FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2020

Foto: © Tiberius Gracchus | stock.adobe.com D ie digitale Transformation ist im Universum der Sachwertanlagen angekommen. Mit dem Immobi- lien-Token ist ein neues Vehikel ent- standen, um in Immobilien zu investie- ren. „Der Token wird klassische Fonds wahrscheinlich nicht überflüssig ma- chen“, meint Wertgrund-Chef Thomas Meyer. „Er wird aber neben ihnen seinen gleichberechtigten Stellenwert behaupten.“ Als Manager des offenen Immobilienfonds Wertgrund Wohnselect D und Mitinitiator des „Connex Coin“ kennt er beide Welten. Die bislang größte Emission von Immo- bilien-Token bietet FND German RE an. Sie firmierte zuvor als Fundament Group und bekam im September vergangenen Jahres die Gestattung der Bafin, Schuldverschreibungen als Token auszugeben. Nach dem Einstieg des Projektentwicklers Bauwens wurde das Volu- men auf 500 Millionen Euro aufgestockt. Einiges am Immobilien-Token, zum Bei- spiel die Technik der zugrunde liegenden Blockchain, ist neu. Anderes, etwa die recht- lichen Vehikel wie Schuldverschreibungen und Nachrangdarlehen, sind alte Bekannte. Blockchain Unter einem Token muss man sich eine Art digitale Wertmarke vorstellen, die ihrem Eigentümer einen bestimmten Anspruch zusichert. Dieser Anspruch wird durch einen Zahlencode verschlüsselt (kryptiert) und in die Blockchain geschrieben, die im Prinzip nichts anderes ist als eine Datenbank. Allerdings ist sie dezentral organisiert und weltweit auf zahlreichen Rechnern verteilt, die sich wech- selseitig kontrollieren. Dadurch werden Ver- änderungen in der Datenbank unmöglich, die nicht mehrfach bestätigt wurden, was die auf der Blockchain gespeicherten Daten vor Manipulation und Verlust schützt. Vom „Currency Token“, dazu gehört zum Beispiel der Bitcoin, ist der „Security Token“ mit Wertpapiercharakter zu unterscheiden. Die Verbürgung des Anspruchs, der aus ihm erwächst, findet jedoch nicht auf Basis einer hinterlegten Urkunde statt, son- dern als Eintrag auf der Blockchain. Der Nachweis, dass man Inhaber dieses Anspruchs ist, läuft über einen vielstelligen Identifizierungscode, den sogenannten Private Key. Wer den hat, ist Anspruchs- eigner. Verliert man ihn oder geht das Handy oder der Rechner, auf dem der Private Key gespeichert ist, kaputt, ist er weg. Immer mehr Anbieter stellen inzwi- schen jedoch Back-up-Kits zur Verfügung. Aufgehoben und verwahrt wird ein Token in einer sogenannten Wallet, einer digitalen Brieftasche. Immobilien-Token Immobilien-Token werden auch als „Krypto-Assets“ bezeichnet. Von her- kömmlichen Formen indirekter Immo- bilieninvestments unterscheiden sie sich zunächst aber kaum. Hier wie da stellen Anleger einem Unternehmen Geld zur Verfügung, das damit die Errichtung oder den Erwerb, die Bewirtschaftung und gegebenenfalls den späteren Verkauf einer oder mehrerer Immobilien bewerkstelligt. Dabei sollen Mehrwerte geschöpft wer- den, die den Anlegern zusätzlich zur Rückerstattung ihrer Einlage eine Verzin- sung ermöglichen. Viele Anbieter haben zwar bereits versucht, Eigenkapitalprodukte – zum Beispiel Eigen- tumsanteile an einer Objektgesellschaft, die eine Immobilie hält – auf der Blockchain abzubilden. Weil das aber aus regulatorischen Gründen in Deutschland noch nicht darstell- bar ist, gibt es am Markt hierzulande einst- weilen nur das Fremdkapitalinstrument der Schuldverschreibung. Mit einer Ausnahme: Beim Connex Coin von Raay (siehe Tabelle nächste Seite) handelt es sich um ein Nachrangdarlehen. Während sich die anderen als Wertpapier verstehen und entsprechend ihre Handelbarkeit betonen, schließt der Connex Coin jegliche Transak- tion, außer die Rücknahme durch die Emit- tentin, kategorisch aus. Die Blockchain ist eine Schlüsseltechnologie des 21. Jahrhunderts. Höchste Zeit, dass sich auch Investments ihrer bedienen. Ein Bericht über erste Gehversuche. Die tokenisierte Immobilie Die Digitalisierung macht auch vor dem Immobilieninvestment nicht halt. Der Immobilien-Token bildet Wertpapiere auf der Blockchain ab – einstweilen aber mittels herkömmlicher und riskanter Vehikel. » Die Blockchain-Entwicklung ist heute in etwa so weit wie das Internet im Jahr 1992. « Sven Hildebrandt, DLC 198 www.fondsprofessionell.de | 2/2020 sachwerte I immobilien-token