FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2020

laut CBRE im Schnitt um rund 30 Prozent gestiegen. Die Spitzenrenditen sind in der zweiten Jahreshälfte 2019 in fast allen Asset- klassen nochmals gefallen und erreichten neue Tiefststände. Bei Wiener Büroimmobilien lag die Spitzenrendite nur noch bei 3,45 Prozent. Wohnimmobilien brachten in den Flächenbe- zirken rund 3,5 Prozent und in den inneren Bezirken nur noch 3,1 Prozent. Auch in Deutschland sind die Renditen mit Ausnahme der Shoppingcenter und Geschäftshäuser zu- rückgegangen. In den „Big 7“-Städten fielen die Bürorenditen auf 2,9 Prozent. Trends verändern die Märkte Die Immobiliensektoren werden von den Experten unterschiedlich eingeschätzt. Insbe- sondere Shoppingcenter stünden unter Druck, heißt es häufig. Kurt Rossmüller, Vorstand der Union Investment Real Estate Austria AG, warnt vor falschen Pauschalisierungen: „Man darf nicht alle Einzelhandelsimmobilien über einen Kamm scheren. In Österreich zum Bei- spiel haben Fachmarktzentren traditionell eine große Bedeutung für die Nahversorgung.“ Es ist allerdings unbestritten, dass sich das Ein- zelhandelsgeschäft langfristig verändert. „Die Verlagerung vom stationären in Richtung Onlinehandel wird sich weiter verstärken“, meint Peter Czapek, CEO der Bank Austria Real Invest. Deshalb werden bestehende Shoppingcenter, die in die Jahre gekommen sind, modernisiert und mit zusätzlichen An- geboten aus dem Entertainment- und Gastro- nomiebereich neu positioniert, anstatt neue Konsumtempel zu errichten. „Da der Han- delsimmobilienmarkt definitiv imWandel ist, haben wir den Portfolioanteil strategisch reduziert“, bestätigt Fuhrmann. Obwohl die Wohnungsmärkte in den Bal- lungsgebieten boomen und von einer anhal- tend hohen Nachfrage ausgegangen werden darf, sind sich die Branchenkenner bezüglich der Nachhaltigkeit des Booms bei den moder- nen Wohnformen („Living-Konzepte“) un- einig. Damit sind beispielsweise Mikrowoh- nungen und „Serviced Apartments“ gemeint. Peter Karl ist einer der Skeptiker: „Es wird der Anschein erweckt, als ob auf einmal alle Mieter auf so kleiner Fläche wohnen wollen. Das ist meines Erachtens nicht der Fall. Außerdem sind hier die Mietpreise sehr hoch, was vermeintlich zu höheren Renditen führt. Dabei sind diese Wohnungen meist nur eine Übergangslösung, und eine hohe Mieterfluk- tuation ist die Folge.“ Nicht zuletzt deshalb hält die LLB die alternativen Wohnformen für ein Nischenprodukt, das mit dem höheren Risiko im Vergleich zum klassischen Wohnen eher für institutionelle und weniger für private Investoren geeignet sei. Geduld in der Akquisition Die Researchdaten und die Markterwartun- gen zeigten jedenfalls bis zum Ausbruch der Coronavirus-Krise an, dass der Nachfrage- überhang auf der Investorenseite die Immo- bilienpreise weiter steigen lässt, weil das Zins-, Geldmarkt- und Anleihenumfeld es gar nicht anders zulassen. Der Renditeunterschied zu zehnjährigen österreichischen Staatsanlei- hen soll laut CBRE trotz eines Rückgangs heuer noch bei 3,3 Prozent liegen. Nationale und internationale Investoren versuchen ihr Kapital vordergründig in den Ballungsgebieten, die als sichere Häfen gelten, anzulegen. Dazu gehören in Österreich nicht nur Wien und der Speckgürtel, bestätigt Fuhr- mann: „Die großen Landeshauptstädte ent- wickeln sich insgesamt gut. In Graz und Linz kann die dynamischste Preisentwicklung beobachtet werden. Hier sind insbesondere bei Wohnimmobilien deutliche Renditerückgänge zu verzeichnen.“ Unter der Voraussetzung, dass sich nach der Virus- nicht auch noch eine Wirtschaftskrise manifestiert und weiterhin so viel Investitions- kapital auf dem Markt ist, dürfte es für die Publikumsfonds schwierig bleiben, vernünf- tige Immobilien mit einem akzeptablen Ren- dite-Risiko-Verhältnis zu finden. „Das wird zunehmend herausfordernder, aber durch unsere langjährige Marktpräsenz haben wir weiterhin Zugang zu attraktiven Investitions- möglichkeiten“, versichert Czapek. Im Markt Lars Fuhrmann, LLB Immobilien: „Das Investitionsumfeld gestaltet sich weiter herausfordernd.“ Peter Karl, Erste Immobilien: „Die Suche nach passenden Immobilien dauert immer länger.“ Kalenderjahresperformance der offenen Immobilienfonds Fonds ISIN 2015 2016 2017 2018 2019 BA Real Invest Austria AT0000634357 2,72 % 2,79 % 2,16 % 2,33 % 3,20 % Erste Immobilienfonds AT0000A08SG7 2,12 % 1,30 % 1,64 % 2,64 % 2,67 % Erste Responsible Fonds AT0000A1LNT8 n. a. n. a. 0,99 % 0,80 % 2,03 % LLB Semper Real Estate AT0000622980 3,13 % 2,24 % 2,32 % 2,33 % 2,14 % LLB Semper Real Deutschland AT0000A1V030 n. a. n. a. 2,22 % 3,13 % 3,44 % Union Immofonds 1 AT0000632195 2,07 % 1,84 % 1,88 % 2,29 % 2,04 % Obwohl die Immobilienpreise stark steigen, ist die Performance bei manchen Fonds im Jahr 2019 gestiegen. Quelle: Angabe der Anbieter » Die Verlagerung vom stationären Richtung Onlinehandel wird sich weiter verstärken. « Peter Czapek, Bank Austria Real Invest www.fondsprofessionell.at | 1/2020 169