FONDS professionell Österreich, Ausgabe 2/2019

weile viele Immobilien am Markt, die zu teuer für unsere beiden Fonds sind.“ Nachhaltige Erträge gesucht Das bedeutet, dass die Schmerzgrenze an vielen Stellen bereits erreicht ist. „Bestands- objekte sind bereits seit Längerem zu teuer. Wenn überhaupt, sind noch Wohnprojekte zum Beispiel in den Wiener Stadtentwick- lungsgebieten interessant“, fasst Karl die aktuelle Situation zusammen. Aber selbst die bringen nur noch rund 3,5 Prozent. Bei diesem Thema betonen alle Manager gegenüber FONDS professionell, dass sie nur neue Immobilien kaufen, wenn das Risiko- Ertrags-Profil stimmig ist. Peter Czapek, CEO der Bank Austria Real Invest, investiert nur in „Topobjekte, die unsere Ertragserwartungen auch nachhaltig sicherstellen“. Das gilt für Bestandsobjekte und Projektentwicklungen gleichermaßen. Es stellt sich bloß die Frage, was unter „nachhaltig“ zu verstehen ist. Peter Karl denkt hier anders als die anderen: „Wir sehen bei neuen Projekten oft die Nachhaltig- keit der kalkulierten Mietpreise kritisch. Es ist zu hinterfragen, ob die Mieter diese Preise für ihre Wohnungen auf längere Zeit gesehen auch bezahlen können. Die Löhne und Gehäl- ter sind nämlich nicht im gleichen Ausmaß angestiegen wie die Preise.“ Da man mit Projektentwicklungen aber mehr Geld verdienen kann als mit hochwer- tigen Bestandsimmobilien, müssen die Fonds dementsprechend investieren. Der Real Invest Austria hat seine Aktivitäten in diesem Seg- ment ausgebaut, weil „das Angebot vielfäl- tiger und attraktiver ist“, so Czapek. Er hat zuletzt mehrere Wohnimmobilien und Projek- te in Salzburg (Am Glanbogen), St. Pölten, Wiener Neustadt und Innsbruck erworben. Im Fonds LLB Semper Real Estate kamen 2018 für mehr als 100 Millionen Euro über „Forward Purchase“-Transaktionen Immobi- lien hinzu, die noch nicht fertiggestellt sind. Das waren vier Fünftel des gesamten Investi- tionsbetrags. Im Erste Immobilienfonds wurde voriges Jahr der bekannte Wohnturm „Hoch 33“ am Laaer Berg in Wien fertiggestellt und unter anderem ein Wohn- und Gewerbeobjekt im 21. Wiener Bezirk in der Nähe der Vete- rinärmedizinischen Universität gekauft, das imApril 2020 bezugsfertig sein soll. Breiteres Anlagespektrum Die Union hat für den Immofonds 1 voriges Jahr drei Viertel der Gesamtinvestitionen für Projektentwicklungen als „Hebel für das Risi- ko-Rendite-Profil“ ausgegeben. „Ich bevorzu- ge aber perspektivisch einen guten Mix aus Bestandsimmobilien, die unmittelbar Miet- erträge generieren, und Projektentwicklungen“, ergänzt Fondsmanager Fuhrmann. Er hat 2018 unter anderem drei Hotels in Dresden, Frank- furt und Oberhausen angebunden, die mit den Pachtverträgen „den Vorteil langfristig gesi- cherter Cashflows“ haben. Wegen des Engpasses bei etablierten Asset- klassen wie Büro, Einzelhandel und Zins- häuser an Topstandorten (A-Lagen) mussten die Investoren ihren Anlagehorizont erweitern. Das äußert sich etwa darin, dass einstige Randlagen heute höher eingeschätzt werden als früher. „Tatsächlich ist das Verhältnis von absoluter Miethöhe, Sachwert der Immobilie und prozentualem Ertrag bei B- und C-Lagen oft signifikant besser als bei A-Lagen“, erklärt Budasch. Außerdem sind Nischenmärkte wie studentisches Wohnen, Pflege- und Logistik- immobilien sehr gefragt. Die Erste hat diese Spezialitäten seit dem 2016 aufgelegten Responsible Fonds auf ihrer Liste und investiert in Studentenheime, Senio- renresidenzen und betreute Wohnformen. Logistikimmobilien und Fachmarktzentren bleiben unberücksichtigt, weil, so CEO Karl, „Themen wie Nachnutzung und die Nach- haltigkeit der Objekte selbst nicht zur Ausrich- tung unserer beiden Fonds passen“. Exits nur am Rande Im Moment spricht die Immobilienbranche von einem „Verkäufermarkt“, die Abgeber können also in Bieterverfahren die Preise hochtreiben. Viele Eigentümer verkaufen einerseits aus strategischen Gründen gerade jetzt Immobilien, die vor dem Boom nicht so attraktiv und unter Umständen sogar problem- behaftet waren. Andererseits werden attraktive Objekte oder Projektentwicklungen mit kräf- tigen Aufschlägen weitergedreht. Die Immobilienfonds verhalten sich aber defensiv. Einige haben in den vergangenen Monaten zwar selektiv Immobilien verkauft, weil sie beispielsweise zu klein für das wach- sende Portfolio wurden oder nicht mehr zur Anlagestrategie des Fonds passten; im Großen und Ganzen halten sie ihr Portfolio jedoch zu- sammen. „Für manch andere Marktteilnehmer gilt allgemein“, ergänzt Budasch, „dass das aktuell gute Marktumfeld dazu genutzt wird, weniger gute Objekte zu verkaufen. Denn: Wenn man eine Immobilie jetzt nicht ver- kaufen kann, dann kann man sie nie ver- kaufen.“ ALEXANDER ENDLWEBER | FP Foto: © Union Investment Lars Fuhrmann, Union Investment: „Ich bevorzuge einen Mix aus Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen.“ Die Portfolios der offenen Immobilienfonds Portfolio nach Nutzungsarten Portfolio nach Regionen Fonds Objekte Wohnen Infrastruktur 1 Büro Geschäft Hotel Österreich Deutschland Europa Erste Immobilienfonds 80 77,00 % 0 15,00 % 8,00 % 0,00 % 82,00 % 18,00 % 0,00 % Erste Responsible Immobilienfonds 5 24,00 % 76,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 100,00 % 0,00 % 0,00 % Real Invest Austria 110 2 70,00 % 0,00 % 30,00 % 0,00 % 0,00 % 100,00 % 0,00 % 0,00 % Raiffeisen Immobilienfonds 3 12 5,00 % 0,00 % 5,00 % 0,00 % 0,00 % 5,00 % 0,00 % 95,00 % LLB Semper Real Estate 49 2 4,29 % 13,24 % 4 31,94 % 32,20 % 18,34 % 44,16 % 55,84 % 0,00 % LLB Semper Real Estate Deutschland 6 14,62 % 0,00 % 31,72 % 9,94 % 43,72 % 0,00 % 100,00 % 0,00 % Union Immofonds 1 37 7,97 % 6,36 % 65,02 % 14,60 % 6,05 % 43,82 % 56,18 % 0,00 % 1 inklusive Logistik | 2 inklusive Wertrechte | 3 Portfolio zum 31. 12. 2018 | 4 inklusive 6,23 % Grundstücke Daten nach Verfügbarkeit per 30.4.2019 148 www.fondsprofessionell.at | 2/2019 sachwerte I offene immobilienfonds