Euro Eigenkapital: 50.000.000 Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 83,9 % Laufzeit: 30. 6. 2032 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 154,77 % progn. KVG: Hansainvest Hanseatische Investment-GmbH Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 9. 3. 2020 Fondsobjekt: Beteiligung an einer Objektgesellschaft, die Einzelhandelsimmobilien hält Über eine Objektgesellschaft plant der Fonds, ein Portfolio von 20 Einzelhandelsimmobilien zu erwerben. Weil noch kein Objekt angebunden ist, handelt es sich um einen Blindpool. Bei den Vor- gängerfonds ist der Aufbau von breit diversifi- zierten Portfolios durchaus gelungen. Der Anbie- ter hat damit gezeigt, dass er über einen Zugang zu möglichen Investitionsobjekten verfügt. Es soll eine breite Streuung über verschiedene Standorte und Mieter mit möglichst langen Mietvertrags- laufzeiten geben. Es ist daher davon auszugehen, dass der Fonds nach Vollinvestition über eine breite und stabile Einnahmenbasis verfügen wird. Finanzierung: Für den Erwerb des Portfolios sind Eigen- kapital von 50 Millionen Euro (54 Prozent) und Fremd- kapital von 42,5 Millionen Euro (46 Prozent) geplant. Ein Darlehensvertrag liegt noch nicht vor, aber ein – nicht ver- bindliches – Term Sheet. Auf der Ausgabenseite wurden neben laufenden Instandhaltungskosten auch mögliche Revitalisierungskosten kalkuliert, die allerdings nicht aus dem laufenden Cashflow, sondern durch eine weitere Aufnahme von Fremdkapital finanziert werden sollen. Das Verkaufsszenario geht davon aus, dass die Immobilien mit demselben Mietvervielfältiger von 16,5 verkauft werden können, zu dem sie auch eingekauft werden sollen. Erfahrung: Habona ist seit 2009 aktiv und hat bisher ein Investitionsvolumen von rund 500 Mil- lionen Euro realisiert. Von bislang sechs Einzel- handelsimmobilienfonds wurden drei Fonds wie- der aufgelöst und liquidiert. Die Anleger haben dabei Rückflüsse inklusive Kapitalrückzahlung zwischen 131 und 159 Prozent erzielt. Insgesamt verfügt der Anbieter über eine gute Historie im Bereich der Einzelhandelsfonds. Der wirtschaft- liche Erfolg der Beteiligung hängt zunächst davon ab, dass die Immobilien zu den geplanten Kon- ditionen erworben werden können. Wichtig wird ferner sein, dass sich die kalkulierten Mietsteige- rungen realisieren lassen und die Standorte sich positiv entwickeln. Entscheidenden Einfluss hat letztlich das Veräußerungsergebnis. Hier muss sich zeigen, ob im Jahr des Verkaufs ein Faktor realisiert werden kann, der ebenso hoch ist wie der unterstellte Ankaufsfaktor. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Nahversorgungszentrum in Selfkant (Nordrhein-Westfalen) aus dem Portfolio des Vorgängerfonds „Deutsche Einzelhandelsimmobilien 06“. 216 www.fondsprofessionell.de | 2/2020 sachwerte I sachwer tradar