FONDS professionell Österreich, Ausgabe 2/2019

Foto: © Roberto1977 | Dreamstime.com V erlässlichkeit für viele Jahre“ lautet der Slogan eines bekannten Herstellers von Haushaltsgeräten. Das Motto wäre auch für die Investmentbranche kein schlech- ter Leitspruch, könnte aber nur von tatsäch- lich alteingesessenen Unternehmen ver- wendet werden. Gerade im boomenden Geschäft mit Immobilienbeteiligungen hat man es aber auch sehr häufig mit ver- gleichsweise jungen Unternehmen zu tun. Da man bei Start-ups aber meist nicht weiß, worauf man sich einlässt, sind im Zweifel etablierte Unternehmen zu bevorzugen, daran halten sich übrigens auch erfahrene Profis. Nicht ohne Grund erklärte Marion Weinber- ger-Fritz im FONDS professionell Interview, dass sie mit neu gegründeten Projektentwick- lern nicht zusammenarbeitet. Die Geschäfts- führerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH verantwortet den Verkauf von Hunder- ten Anlegerwohnungen und muss dabei die Projekte und ihre Anbieter kritisch hinterfra- gen, wenn sie selbst als verlässlich gelten will. Projekt Huttengasse/Zwinzstraße Mit ihrem Vorsorgewohnungsprojekt in der Huttengasse, Ecke Zwinzstraße im 16. Wiener Gemeindebezirk, dürfte sie diesbezüglich keine Sorgen haben. Das Projekt ist aus dem Hause Breiteneder, und der Bauträger wirbt mit „Tradition seit mehr als 50 Jahren“. Das Familienunternehmen wird in zweiter Gene- ration von den Geschwistern Johann Brei- teneder jun. und Bettina Breiteneder geführt und verspricht „Handschlagqualität, Verläss- lichkeit und Professionalität“. Der Gründer Johann Breiteneder sen. ist als „Garagen- könig“ bekannt, weil sein Unternehmen zu den größten Parkraumbewirtschaftern in Österreich zählt. Das Bauträgergeschäft läuft seit 2011 über die BIP Immobilien Develop- ment GmbH. Breiteneder verfolgt zurzeit mehrere Pro- jekte an verschiedenen Standorten in Wien. In Ottakring, wie der 16. Bezirk noch genannt wird, entsteht auf einem Eckgrundstück eine mehrteilige Wohnanlage. In zehn Gebäuden werden insgesamt 185 Wohnungen gebaut, die zwischen 38 und 93 Quadratmeter groß sind und eine Freifläche (Loggia, Balkon, Terrasse oder Eigengarten) haben werden. Nach dem Spatenstich im vergangenen Sep- tember ist die Fertigstellung der Wohnanlage bis spätestens Oktober 2020 geplant. Die geografische Lage des Projekts ist gut: Es liegt zentral im Bezirk und befindet sich nur zwei Gehminuten von einer U-Bahn- Station entfernt, von der man in kurzer Zeit zum Westbahnhof, zur „Einkaufsmeile“ Mariahilfer Straße und in die Innenstadt ge- langt. An der U-Bahn-Station führen außer- dem drei Straßenbahnlinien vorbei. Vertretbarer Ansatz In Ottakring leben etwa 105.000 Menschen. 36 Prozent sind nicht österreichische Staats- bürger, was im Vergleich zur gesamten Stadt ein überdurchschnittlich hoher Anteil ist. Und obwohl sich Wien sehr dynamisch entwickelt, liegt das jährliche Durchschnittseinkommen in diesem Bezirk nur bei knapp 20.000 Euro (23.365 Euro in ganz Wien). Das müssen sich Immobilieneigentümer bei ihren Mieterwar- tungen vor Augen halten. Raiffeisen hat sich von dem Breiteneder- Projekt 74 Wohnungen gesichert, von denen bei Redaktionsschluss noch 39 verfügbar wa- ren. Die Kosten liegen inklusive Küchenaus- stattung und Parkettböden netto zwischen 164.700 und 504.000 Euro. Pro Quadratmeter liegen die Kaufpreise somit zwischen 3.500 und 4.500 Euro netto. In einer Musterkalkulation für eine knapp 51 Quadratmeter große Wohnung rechnet Raiffeisen bei der Erstvermietung mit 12,55 Euro Nettomiete pro Quadratmeter Wohnflä- che beziehungsweise 10,40 Euro bei der ge- wichteten Nutzfläche inklusive Balkon und Loggia. Außerdem sind jährlich zwei Pro- zent Indexierung, sechs Prozent Leer- stands- und 4,8 Prozent Instandhaltungsko- sten eingepreist. Diese Rücklagenbildung ist im Marktvergleich ungewöhnlich um- sichtig. Renditekick Indexierung Die von RVW angesetzten Preise sind an- hand von drei Marktberichten als marktüblich zu bewerten: Laut EHL hat im vergangenen Jahr eine Vorsorgewohnung in Wien durch- schnittlich 4.088 Euro pro Quadratmeter gekostet. Die Miete stand im Schnitt bei 11,85 Euro im Erstbezug. Für heuer rechnet die Beratungs- und Vertriebsgesellschaft mit einer Preiserhöhung auf 4.150 Euro. Das Makler- netzwerk Remax berichtet hingegen, dass die Preise für alle Eigentumswohnungen in Wien voriges Jahr im 16. Bezirk um 5,6 Prozent auf 3.129 Euro gefallen sind. Hier sind allerdings selbst genutzte oder nicht als Kapitalanlage bezeichnete Einheiten ebenso dabei wie Alt- und Neubauten. Damit zählte der 16. Bezirk zu den günstigeren in ganz Wien. Das bestätigt auch der „Buwog-Wohnungs- marktbericht 2019“, laut dem 2018 eine neue Wohnung in Ottakring im Schnitt 4.200 Euro pro Quadratmeter kostete. Der Gebrauchtpreis betrug „nur“ 2.850 Euro. Allerdings war die freie Miete im Erstbezug mit 11,20 Euro an- gesichts der Einkommensverhältnisse erstaun- lich hoch, und auch 10,20 Euro für gebrauchte Wohnungen sind nicht gerade günstig. Die Rendite einer Immobilie hängt zu einem wesentlichen Teil von der Miete ab. Bei dem Raiffeisenangebot steht der Brutto- ertrag anfänglich – auch wegen der größeren Rücklagen – nur bei drei Prozent. Ein besse- res Ergebnis ist nur zu erwarten, wenn die Be- wirtschaftungskosten geringer als geplant aus- fallen und die erwarteten Einnahmesteigerun- gen eintreten. Denn durch die Indexierung er- höht sich die Miete allein in den ersten zehn Jahren rechnerisch von 10,40 auf 12,43 Euro. Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Die Immobilienpreise steigen nicht mehr so schnell, aber sie steigen. Daher wagen auch etablierte Produktanbieter zum Teil optimistische Ertragsprognosen. 150 www.fondsprofessionell.at | 2/2019 sachwerte I sachwer tradar