FONDS professionell Österreich, Ausgabe 2/2019

zweitstärkste Assetklasse bei Investments in Österreich. Seit Anfang 2018 wurden rund 1,4 Milliarden Euro in diesem Sektor angelegt. An diesem Trend ändert sich heuer nichts, was Fichtinger so begründet: „Internationale institutionelle Investoren haben 2018 hohe Beträge in Wohnimmobilien investiert, um ihre bis dahin auf Büroimmobilien spezia- lisierten Portfolios zu diversifizieren.“ Der Büromarkt ist wegen des fehlenden Angebots an guten Flächen, relativ geringer Leerstandsraten und leicht steigender Mieten zuletzt heißgelaufen und mit Vorsicht zu genießen. 2018 lag das Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien laut der Bera- tungsgesellschaft Otto mit vier Milliarden Euro nur knapp hinter dem Rekord von 2017. In diesen beiden Jahren haben die Investoren allein für Büros vier Milliarden Euro und etwas mehr als 1,8 Milliarden Euro für Han- delsimmobilien ausgegeben. Auch wenn heuer die Investitionen, da sind sich die Analysten und Makler einig, etwas zurückgehen dürften, bleiben die Preise unter Druck. Der Nachfrageüberhang lässt die Er- tragsaussichten dahinschmelzen. Laut Otto lie- gen die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien nur noch bei 3,7 Prozent, und selbst durch- schnittliche Objekte und Lagen schaffen nicht mehr als fünf Prozent. Die Zinshausrenditen sind in den guten bis sehr guten Lagen Wiens auf bis zu ein Prozent gefallen. „Im Verhältnis dazu kann der Ertrag einer Gewerbeimmobilie auch mit vier oder 4,5 Prozent relativ gesehen sehr attraktiv erscheinen“, meint Budasch. Keine Blasengefahr Das ist ein wenig Galgenhumor, der die Sorgen der Manager der auf möglichst hohe Renditen ausgerichteten Fonds überspielt. Die Entwicklung des Immobilienvermögens be- legt, dass sie zuletzt Schwierigkeiten beim In- vestieren hatten. In den vergangenen beiden Jahren ist es nur um etwa eine Milliarde Euro gestiegen, während in derselben Zeit rund 1,5 Milliarden Euro Nettomittelzuflüsse aufliefen. Zusammen halten die Gesellschaften zurzeit ein Immobilienvermögen von rund sechs Mil- liarden Euro. Das sind nur rund 70 Prozent des kumulierten Fondsvolumens. Trotzdem müssen die Fonds in der unun- terbrochenen Preisrallye umsichtig agieren, damit neue Investitionen nicht zum Bumerang werden. „Risikomanagement ist heute wich- tiger denn je“, betont Lars Fuhrmann, Vor- stand der Union Investment Real Estate Austria AG. Langfristig muss man mit sin- kenden Preisen rechnen, auch wenn es im Moment nicht danach aussieht, weil die Investoren zu viel Cash besitzen. Sobald die Zinsen deutlich steigen, wird Geld aus dem Immobiliensektor abfließen. Dabei geht die Angst um, dass dann Blasen platzen, weil die Immobilien retrospektiv zu teuer eingekauft wurden und die erwarteten Mieterträge nicht haltbar sind, was in Summe zu Abwertungen der Immobilien führt. Markt- korrekturen sind in einem Zyklus nichts Ungewöhnliches – die Frage ist nur, wie hef- tig sie sind. Diesbezüglich ist es ein Vorteil, dass die Fonds so gut wie keine Kredite einsetzen, weil sie ohnehin genügend Cash haben. Daher beruhigt LLB-Manager Bu- dasch:  „Es ist keine Blasenbildung erkennbar, da auch bei (stark) steigenden Zinsen – auf- grund der kaum oder gar nicht zu bezahlen- den Fremdkapitalzinsen – kein Liquiditäts- engpass droht.“ Abgesehen davon würden mehr Bankfinan- zierungen das Investitionsvolumen und damit den Objektbedarf vergrößern, was die Preise auch in einem spätzyklischen Marktumfeld, wie Experten die aktuelle Situation in der Immobilienbranche nennen, in die Höhe treibt, zumal viele Käufer mittlerweile mit geringen Renditeanforderungen unterwegs sind. Das wäre für die Fonds, die mit den Preisen schon jetzt kaum noch mithalten können, fatal. Das bestätigt Peter Karl, CEO der Erste Immobilien KAG: „Es sind mittler- Alexander Budasch, LLB Immo: „Es ist keine Blasen- bildung erkennbar, da kein Liquiditätsengpass droht.“ Peter Karl, Erste Immo: „Es sind mittlerweile viele Immobilien zu teuer für unsere beiden Fonds.“ Die Performance der offenen Immobilienfonds Wertentwicklung annualisiert Jahresperformance seit Fonds- seit Jahres- Fonds beginn beginn 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 2018 2017 2016 2015 2014 Erste Immobilienfonds 2,69 % 0,52 % 2,45 % 1,90 % 2,03 % 2,74 % 2,62 % 1,62 % 1,30 % 2,12 % 2,93 % Erste Responsible Immobilienfonds 1,20 % 0,41 % 0,76 % n/v n/v n/v 0,80 % 1,20 % 0,90 % n/v n/v Real Invest Austria 2,68 % 1,35 % 2,68 % 2,51 % 2,61 % 2,92 % 2,33 % 2,16 % 2,79 % 2,72 % 2,93 % Raiffeisen Immobilienfonds -14,32 % -0,94 % -4,65 % -9,74 % -6,15 % -2,11 % -4,36 % -18,14 % -0,49 % 0,55 % -2,00 % LLB Semper Real Estate 4,10 % 0,77 % 2,41 % 2,28 % 2,35 % 2,90 % 2,33 % 2,31 % 2,24 % 3,14 % 2,50 % LLB Semper Real Estate Deutschland 6,12 % 0,66 % 2,97 % n/v n/v n/v 3,10 % n/v n/v n/v n/v Union Immofonds 1 2,82 % 0,73 % 2,16 % 2,09 % 2,13 % 2,81 % 2,29 % 1,88 % 1,84 % 2,07 % 2,84 % Daten nach Verfügbarkeit am 10.5.2019 147 www.fondsprofessionell.at | 2/2019