FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2019

Hinzu kommt ein weiterer Aspekt: Die Mieter müssen sich die Apartments leis- ten können. Wie gehen Sie damit um? Bei frei finanzierten Objekten ist das sicher ein kritisches Thema. In den Bauherren- modellen sind die Mieten allerdings im För- derzeitraum gedeckelt. Daher mache ich mir keine Sorgen, dass man sich unsere Apart- ments nicht leisten kann. Wie sieht denn Ihr Exit-Szenario aus, wenn die Apartments nicht so gut nach- gefragt werden und der Betreiber den Pachtvertrag nicht verlängert? Die speziellen Immobilien können ja nicht einfach so anders genutzt werden. Generell müssen alle Immobilien zu mindes- tens 85 Prozent barrierefrei gebaut werden. Das betreute Wohnen in „normale“ Wohnun- gen umzubauen, kostet etwa 1.500 Euro pro Einheit. Ein Kindergarten müsste komplett saniert werden, wofür wieder öffentliche För- dermittel genutzt werden können. Wir sehen aber auch hier bei Partnern aus dem kommu- nalen Umfeld kein großes Betreiberrisiko. Ein Ausfall ist sehr unwahrscheinlich. Wie haben sich denn die Renditen in den vergangenen Jahren entwickelt? Vor zehn Jahren gab es Anfangsrenditen von vier bis fünf Prozent nach Steuern. Aktuell stehen wir in der Branche, wenn ehrlich ge- rechnet wird, bei 3,5 bis 3,7 Prozent. Wenn man es nicht so genau nimmt, lassen sich höhere Werte zaubern. Es gibt aber Projekt- entwickler, die gar keine Anfangsrendite darstellen können, weil die Immobilien aus diversen Gründen zu teuer sind. Einer davon sind hohe Zwischengewinne für den Entwick- ler bei der Objektbeschaffung. Wenn die Investoren das akzeptieren, ist das doch nicht verwerflich. In den meisten Fällen werden die Zwischen- gewinne den Investoren nicht offengelegt. Diese Intransparenz sehe ich schon als Pro- blem. Abgesehen davon geht das zulasten der Investoren, was gar nicht notwendig ist, weil man auch ohne Zwischengewinne Geld mit einem Immobilienprojekt verdienen kann. Vier Prozent Rendite trotz Zwischenge- winnen für den Entwickler sind ein gutes Ergebnis für die Anleger. Das ist ehrlich gerechnet nicht zu schaffen, und irgendwann holen einen die hohen Kosten ein. Und auch bei den Prognosen für Fragen stellen“ » In den meisten Fällen werden die Zwischen- gewinne den Investoren nicht offengelegt. Diese Intransparenz sehe ich schon als Problem. « Mag. Wolfgang Stabauer, Öko-Wohnbau 151 www.fondsprofessionell.at | 3/2019