FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2019

Foto: © Günter Menzl I mmobilien gehören zu den belieb- testen Anlageklassen. Dennoch wird öffentlich wenig über das Bauherren- modell gesprochen. Diese spezielle Inves- titionsform ist nur für gut situierte Anleger geeignet, die unternehmerisch und lang- fristig denken. Dafür werden sie mit För- derungen und Steuervorteilen belohnt, die politisch nicht unumstritten sind. Einer- seits profitieren vom Bauherrenmodell ohnehin schon Wohlhabende, andererseits tragen die Investoren zur Schaffung neuen Wohnraums und zum Erhalt wertvoller Altbausubstanz bei. Im Gespräch erklärt der geschäftsführende Gesellschafter der Öko-Wohnbau, Wolfgang Stabauer, der über 20 Jahre Erfahrung im Vertrieb von Bau- herrenmodellen verfügt, warum Förderungen allein aus einer Immobilie noch kein gutes Investment machen und welchen Herausfor- derungen Berater beim Vertrieb von Bauher- renmodellen gegenüberstehen. Herr Stabauer, in den vergangenen Jah- ren haben sich die Immobilienpreise erheblich erhöht. Deshalb gibt es weniger Bauherrenmodelle als früher in Wien. Wie sehen Sie die Marktentwicklung? Wolfgang Stabauer: Viele Anleger wollen in Wien investieren. Allerdings haben die Ein- schränkungen bei den Förderungen und die extrem hohen Ankaufspreise dazu geführt, dass es nur noch wenige Bauherrenmodelle in der Bundeshauptstadt gibt. Deshalb sehen sich einige Investoren alternativ Vorsorgewoh- nungen an, wobei hier angesichts der hohen Preise und der hohen Mietansätze in den Ertragskalkulationen Unsicherheit herrscht. Warum konzentrieren Sie sich seit eini- ger Zeit auf die Steiermark? In der Steiermark finden wir sehr gute Förde- rungen und Richtlinien und geeignete Liegen- schaften vor. In Salzburg und Oberösterreich kommt man ganz schwer an Immobilien heran. Das gilt auch für Innsbruck, wo wir nach lan- ger Suche derzeit ein Projekt prüfen. In den anderen Bundesländern sind die Rahmenbe- dingungen etwa in Bezug auf die Förderricht- linien für Bauherrenmodelle uninteressant. Wenn die Investoren Wien wollen, von Ihnen aber die Steiermark angeboten bekommen, wie kommt das an? Sagen Sie mir einen Grund, warum ich mich bemühen soll, in Wien eine teure Immobilie umzusetzen, wenn es in der Steiermark hohe Förderungen gibt und ich dort die Projekte fair rechnen kann. Sie bauen keine „normalen“, sondern soziale Immobilien etwa für das „Betreu- te Wohnen“. Warum machen Sie das? Der Bedarf ist enorm, weil die Zahl der älte- ren Menschen immer mehr zunimmt und die öffentliche Hand schon jetzt nicht mehr weiß, wie die Senioren altersgerecht untergebracht werden können. Man kann sie ja nicht in Pflegeheime stecken, wenn sie zwar Unter- stützung im Alltag, aber keine Pflege benöti- gen. Wir arbeiten mit einem Partner zusam- men, der Spezialist in diesem Markt ist, und alle Projekte, die wir bis dato gemacht haben, sind super vermietet. Wichtig sind dabei erfahrene Betreiber, die wissen, wie das be- treute Wohnen umgesetzt werden muss. Das gilt auch für Studentenheime, die für uns sehr interessant sind. Wie wichtig sind Förderungen für die Investments? Ein Bauherrenmodell ohne Förderungen ist aus meiner Sicht unwirtschaftlich, weil günstige Darlehen und Annuitätenzu- schüsse ein wesentlicher Faktor in der Kalkulation sind. Wenn es die Förderun- gen und die verkürzten Abschreibungen nicht gäbe, würde der Mechanismus des Bauherrenmodells nicht funktionieren. Meinen Sie, dass die Investoren ohne Steuervorteile nicht mitspielen? Das geht natürlich Hand in Hand, denn die Immobilienpreise und die Baukosten sind durch die Decke gegangen. Deshalb brauchen wir Investitionsanreize. Ein weiteres Problem sind die Aufschläge, die Projektent- wickler oft schon am Anfang zwischen dem Grundstücksankauf und der Projektaufberei- tung verlangen und die das Projekt verteuern. Dafür sind die Förderungen eigentlich nicht gedacht. Die Vergabestellen prüfen nur, ob ein Projekt förderungswürdig ist, und nicht, wie es zustande gekommen ist. Immobilien mit betreutemWohnen, Stu- dentenheime und Kindergärten sind so- genannte Betreiberimmobilien, die im Vergleich zu klassischen Wohnimmo- bilien als riskanter gelten, weil man von einem externen Betreiber abhängig ist. Gibt es deshalb derzeit nicht mehr Anbieter solcher Spezialimmobilien? Ich sehe das nicht so. Der Grund ist, dass sich nur wenige Projektanbieter die Arbeit antun, die für diese Modelle passenden Liegen- schaften und geeigneten Partner zu suchen. Verglichen damit lassen sich normale Wohn- häuser immer noch relativ leicht umsetzen. Der Betreiber ist für mich kein Risiko, wenn man sich den richtigen aussucht. Probleme entstehen nur, wenn man sehr teuer einkauft und die geplanten Baukosten deutlich über- schreitet. „Jeder sollte kritische » Ohne Förderungen und verkürzte Abschreibungen würde der Mechanismus des Bauherrenmodells nicht funktionieren. « Mag. Wolfgang Stabauer, Öko-Wohnbau Der Verkauf von Bauherrenmodellen ist ein lukratives, aber kein einfaches Geschäft. FONDS professionell sprach mit Wolfgang Stabauer , Geschäftsführer der Vertriebsgesellschaft Öko-Wohnbau, über die Fallstricke in den Projekten, auf die Vermögensberater bei ihrer Produktauswahl achten sollten. sachwerte I wolfgang stabauer | öko-wohnbau 150 www.fondsprofessionell.at | 3/2019