FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2020

ist jedoch immer wieder zu hören, dass Im- mobilien fast zu jedem Preis verkauft werden, weil der Veranlagungsdruck institutioneller Investoren so hoch und infolgedessen der Konkurrenzkampf untereinander entsprechend hart ist. Karl findet das bedenklich: „Wir kön- nen da nicht mitmachen und wollen es auch nicht. Daher dauert die Suche nach preislich und von der Lage her passenden Immobilien immer länger.“ Selbst mit einem funktionierenden Netz- werk im Rücken müssen die Einkäufer über ein möglichst lückenloses Marktmonitoring verfügen. Das bedeutet, dass die Entwicklun- gen noch engmaschiger analysiert und noch mehr Objekte geprüft werden müssen. „Wenn das funktioniert, kommt man noch zu inter- essanten Objekten mit einem ausgewogenen Rendite-Risiko-Verhältnis“, so Fuhrmann. Angesichts der fortschreitenden Rendite- kompression stellt sich die Frage, wie mehr aus einem Investment herausgeholt werden kann. Auf der einen Seite heißt die Devise „Im Einkauf liegt der Gewinn“. Aber anderer- seits muss man die Immobilien nicht nur mit Bedacht kaufen, sondern hinterher auch ordentlich bewirtschaften können. Bei Be- standsobjekten gibt es zwei größere Hebel:  Zum einen ist das der bewusste Einkauf von Leerstand, um danach mit der Vollvermietung den Ertrag zu steigern. Das gehört jedoch nicht zur grundlegenden Investitionsphiloso- phie der Publikumsfonds. LLB-Manager Fuhrmann dazu: „Unser oberstes Ziel ist, bereits beim Ankauf die Rendite aus dem Cashflow hoch zu halten. Der Einkauf von Leerstand ist mehr ein Geschäft für Immo- bilienentwickler oder opportunistische Inves- toren.“ Sein früherer Kollege bei der Union, Kurt Rossmüller, kann sich hingegen vorstel- len, vereinzelt Immobilien mit überschauba- rem Leerstand zu kaufen, wenn der Standort gute Vermietungsperspektiven bietet. Zum anderen sind veraltete Immobilien an attraktiven Standorten eine Option, für die sich aufgrund des hohen Investitionsaufwands kaum jemand interessiert, die aber mit einer Kernsanierung zu einem gefragten hochwer- tigen „Core-Objekt“ weiterentwickelt werden können. Flächeneffizienz und „Green Buil- ding“-Zertifizierungen sind für Mieter und damit auch für die Eigentümer nicht erst seit der Greta-Hysterie ein wichtiges Thema. „Ge- bäude, die diesen Standards nicht mehr ent- sprechen, sind schwerer vermarktbar“, meint Czapek. Gegebenenfalls ist aber nicht nur eine Kernsanierung, sondern eine neue Nutzung zu überlegen, indem beispielsweise ein altes Bürogebäude in ein modernes Wohnhaus verwandelt wird. Fonds schlagen Inflation Die Fondsmanager müssen sich jedenfalls etwas einfallen lassen, wenn sie trotz der Liquiditätskosten weiterhin ansehnliche Ren- diten, die im vergangenen Jahr überraschen- derweise höher waren als 2018 (siehe Tabel- le), erzielen wollen. Dafür ist, betont Ross- müller, nicht nur ein guter Einkauf, sondern auch ein „fundiertes Risikomanagement“ not- wendig. Pessimisten befürchten dennoch, dass die Fonds unter Berücksichtigung der Infla- tion und fallender Immobilienerträge für die Anleger zu einem teuren Geldmarktersatz ver- kommen könnten. Dem widerspricht Czapek: „Solange die Rendite bei oder über der Infla- tionsrate liegt, was derzeit der Fall ist, bleiben offene Immobilienfonds eine attraktive Ver- anlagungsalternative.“ Laut Rossmüller lag die Rendite in der 60-jährigen Geschichte der Fonds in Deutschland fast immer über der Inflationsrate. „Wir gehen sogar davon aus, dass der offene Immobilienfonds seine besten Jahre noch vor sich hat“, glaubt der Union- Manager. Ein Steuerungselement ist die konsequente Begrenzung der Mittelzuflüsse, bei der Fonds nur geöffnet werden, wenn auch tatsächlich Immobilien für das frische Kapital zur Ver- fügung stehen. Das ist aber mit einer strengen Reglementierung der Anteilsausgabe ver- bunden, die dem Vertrieb nicht schmeckt. Die Gesellschaften dürfen sich natürlich nicht von Emotionen lenken lassen. Hier ist Vernunft Trumpf. ALEXANDER ENDLWEBER | FP Foto: © Georg Wilke, Union Investment Kurt Rossmüller, Union Investment: „In Österreich haben Fachmarktzentren eine hohe Bedeutung.“ Peter Czapek, BA Real Invest: „Offene Immobilienfonds bleiben eine attraktive Veranlagung.“ » Wir glauben, dass der offene Immobilienfonds seine besten Jahre noch vor sich hat. « Kurt Rossmüller, Union Investment Real Estate Austria Langfristige Performance der offenen Immobilienfonds Fonds Fondsbeginn Jahresbeginn 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre BA Real Invest Austria 3,35 % 1,06 % 3,48 % 2,74 % 2,74 % 2,94 % Erste Immobilienfonds 2,68 % 0,06 % 2,41 % 2,24 % 2,02 % 2,57 % Erste Responsible Fonds 1,42 % 0,15 % 1,98 % 1,21 % n. a. n. a. LLB Semper Real Estate 4,10 % 0,18 % 2,15 % 2,17 % 2,33 % 3,29 % LLB Semper Real Deutschland 3,55 % 0,62 % 3,76 % 3,76 % n. a. n. a. Union Immofonds 1 2,68 % 0,16 % 2,04 % 2,07 % 1,99 % 2,62 % Die Renditen liegen noch oberhalb der offiziellen Inflationsrate. Das könnte sich ändern, wenn die Preise weiter so stark steigen in den vergangenen zehn Jahren. Quelle: Angabe der Anbieter per 28.2.2020 170 www.fondsprofessionell.at | 1/2020 sachwerte I offene immobilienfonds