FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2019

Foto: © Roberto1977 | Dreamstime.com D ie Europäische Zentralbank (EZB) be- kommt in Kürze eine neue Präsidentin. Eine Zinswende wird es mit Christine Lagarde jedoch nicht geben. Im Gegenteil, niemand zweifelt daran, dass sie am Kurs des aktuellen EZB-Präsidenten Mario Draghi festhalten und die Zinsen weiterhin niedrig halten wird. Für die Immobilien- preise heißt dies, dass sie aller Voraussicht nach weiter steigen werden, weil noch mehr Kapital in die Assetklasse fließt. An Immobilien führt trotzdem kein Weg vorbei: Einerseits sind Hypothekardarlehen so günstig wie noch nie, und andererseits ist der Spread zwischen dem risikolosen (Negativ-)Zins und der Immobilienrendite immer noch intakt. Wertsecure Koloniestraße Davon profitieren beispielsweise die Anbie- ter von Bauherrenmodellen. Die Wertsecure GmbH aus Linz ist seit eineinhalb Jahren auf dem Markt und feierte eine gelungene Pre- miere, wobei es zu geringfügigen Verzögerun- gen kam. Denn eigentlich wollte die Gesell- schaft ihr erstes Bauherrenmodell in der Brei- tenfurter Straße in Wien im Zeitraum von April bis September 2018 platzieren (siehe FONDS professionell Ausgabe 2/2018 auf Seite 138). Finalisiert wurde der Vertrieb letzt- lich dann im ersten Quartal 2019. Nun haben die beiden Initiatoren Julia Holzinger und Harald Kitzberger ihr zweites Investment- angebot veröffentlicht und dafür ein etwas kleineres Projekt ausgewählt. In der Koloniestraße 17 im 21. Wiener Bezirk (Floridsdorf) soll eine Investoren- gemeinschaft einen bestehenden Altbau sanie- ren und ausbauen und im Hof zusätzlich einen Neubau errichten. Dadurch entstehen laut Plan 20 Wohnungen mit 1.242 Quadratmeter Nutz- fläche zuzüglich Balkonen, Terrassen und Gärten. Wertsecure hat den Baubeginn im September 2020 und eine Bauzeit von rund einem Jahr vorgesehen. Die Liegenschaft befindet sich im Norden Wiens jenseits der Donau im zentral gelege- nen Bereich des stadtauswärts weniger dicht besiedelten Bezirks. Die Koloniestraße geht von der Prager Straße ab, die mit 4,7 Kilo- meter Länge eine zentrale Verkehrsader von Floridsdorf ist. In der Nähe der Liegenschaft befinden sich der Knotenpunkt Floridsdorfer Spitz, die nördliche Donauinsel und das Shop- ping Center Nord. Das Objekt ist via Bus und Straßenbahn, die zur Schnell- und U-Bahn führen, an den öffentlichen Nahverkehr an- gebunden. Der Anschluss an die Autobahn befindet sich in unmittelbarer Nähe. Hohe Kosten In der Projektkalkulation beträgt das Ge- samtinvestitionsvolumen 6,1 Millionen Euro. Das Grundstück und das Bestandsgebäude kosten inklusive Nebenkosten 1,66 Millionen Euro. Für die Baukosten wurden 2,84 Millio- nen Euro angesetzt. Somit belaufen sich die harten Kosten des Projekts auf 4,5 Millionen Euro. Die nicht substanzbildenden Planungs- und Finanzierungskosten sind mit knapp 1,6 Millionen Euro – das entspricht 26 Prozent – wieder relativ hoch und verschlingen fast komplett das geplante Eigenkapital. Denn Wertsecure schlägt vor, dass die In- vestoren das Projekt mit 1,8 Millionen Euro Eigenkapital, einem geförderten Darlehen von 860.000 Euro und rund 3,4 Millionen Euro Bankkredit finanzieren. Die günstigen Finan- zierungsbedingungen kommen dem Bauvor- haben sicher zugute. Sowohl für die einjährige Bauzeitfinanzierung als auch für den 15-jäh- rigen Bankkredit ab Fertigstellung rechnet der Initiator mit einen Zinssatz von 2,0 Prozent in den ersten zehn Jahren und 3,5 Prozent in den Folgejahren. Der Investmentplan sieht vor, dass die Immobilie am 1. November 2021 voll ver- mietet ist. Die erwartete Nettokaltmiete beträgt neun Euro pro Quadratmeter und Monat. Bereits ab dem Jahr 2023 wurden die Mieteinnahmen mit 2,0 Prozent pro Jahr indexiert. Dadurch steigt die Monats- miete bis zum Jahr 2042, in dem die förde- rungsbedingte Deckelung nicht mehr gilt, auf 14,85 Euro. Aus heutiger Sicht ist das eine marktübliche, aber wirtschaftlich sportliche Prognose. Aktuell liegen die freien Mieten in Floridsdorf laut „Wohnungsmarktbericht 2019“ von Buwog und EHL bei knapp unter zehn Euro. Positiv zu erwähnen ist, dass die laufenden Kosten für die Immobilie und die Investorengemeinschaft mit zehn Prozent einer Jahresmiete im Marktvergleich sehr konservativ angesetzt wurden. Mit den genannten Prämissen erzielt der Anleger, der nicht Barzeichner ist, sondern etwa 56 Prozent Bankkredit einsetzt, in den ersten 15 Betriebsjahren ab Fertigstellung – nicht zuletzt wegen hohen Werbungskosten – eine jährliche Nachsteuerrendite von 3,6 Pro- zent. Das ist das beste Verkaufsargument, das der Projektinitiator hier hat. Arax ACP 2019 Investitionen in Unternehmen, die externes Kapital für das Erreichen ihrer Geschäftsziele benötigen, sind an sich eine lukrative Finanz- anlage – zumindest wenn sie von professio- nellen Managern strukturiert und gemanagt werden. Vor Kurzem hat die Wiener Invest- mentfirma Arax Capital Partners eine neue Beteiligung aufgelegt, mit der Anleger mittel- bar in junge, aufstrebende österreichische Unternehmen aus dem High- und Biotech- Bereich investieren. Arax betreibt dieses Geschäft seit etwas mehr als zehn Jahren. Emittentin ist die ACP 2019 GmbH & Co. KG. An dieser Gesellschaft erwerben die In- vestoren Kommanditanteile mit Mitwirkungs- und Kontrollrechten. Alternativ ist eine Inves- tition über einen Treuhänder, die BVT Betei- ligungsverwaltung und Treuhand GmbH in Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Die hartnäckige Nullzinspolitik wertet Real Assets weiter auf, und der Druck auf die Immobilienrenditen nimmt weiter zu. Das macht Private Equity interessant. 158 www.fondsprofessionell.at | 3/2019 sachwerte I sachwer tradar