FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2018

Das erwähnen Sie im Halbjahresbe- richt. Warum ist das so? Wir haben Hunderte Objekte geprüft und haben die Qualität, die wir uns erwarten, nicht in dem gewünschten Ausmaß gefun- den. Wir machen keine Kompromisse im Einkauf und lassen uns auch nicht auf Miet- garantien des Verkäufers ein. Bis Ende 2017 hat der Fonds ein Bürohaus in Chemnitz, ein Büro- und Geschäftshaus in Magdeburg und einen Plattenbau in Magdeburg er- worben. Mit den ersten drei Objekten haben wir eine große Freude. Architektonisch mögen Sie mit dem „Plattenbau“ recht haben. Aber wir haben das Objekt lange geprüft. Immo- bilienwirtschaftlich spricht nichts gegen dieses Investment. Wir haben unter 1.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Das Objekt hat eine Einkaufsrendite Richtung zehn Prozent und das bei einer durchschnittli- chen Nettomiete von nur fünf Euro pro Quadratmeter. Diese Miete erachten wir als sehr stabil. Dass man mit dem Objekt, das technisch in Ordnung ist, auch Arbeit hat – Stichwort Manage-to-Core – ist ein Fakt. Wir haben neue Aufzugsanlagen installiert und sanieren jede frei werdende Wohnung. Wollen Sie nicht in andere Städte, oder muss man für die angestrebten „hohen Erträge“ in ostdeutsche Städte aus- weichen? Wir haben uns schon vor vielen Jahren ent- schlossen, in die Neuen Bundesländer zu gehen, und sind mit allen Investments durchwegs zufrieden. Das Renditeniveau ist in den Neuen Bundesländern noch attraktiver. Wir haben früher auch in Berlin investiert, allerdings sind die Preise dort zu stark gestiegen. Die drei neuen Objekte befinden sich in Berlin, im Großraum Potsdam und in der Metropolregion Nürn- berg. Das Ziel ist eine breite Streuung über die deutschen Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern. Die großen Top-7-Städte in Deutsch- land sind also kein Thema? Ich schließe sie nicht aus, wir haben ja gerade ein Hotel in Berlin erworben. Aber für unsere Einkaufsstrategie und unsere Renditeerwartungen wollen wir die Preise in den Top-7-Städten nicht darstellen. Außerdem soll der Fonds „abhängig von der Marktentwicklung in Zukunft auch andere Nutzungsarten und Re- gionen oder ein Investment in Projekt- entwicklungen“ anbinden. Wie wird diese Vorgabe praktisch gelebt? Wir planen, untergeordnet Forward-Trans- aktionen zu machen in den Objektarten und Standorten, die wir für zukunftsträchtig hal- ten. Mit dem neuen Hotel in Nürnberg haben wir eine Nische mit einem guten Potenzial gefunden. Wie kommen Sie in dem umkämpften Markt an geeignete Immobilien? Wir sind sehr gut vernetzt und haben uns auch in Deutschland einen guten Namen gemacht. Sehr starken Mitbewerb haben wir durch Privatinvestoren bei Immobilien unter 15 Millionen Euro. Aber bei Objekten zwischen 15 und 40 Millionen Euro können wir erfolgreich einkaufen, weil wir unter der Flughöhe der großen institutionellen Investoren sind. Müsste man in der aktuellen Markt- situation nicht auch Immobilien verkaufen und Gewinne mitnehmen? Und was macht man dann mit den Erlösen? Bei Objekten, die wir vor fünf oder zehn Jahren gekauft haben und die nicht mehr den aktuellen Investmentkriterien entspre- chen, prüfen wir einen Verkauf. Wir ver- kaufen aber nicht unter Druck. Manchmal ist es besser, ein Objekt aktiv anzugreifen. Denn wenn man unter Druck steht, hat man eine schlechte Verhandlungsposition. Es ergeben sich aber immer wieder gute Möglichkeiten, und so haben wir heuer zum Beispiel im Süden von Wien ein Objekt mit einem schönen Gewinn verkauft. Wenn ich Sie richtig verstehe, dann trachten Sie mit Ihren Exits nach einer Portfoliooptimierung und nicht in ers- ter Linie nach Gewinnmitnahmen? Genau, wir verkaufen aus heutiger Sicht nicht mehr so attraktive Immobilien und reinvestieren frei werdende Mittel passend zur aktuellen Investitionsstrategie. Das Optimieren des Portfolios ist ein laufender Prozess, den wir mit Maß und Ziel durch- führen. Vielen Dank für das Gespräch. ALEXANDER ENDLWEBER | FP » Wir machen keine Kompromisse im Einkauf und lassen uns nicht auf Mietgarantien ein. « Alexander Budasch, LLB Immo KAG Alexander Budasch: „Bei Objekten, die wir vor fünf oder zehn Jahren gekauft haben und die nicht mehr den aktuellen Investmentkriterien entsprechen, prüfen wir einen Verkauf.“ 157 www.fondsprofessionell.at | 4/2018